bsport体育2021年楼市七大预测每一条都是重磅!
发布日期:2023-07-22 19:19:17bsport体育为了应对突发状况,央妈开闸放水,两次下调LPR利率,让中国率先实现经济正增长,而各地从年初放松楼市调控,到下半年收紧调控,出现360度反转......
房价方面,2020年1-11月百城新房价格累计上涨3.19%,其中一线%,二线%,三四线%。尤其是珠三角和长三角,新房价格涨幅同比明显扩大。
可见,随着疫情影响的逐步消退,百城新房涨幅已经超过去年同期水平,整体价格稳中有升。
土拍方面,2020年1-11月全国300城住宅用地成交9.3亿平方米,同比增长6.3%;出让金为4.4万亿元,同比增长17.8%;成交楼面价为4698元/平方米,同比上涨10.9%。
房企方面,2020年1-11月TOP100房企销售业绩持续增长,并且已经有32家房企跻身千亿行列。其中,超级阵营、第一阵营、第二阵营房企的销售额增长率均值都在10%左右。
1、年初货币放水,随着人们积压的购房需求释放,以深圳为代表的热门城市,房价出现不同程度上涨,并出现板块轮动和打新潮,主要集中在长三角和珠三角。
2、高层依然以“房住不炒”为调控主基调,但是年初各地为拉动经济,楼市调控有所放松,让部分城市房价上涨过快,从而导致下半年的主旋律转为调控收紧。
3、楼市分化,主要是热点城市和城市群以及南北分化非常严重,北方除个别城市(如西安)之外,其余大部分城市的房价出现不同程度下跌,而以深圳、杭州为代表的珠三角、长三角、城市,以及南京、成都等强二线城市,房价则上涨过快。
4、政策更加保护刚需,从各地调控政策来看,为了打击投机炒作行为,不少城市都增添了新楼盘向无房家庭倾斜的新规定,让房子回归居住属性。
5、改善型住房需求扩大,一方面是因为疫情的原因,购房者更关注大面积户型以及低密度楼盘,另一方面和避险情绪有关,今年中高端楼盘出现排队抢的现象就是最好证明。
6、监管部门对房地产的风险调门再次提高,认为房地产是中国系统性金融风险的最大“灰犀牛”,并由此引发了“三道红线”的出台,从根本上改变房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式。
2021年,国际环境不确定性因素还有很多,尤其是拜登上任后,中美贸易的发展还不明朗。
而国内,虽然从各项经济数据来看,经济已经稳步复苏,但仍不能和以往相比,而且就业形势也存在较大压力。
所以,为了稳增长、促就业,明年中央仍然会通过稳健的货币政策来支持实体经济,尤其是年初有可能再次放水,M2增速也会保持在高位,待经济恢复正常水平后才会收紧。
与此同时,房地产金融监管也会继续强化,尤其针对三道红线会出台相关政策,防止资金过度流入房地产市场。
前段时间,十四五规划建议出炉,房住不炒、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展等表述 ,与目前楼市调控基调是一致的,也意味着这是未来五年的调控方向。所以,在三稳的目标下,短期内整体楼市限购、限贷、限售等政策是很难放松的。
一线和强二线城市,由于今年基本都很火热,所以政策不会全面放松,甚至会像西安那样根据个人购房情况调整首付比,进行因人施策。
当然,由于城市内部也存在分化,所以不排除会变相放松,进行因区施策,例如之前广州黄埔、南沙等区域放松人才落户门槛。
而三四线城市,政策放松的可能性很大,毕竟前几年积压的库存实在太多,而且又面临人口流失,再不刺激只能完蛋。
从土地市场来看,由于不少城市仍然出现土拍热潮,而且价格比以往创出新高,特别像北京还取消了限价,这还是十分罕见的。
而面粉决定面包价格,当这些高价地集中入市,势必推动房价上涨,同时带动地块周边二手房的价格。
所以,明年上半年可能会出现房价高点,而随着调控和市场承接力下降,下半年会有所回落,整体呈现前高后低的情况。
从购房者来看,在疫情影响下,今年的购房计划被打破,或因为收入减少,或对市场抱有悲观态度,不少人都没有购房或者把购房时间推迟。
但是,经过一年的时间,看着房价依然在上涨,买房钱也筹得差不多,他们年初购房意愿就会增强,而且每年学位房热潮也刚好在年后出现,所以明年小阳春还是大概率会出现。
前面提到,今年房企依然是高层的重点监管对象,尤其是三道红线的出台,可谓致命一击。
在此情况下,降负债、降杠杆成为了绝大部分房企的必答题,而且房企今年银行贷款、信托贷款等融资方式也被中央围追堵截,资金环境可以说是非常不乐观。
所以,2021年对于房企来说是决定生死的一年bsport体育,在这场寒冬中,除了有央企和国企背景的房企之外,大部分中小型房企(不排除部分大型房企)将熬不过去,逐渐退出市场。
通过三道红线的洗礼,市场集中度会越来越高,龙头房企的市场占有率也会越来越高。这就意味着,高质量的楼盘会越来越多,成为未来5年的主流。
而且,在产品同质化的今天,房企也明白唯有做出亮点才能脱颖而出,毕竟现在的购房者可不傻,买房都变成了婆婆挑媳妇,就算微小的差异都会被放大。
从今年二手房市场来看,不少城市的挂牌量都创了新高,例如重庆破17万套、天津和重庆破14万套、成都破13万套......
所以,明年二手房挂牌量会继续增加,而且在一手房的冲击下,客户也会被分流,而没有优质学区价值的老破小,将面临资产缩水甚至亏损的问题。
经过这次疫情,改善型住房受到了购房者的重视,市场成交占比越来越高,在疫情还没完全结束的情况下,购房者对改善型住房的需求会继续增加,延续到2021年。
此外,一二线城市的旧改仍在轰轰烈烈地进行,也会催生一批强大的改善购房群体。
1、买房投资首选一线城市,强二线城市次之,原因不多说了,基本面决定了一切,城市群可重点关注长三角和珠三角,京津冀和成渝次之,记得要避开天津、肇庆、石家庄等坑货。
2、挑项目的时候,记得避开高负债的开发商,这是防止房子出现烂尾的唯一途径,具体请百度房企负债表,我就不点名了。
3、对刚需来说,明年下半年买房会更省钱,因为刚才说了明年房价高点会出现在上半年,而且下半年通常来说楼盘优惠也比较多。
4、对于房东来说,由于一手房价格高点在上半年,所以这个时候把房子稍微降价,可能会更容易转手。
5、对投资者来说,2021年请放慢脚步,不要给自己加太大的杠杆,不要对房产抱有太多预期,有闲钱可考虑地产股,或者科技、教育、文化等国家重点发展的新领域。