bsport体育2021房价预测 二线城市（上）
发布日期：2023-07-22 19:18:45bsport体育而二线城市太多了，城市分化又很明显，有强二线，弱二线，传导周期有先后，不能一概而论，而且我也不能闭眼说瞎话，需要一个个去查数据查政策变化，才能判断出市场走向，确实很麻烦。
今年准备写详细点，打算分上下2篇写，对大家比较关心的有代表性的城市做简单的点评。
浙江有些县级市豪宅两三万都不愁卖，比中西部省会一万多的房子好卖的多，所以更别说二线城市了。
几乎所有开发商都对杭州市场趋之若鹜，因为政府严格限价，房企在杭州其实不怎么赚钱，但房子卖的太好太快了，很容易做大销售额，所以薄利多销，杭州是各大开发商必须占领的市场。从这几方面看杭州2021，依然看好：
2020年常住人口增量估计有三四十万，比2019年的55万少，但依然算高位，所以市场需求仍然会很旺盛。
E类人才就满大街了，可以优先申请摇号，据说去申请E类的也都是为了打新炒房。
依然是投资的热土，据我所知，深圳7月调控升级后，深圳的各种管家公司，投资大师早就转战杭州了，因为需求太旺盛了。
本来新房就供不应求，供给还减少，除非倒挂套利空间减少，否则依然会是一房难求。
就算是调控升级也不会动真格，过去几年杭州楼市如此火爆，但调控风格你们也知道了，反正统计数据也涨多少。
南京以前很低调，在全国的存在感也明显不如杭州，但2020年南京的GDP增速预计达到4.5%，是万亿级城市里增速很高的，会挤掉天津挺进前十。而且以后省会的首位度还会继续提高，
南京现在最火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域，二手房市场分化明显，
新房火爆的区域也都是因为倒挂明显，江北核心区新房限价3万出头，至少倒挂一万以上，不抢才怪。
南京3万以上的改善盘明显比2万左右的刚需盘卖的好，除了高端改善盘倒挂明显，还有一个很重要的原因是南京的人口吸附力偏弱，所以本地改善需求旺盛，而外来人口跟不上，导致刚需偏弱。
拿杭州和南京这几年的常住人口流入对比，反差就很明显，南京每年人口流入只有几万人。
南京高校很多，教育和医疗又好，每年人才其实是足够的，只要想办法能把人才留下来，不被上海和杭州抢走就行，关键在于产业和薪酬要足够吸引人。
园区、奥体、狮山因倒挂明显，依然受追捧，而郊区新盘没有价格优势，本身供给量又大，2020年还经常需要打折促销。目前苏州新房库存是7万套，10个月的去化周期，并不算多。
开发商还是很看好苏州，2020年苏州卖地1922亿，位列全国第五名，可建面积超过2000万平米。
各个区地价都在涨，大都是百分之十几的溢价率，所以哪怕是限价，2021年的房价也会要高一点。
大家都去抢新房，苏州二手房的挂牌量链家外网显示已有9.75万套，二手房价格过去一年也在下降，
那接下来，2021年上海的牛市行情会传导到苏州吗？我觉得要看他们的价差是不是足够大了，只有上海涨到一定程度，买不起上海的人才会来苏州买。
否则的线年一样，冷热不均，行情继续分化，因为人才放松的效果在2020年已经释放了，要么就是继续放松人才门槛。
上海吃白菜的时候，苏州早就吃肉了，害得买不起苏州房子的人去上海买房，这简直就是个笑话嘛。
郊区普遍都跌了百分之二三十，有的还不止，但市区还是相对比较抗跌的，特别是学区房，次新房，我看跌的也不多，百分之十，只有老破旧不抗跌。其实不用担心，我始终认为山东其他三四线城市只会比青岛和济南跌的多不会少bsport体育，只是时间先后的问题而已。
要知道大哥二哥都降价了，小弟们能不降吗？资金傻啊？1万出头不去买青岛，买山东的三四线城市？
观察青岛楼市的未来，首先我们可以从土地上看。看下图就知道，青岛过去连续三年的土地供给量，相比2015-2017年明显要高一个台阶。
2020年土地成交2649万平米，而去年新房成交面积是多少呢？1658万平米，基本上多出1000万平米。
其次，整体的库存量还很大，达到3409万平米，去化周期25个月，过去三年都是供过于求。
当然这个也要看放松后，引入的人才多不多，有的效果很好，比如西安，那对楼市就是锦上添花。
对青岛来说，2021年，如果政策不变，成交量行情也会比2020年要好些是肯定的，说白了就是房子会好卖些。
，只是说市场还处于较大的去库存阶段，而且土地存量又多，估计价格上不会有什么反弹，
如果政策放松，到时候看具体政策再说。像即墨区、原胶南市、城阳、胶州这种供给量大的地方，估计二手房降价压力还是蛮大的。
其实这线年去青岛调研的时候也说过，也明确提示过风险了!现在回头看当时的调研文章，感觉我的预见还是相对准确，有前瞻性的。大家可以自行回顾下我当时的总结, 樱桃自认所有发出去的文章是经得起时间检验的。
后台还有一些傻子老说我唱多，我看多看空都是基于城市，甚至城市内部的板块，这种无脑留言我都是直接拉黑。
当然，我预判归预判，大家自行决策，买了赚了你能在公众号留言告诉我就行，我也替你高兴。有个粉丝没听我的，18年看了文章还买房，现在也很后悔。
济南的区域分化也很明显。CBD基本上都是尾盘了，价格相对保持稳定；以新东站片区为代表的城郊区域，楼盘太多，开发商只能以价换量打价格战。
济南2020年的商品房成交数据，不同机构统计相差几万套，我不知道谁的准。
有的说是15.3万套，有的说是19.77万套，但住宅销售大概是只有8.85万套，面积1112.11万平方米、同比增长10.31%，均价为12889.56元/平、同比下降1.41%。
而济南的房价也连续跌了有两三年，尤其是郊区，跌幅不小。在全国济南的跌幅是仅次于廊坊和青岛的，跟青岛真是难兄难弟。
对比2011年以来济南土地供求情况可以看出，从2016年以来济南土地供应呈现逐年下降趋势，今年的土地供求在近10年处于较低位。
2020年，济南共出让101宗土地，总共建面才845万平米，商业就占了一半，住宅只有一半，其中历城区占了一半。
如果按照上面的2020年成交数据和可售面积来看，这点土地面积我觉得市场很快就会回暖。
有个南京的粉丝跟我说，济南引入人才，夫妻都是研究生，以前只给一方10万，但现在可以双方都给了，
另外听人说山东还放开了一个口子，可以落户济南买房，买了房子还可以把户口迁回老家。我估计在人才引进上，济南还会进一步放松，可以稳定购房者的信心和加强预期引导。
很有可能比青岛还要率先反弹，具体问我几月能反弹我就预测不到了，但现在买进去应该就算是抄到底了。
合肥在悄悄放松调控后，2020年真的是不声不响的涨了一年，新房均价离2万仅一步之遥。
不过合肥也是冷热不均，火的片区，政务区、滨湖新区这些西、南地方大家都抢，房东老是加价卖，合肥新站、瑶海等东、北城区，单价1万左右的二手房源挂牌一两年据说还无人问津。
合肥后面会不会恒者恒强，弱者恒弱呢？对合肥来说，强者肯定还是更强，但弱者的热度也可能会起来。
但注意，合肥2020年土地出让大大减少了，总共商住卖了7292亩地，545亿，相比2019年的13663亩，几乎接近腰斩。这对2021年的新房供给会是个很大的影响。2021年这几个供给量少的片区新房估计会抢翻天。
据说限购收紧了，社保不能补了吧，即便是现在这样，2021年如果调控不升级，
合肥这个城市非常有潜力，因为新兴产业很强劲，我很看好他的前途，这是房价得以升值的最根本动力，否则没有购买力一切都是白搭。不过合肥不像长沙那样要把地产一棒子打死，他们还是会做点小动作，市场冷了就偷偷放松一下，涨一波，热了再收紧一点。
好了，今天字数太多了，暂时说这6个城市吧，下一篇文章我再说厦门、福州、成都、重庆、武汉、郑州、西安。
