房价是由什么组成的？bsport体育
发布日期：2023-07-12 02:20:13bsport体育举个例子，在瑞士苏黎世，一个熟练建筑工人的平均工资是每年86164瑞士法郎，约合人民币60万元。全行业的平均水平约为每年71253瑞士法郎，约合人民币50万元。
而苏黎世的房价中位数在每平米1.14万瑞法（7.9万元）。跟这个房价类似的上海，一个建筑工人的月工资才刚刚7000元。
这是不是意味着，我们在瑞士投资了一套房产，我的房价都给建筑工人发了工资？
那一个更严肃的问题来了，如果我的房价都给建筑工人发了工资，那这个房价到底稳不稳？
建安成本、地价、税费、商业费用、房企利润这五个房价构成的基本面。今天bsport体育，双极从建安成本切入，为大家提供一个思考角度，同样是买房子，我们买的是同一件东西呢？
建安费用主要包括材料成本和人力成本。瑞士的房产投资者给建筑工人发放的巨额工资，就属于建安成本里的人工成本。
在双极能查到的主要城市里，全世界住宅建设成本最高的是中国香港。除去旧房改造之外，商品住宅的建设成本在每平米3197美元到8333美元之间（2.2万元到5.7万元之间）。
全类型建设成本最高的纽约，在居民住宅建设成本上被香港远远甩开，商品住宅的建设成本在每平米2000美元到3993美元（1.38万-2.75万元）之间。
我们北京上海的商品房建设成本在3300-5280之间（477-766每平米）。班加罗尔虽然劳动力成本是我们的1/5，但住宅建设成本仅比我们略低。
至于给建筑工人发最高工资的瑞士，商品住宅的建筑成本与美国相近，在2030美元到3275美元（1.4万-2.25万元）之间。
这是我们中国人去海外买房常见的问题，由于不同国家文化的不同，很多房产类型的定位是天差地别的。
比如说联排别墅，在欧美、甚至是很多亚非国家，由于本身定位不算高端，其实建设成本都是最低或者相对较低的类型。
在瑞士，拥有一个带独立阳台的房子是件很普通的需求，而在纽约，就算是建筑成本较高的轻奢选择了。
比如说给建筑工人发最高工资的苏黎世，其非常有趣的特点是，劳动力成本远高于工人工资。
什么意思呢？每个工人的工资时薪是34瑞法，工人人均年收入超过50万。但是每个工人每小时的用人成本是107瑞法。也就是除了工资之外，建筑商还在用人方面额外支出了大量成本。
这样做对工人来说是人性的，但对于投资者来说，这个成本结构是不保值的。因为高昂的人力成本会迫使开发商雇佣外国劳工。
2016年瑞士约有3,200名建筑工人（占瑞士建筑行业劳动力的18％）失业，而同年有6000多名外国人找到了建筑工作。
比如说中国香港，其实双极的分析师在研究了一圈过后，仍然不能理解为什么香港的建筑成本冠绝世界。
人工成本，香港的人工成本虽然较大陆为高，但也不过是20美元左右每时，还是远低于瑞士、纽约等城市的，比东京、马德里、北爱尔兰也要低上不少。
在建材成本上，跟瑞士比，香港除了钢化玻璃、石膏板、框架软木略贵之外，其他的建筑材料价格都要远低于瑞士，比如说标准砖的价格仅仅是瑞士的1/6。在纽约租用一台起重机成本是香港的4倍。
要比工程质量吧，房子防震、人又严谨的日本，住宅建筑成本也就是1883-2829美元之间。
可能是对市场洞察度有限，表面数据实在是找不到香港高昂建筑成本的来源。毕竟香港高铁26公里就要853亿港元。
关于中国开发商，海外房产圈有一种舆论导向，要买就买当地开发商的，中国开发商的盘都比较坑。
我们确实见过大量中国开发商在海外建设的坑盘，这种现象确实存在。但同时，相对于很多国家本国的劳动力，中国开发商从国内带过去的勤劳质朴的中国工人，不论素质还是效率都还是远胜当地人的。
说到这里，做一个风险提示，在调研工人劳动状况的过程中，我们发现某个国内热门的投资目的地，很多中国开发商的楼盘拖欠当地工人工资的情况愈加严重，烂尾风险提高。
除了建安成本之外，地价、税费、商业费用、房企利润每个角度也都涉及了大量的内容，同时也塑造者一个国家的房产文化。
论地价，据说占了大头的土地出让金，其实北京上海和东京、香港、纽约等房价较高的城市相比也不算贵。
日本东京2019年的住宅用地的土地成交均价在370万日元每平米，约合23.5万元人民币一平米。香港九龙，按照5月份报道的披露，土地成交价格是19万人民币左右一平米。
房天下上海过去半年住宅用地的土地出让金数据，最低的月份每平米仅9559元，最高的月份也不过2.6万。
论税费，我们25%的企业所得税是比很多国家高了一些，但要说是多出来的这7个点的所得税让我们的房价跻身世界前列显然不客观。
论商业费用，行政、公关、营销、财务等费用与人力成本直接挂钩，我们理论上也是应该低于外国开发商的。
论利润，虽然当初的黄金十年，中国房地产行业毛利率也曾经一度高达38%，根据标准普尔全球的数据显示，2018年上半年，中国开发商的平均毛利率也曾一度达到33%。这对于毛利率在25%的大部分国外开发商来说，这是不可思议，也是永远无法达到的。
但毛利率其实一定程度上与税费重叠，而且与刚才所说的税费相似，多出来的这部分也无法解释我们的房价与全球一线保持一致。
论供需关系，香港房价世界第一遥遥领先我们暂且不论。伦敦、东京、巴黎、纽约、苏黎世，哪个城市的人口密度也不比我们低，哪个城市的房屋空置率也不比我们高，苏黎世的房屋空置率仅为1%。
这么算了一圈成本下来，一个问题出现了，明明我们的一线城市房价和这些国际一线城市接近的呀？为什么成本差这么多？房价去哪里了？
很多人都会这么算账，所以在1994年就有外国学者提出过，认为中国的房价泡沫已经很严重了。
25年过去了，即使今时今日的房价又比当初贵了几十倍，我相信大部分投资者都会认同，一线城市的房价可能震荡，不会大跌。
关于这个价格如何算，我们在这里不想聊得太细。只是想通过一线城市的房价说明一个道理，在海外很多国家，也存在着很多与我们完全不同的房产逻辑，中国的投资经验难以直接复制。
或许，在我们的房价中，饱含着勤劳质朴的中国人民对美好生活的向往和追求吧。
一样商品的价格是由什么组成的？这就像马克思那样一厢情愿的认为：商品价格中凝结了无差别的人类劳动一样天真。
市场经济中，商品的价格只取决于市场价值，供给和需求情况对市场价值有影响。
居住属性（+交通，+教育，+工作单位，+医疗，+商业区，+小区环境/邻居素质，+其他配套措施）
说明：投资属性、居住属性是函数（因变量），括号里的部分是参数（自变量），加号代表同方向变动，减号代表反方向。
交通：重中之重，一个交通的小差异可能导致房价的大不相同；例如东二环和西二环形状类似，但是西二环十字路口的东西向公路是平地，更便利，东二环则是南北向；这导致了东边的房价由里向外跌落很快，西边则跌落较慢；
教育：最看不准的因素。未来政策不知道会怎么样。（我中学时，远郊区县的学生可以通过中考来城区上学，但是后来不行了；如果可以的话，学区房应该没那么值钱）
邻居素质：公房、商品房的优势之一在于邻居的素质比较明确，公房的邻居素质视单位而定；商品房的邻居素质视最初的房价而定；
其他配套措施：公房的物业很可能是为单位职工服务的，因而物业费低、服务好；还有些地方取暖费低、暖气足；随着北京市对路边停车的收费，车位是否充足又将是重要参考因素；
居住属性：在房价大涨的时候，同一地段所有的房子都会大涨；风口过后，居住属性好的房子能保值（或者说降价少）。
货币供应量：人民银行大放水的时代往往是房价涨的很快的时候；对于股市，降息有利于牛市；对于房地产，降准、简化放款贷款审批流程（即：更容易贷到款）影响更大；
替代品收益率：房子作为投资品能被看好，重要原因是中国的投资品很少有安全且收益高的；如果北京市城投债的利率达到6%，那投资房地产可要小心了；
消费品物价：很多人抱怨房价高，其实除了维持生命必须的消费品（米面粮油、保暖服装等），很多消费品的涨价是快过房价上涨的；社会的发展让更多的人接近最低生活标准，既有吃不上饭的人接近了这个标准，也有原本小康的人接近这个标准；只是房价数额巨大，更接近必需品，所以被人们重视，而其他的消费品不被广泛关注；
『成本决定论』表面上看起来很有道理：一个东西的成本，再加上一定的利润，最后算出来的就是最后的价格。
这也是很多媒体的论调：因为地价很高，再加上开发商的利润，所以最终房价很高，所以，是高地价决定了高房价。
我们把事情极端化就会看得比较清楚：如果是一件大家都不需要的东西，无论怎么样在它上面增加成本，也不会把它卖出很贵的价格，因为根本卖不出去啊。
比如，现在再把之前淘汰的BP机，即使做得再怎么精致，在上面贴上钻石，也卖不出去，因为大家不需要它啊。
如果真的是『地价决定了房价』，那么你选一个中国西部的偏远城市，把地价卖到天价，这样当地的房价就会像北上广深一样涨上去吗？
肯定不会啊。首先，不会有人去那里天价拍地；其次，即使有傻瓜来买了地，最后造成房也卖不出去。
因为这个东西的价格很高，所以往前推它的各个制作过程、原材料都应该相应地会很高。
首先看“宽大”这个要求，这应该很容易。农村房子人均上百平米也可能，城市人均居住面积也不少，在东亚国家里都算是不错的。理论上，只要多建房子，人均居住面积总是能上去的。2008年中国人口净增761万，商品住房销售面积同比下跌21%，仍达5亿平米。每增加一口人，对应增加65平米，显然人均住房面积会不断增加。目前的说法是，2005年城镇人均住房面积26平米。国际上低标准的是香港，人均住房面积8平米，高标准的是美国60平米。美国人比中国少得多，空地比中国多很多，住房面积大中国比不了。胡扯一个发展目标，城镇人均住房面积40平米，应该不离谱。按8亿城镇人口计，原有6亿城市人口，最终有2亿农民进城，需要新增住房面积2*40 + 6 * 14 = 164亿平米。这说实在的不是个特大的数字，中国的生产能力可以轻松搞定，一年新增10亿平米，16年就搞定了。而且起点也不低，已经26平米了，只是“改善型”的要求。过程中会有些房子报废，但这不是问题，炸掉重造增加楼层，面积还能增加，除非拆迁价钱谈不拢。
总的来说，人民群众对住房面积的抱怨已经不大，远好于1991年7平方米的痛苦时期。1991有这么困难，城镇人均才7平方？我对这个数据有点怀疑，不过10多年来住得越来越大是真的。基本上人都是往大的房子里“改善”。
这个问题也不大。只要是新建楼盘，水电煤气电话网络小区管理，这都不是问题，出事了叫质量问题，都可以大闹的。以后标准会加多，什么绿色环保，但一段时间以来的新建楼盘都有完善的居住功能。户型，南北通风之类的要求，那是另一回事。可以假设新与次新商品房短中期都能用，也不会有啥怪异要求出来，基础设施不是问题。
王石2007年说，现在建的房子有问题先别买，过两年建的会更好。这应该说的是房子时间长了能看出毛病，应该是线年前建的房子，确实没有卖相了，不是修修补补的事。按说砖混结构的住房，撑个100年也正常。但群众的要求说不定高，看着破破的就想炸了。现在这些商品房，能管用多长时间？实在是说不上来。如果20年以后人民群众就觉得住在这些商品房里面丢面子，那问题就大了。
这就看生活配套。由于是市场经济，这事容易解决。不方便，就有人跑来折腾挣钱，天常日久就方便了。一个新小区荒得很，没几年就热闹起来。现在进入家庭汽车普及时代了，活动半径狂增，更容易了。
上下班时间短，看病上学也要近。这事在中小城市还有谱，对大城市基本就是鬼扯，毫无办法。城市就是人扎堆上班上学，城市越大，人扎的堆也越密。一个城区10万人扎堆上班，下班就退到边上10万人的居住区里，几步路的事，这也不算太离谱。如果100万人扎堆上班，下班退到边上100万人的居住区。。。这事就不行了，会挤死人。得往四面八方退，这事很复杂。只要是大城市bsport体育，这上班时间就短不了。买车不是问题，但都开车，全挤死。有地铁，使劲塞，单程能控制在一小时左右，就算不错了。
这事只有立体解决，每人用个人飞行器象蝗虫一样从各个空间飞过来，那上亿人也不怕。或者不扎堆上班上学，目前似乎都不靠谱。
因为这个交通问题，越是大城市，就越有“市中心”的概念。中小城市谈不上什么中心，骑个车半小时就穿越了，地段层次不太分明。
所以，这事就是两伙人。中小城市的，交通顺畅不是问题。大城市的人就扯开了地段问题，什么四环、内环、关内、关外、地铁边上。
分析到目前为止，情况似乎尚可接受。中小城市的一片光明，住房问题解决容易。大城市有些地段交通问题。
这事是个最鬼扯的东西，人民群众提出这种要求就是一伙王八蛋。啥叫有档次？房子大、漂亮，那不算啥子，随便弄个开发商就能干。就得地段好！
什么叫地段好？这事就是群众自己忽悠，西湖边上好，黄浦江边好，内环好，关内好。管它怎么忽悠的，好地段的特征就是稀缺。城市在全国排名靠前，什么四大一线城市。地段得有概念，风景好，江景、湖景，或者大公司多，CBD。这事就是流行瘟疫一样，群众口耳相传。
这么大一个中国六七亿城市人口，地段称得上好的，能挤下多少人？上海北京深圳杭州的好地段，能解决2000万了不起了。再加上二三线万人住得有面子，我这还是往高里估了。老百姓人同此心，都是纸醉金迷地追求好房子，先富待富都盯着这几块地。
对买得起房的来说，房价是可支配收入的一部分，由自有资金或自有资金和贷款组成。对买不起房的来说，房价由泡沫组成。
