bsport体育房价真的永远不会跌么？未来两年的房价走势的判断？
发布日期：2023-07-12 02:20:04bsport体育怎么打破呢？这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化，居民收入下降……
城镇化到头，意味着城市扩张的动力消失，亦即土地财政到头，势必要通过房地产税来补充财政收入。
当国家的内部形势是贫富分化和人口危机，外部形势是贸易摩擦和新冷战，这意味着经济结构转型迫在眉睫，那么货币政策就不能再像以前一样继续大水漫灌了。
但我研究了日本和韩国的经济史，并分析不同阶段所对应的房价走势后，发现城镇化率、房地产税、人口危机甚至外部形势都不是可以左右房价走势的决定性因素。
第一，文在寅竞选时承诺要降房价，上台后，他把房地产税收到了 1.2%-6%，多套房的转让税高达 65%-75%。
第二，韩国的新生人口出生率是全世界最低的，韩国甚至可能是世界上第一个自然消亡的国家。
第四，韩国的外部环境也相当恶劣，除了北方的穷兄弟一直添乱外，他们还和日本在多项领域是直接竞争关系，2020 年的韩日贸易战，也一度打上了新闻头条。
经历过疫情大放水之后，我们已经看清楚了，各国的资产价格，所反馈的都是本国的货币现象，跟基本面无关——货币松，房价涨，一旦货币收缩，房价也一定下跌，这是毋庸置疑的。
问题是，在泡沫状态下，货币收缩会直接刺破泡沫，导致一系列的经济问题，令决策者投鼠忌器，而处于紧一下松一下的摇摆状态当中。
就说韩国bsport体育，紧货币的政策实施了一阵后，暴露了开发商的债务风险，首富们一阵哭丧，于是又开始松了……
房价不会继续涨，只可能是因为它存在一个逻辑上的极限，房价已经逼近了这个极限，失去了继续上涨的空间。
房价会跌，也只可能是因为如果不采取措施，就会有更坏的事情发生，是两害相权取其轻的无奈选择。
我们就从房价的极限这个角度来讲一讲，什么样的情况下，房价就涨不动了，而会掉头向下。
众所周知，建设资本主义是需要原始积累的——要致富先修路，关键是修路的钱从哪里来？
比如建国初期，我国虽然幅员辽阔物产丰富，却只能坐在矿山上发愁，因为没有机器采不出矿。
只能拿农产品跟其他国家换外汇，再拿外汇去进口机器、生产线，这就叫「农业补贴工业」。
农民种出 10 担粮食，留下自己吃的 5 担，剩下交公的 5 担，就叫劳动剩余。
房地产的本质，就是通过银行，把居民的储蓄及未来的收入，都转移到政府手里。
假设你穿越到古代成了一个农夫，经过一年的辛勤劳作，收了 100 斤稻米，官府要强行拿走 70 斤，你会老老实实主动交出去吗？
你不会，所以首先得有暴力机器监控你，这就叫成本；其次你肯定会想方设法隐藏收入；再次就是你第二年会消极劳动，只种 70 斤……
但买房就不一样了，你会积极主动地把劳动成果（储蓄）交出去，更加会为了维护房产价值，而心甘情愿地九九六。
既然房地产的属性，是收集打工人的劳动剩余，那么请问，你的劳动总值有没有上限？
买房这件事，把你家 6 个钱包和你夫妻二人未来几十年的收入，一股脑全掏了，你还能掏出更多吗？
不仅劳动剩余有上限，事实上，在突破一个边际值之后，房价越高，劳动剩余反而越少。
劳动的再生产，则分两种情况，一种是打工人体力的恢复，即下班后的放松和休闲。
也就是说，房价越高（资本再生产），对劳动的挤出就越多，劳动总值就会降低，进而减少劳动剩余。
再看低生育对房价的影响，并不是说人口负增长导致空房越来越多，所以房价会跌，而是指人口结构恶化，会影响人们对经济的预期，提前对老龄化和人口负增长采取行动，从而保守投资，于是房价就涨不动了。
以上，房价越高，劳动增长就越少（就业形势恶化，生育意愿降低），经济最终会陷入低欲望和低通胀的消极循环，房价也一定会失去上涨的动力。
对韩国经济感兴趣的小伙伴想必都听说过「江南不败神话」，说的是首尔江南地区的房价，在过去的很多年，都是一直调控一直涨，从未跌过。
实际上，任何看似鬼斧神工的操作，都必须在客观规律的框架下完成，首尔房价之所以能持续上涨 20 年，是因为有涨的空间。
假设把这个城市当作一家提供公共服务的上市公司，买房就是买这家公司的股票，房价收入高 = 市盈率高。
这个道理现在很多人都会讲，比如科技股市盈率普遍比银行股高，是因为科技股有更高的增长率和想象空间。
中国经济高增长，中国城市突飞猛进，所以中国城市的市盈率高于欧美国家，很合理。
比如互联网企业，一开始都是烧钱快速扩张抢占市场份额，造概念、炒话题……公司市值突飞猛进。
就是追求利润的增长，比如银行，没有更大的攻城略地的增长空间，只有做好服务降低成本，以扩大利润。
试想下，你把你爸妈过去几十年的存款，和你未来几十年的收入，一股脑全拿出来，在一天之内花掉，你这一天过的会是什么样的神仙日子？
你向银行借钱，银行之所以肯借，是因为它查过你的负债记录，知道你没有超出偿还能力的债务且有稳定收入。
比如 2019 年时，发生过接二连三的教育机构跑路，那些都是烧钱扩张后，盈利能力跟不上还债，接盘侠又找不到，只能挪用「预收款」，但还是缓不过来，就只有跑路。
再比如马前卒曾曝光过的独山县，他们举债修水司楼、盘古庄的时候，那日子阔不阔？
肯定也阔过，本来应该靠这些商业地产的经营利润形成现金流，撑住估值，缓慢还债的。
道理是一通百通的，城市化飞速推进阶段，是举债和烧钱的资本型增长的结果，而这种增长是不可持续的，最终都要降档换速，转换为运营型增长。
