2017 年房价会不会跌？bsport体育
发布日期：2023-06-09 05:29:33bsport体育先说明决定房价的几个因素：1 房价会不会跌取决于你的房子买在哪里 2取决于你所在城市的人口流入情况 3 取决于你所在城市的人口密度 4 具体价格取决于你所在城市的经济情况。
那咱们从整个东亚来看城市化率会是什么样的一个情况。为了能对各个国家对比，研究结果取2000年到2010年。在研究中取10万以上人口的城镇作为城市的基本定义。
这是东亚各国的城市化率图，X轴是城市化率，Y轴是人均GDP（购买力平价），下面的国家从左到右从上到下依次缅甸、中国、印尼、日本、老挝、马来西亚、蒙古、菲律宾、韩国、泰国bsport体育、越南。我们将中国的线延长，可以看到与马来西亚、韩国、日本的线基本上处于接近线年来看，中国的城市化还有很大的发展空间。
上图为东亚国家和地区城市中人口的比例。中国城市的土地面积占66%，但人口只有61%，所以中国平均人口密度低于东亚平均水平。人口密度低，会造成城市化过程中，不同城市之间房价差异的扩大。如一二线城市和三四线城市房价的背离。
上图为东亚的25大城市群，其中珠三角城市群超过了日本东京，是世界最大的城市群。2010年在珠三角城市群生活了4500万人口，占据了七千平方公里土地。在这25大城市群中，有15个都在中国。
在东亚，总共有869个城市满足10万人以上的要求，其中572个是10万到50万的小城市。（当然以中国的标准应该算县城。）中国占据了869个中的600个。
从2000年到2010年中国的城市人口密度增加了78，人口密度增加的城市有236个，人口密度减少的城市有364，总共600个。也就是说中国只有236个城市的房价具有上涨潜力。上面这个表我只取了表头，可以看一下整张表：
除了中国台湾省、韩国像中国一样有较大比例的人口密度减少的城市，其他国家人口密度都是增加的较多。尤其是日本，居然100%的城市人口密度都增加了。从一个侧面说明日本土地太少，人太多。这也说明了中国幅员辽阔，其实并不缺少土地盖房子。城市中房价高昂也只是土地的相对稀缺。而三四线城市的房子由于土地供应量大，人口密度就会很低，是不可能稀缺的。
随着中国经济的发展一二线城市和三四线城市房价的背离会日益加深，这是不可逆转的趋势。
上面的排名是中国城市面积最大的25个城市。分别是珠三角、上海、北京、天津、杭州、汕头、成都、沈阳、武汉、泉州、鞍山、青岛、厦门、长春、西安、太原、宁波、重庆、大连、哈尔滨、唐山、福州、淄博、石家庄、保定。
上面是中国人口最多的25个城市，珠江三角洲、上海、北京、天津、汕头、成都、武汉、香港、沈阳、杭州bsport体育、西安、重庆、泉州、南京、厦门、太原、青岛、哈尔滨、郑州、长沙、合肥、鞍山、大连、长春、石家庄。
对比一下可知，人口最多的城市中香港、郑州、南京、长沙、合肥几个城市的面积并没有排到前25。香港是中国房价最高的城市，没有之一。而2015-2016年房价长得最厉害的是南京、合肥、郑州几个城市。人口多，城市占地面积少，人口密度大，本身是房价上涨的基本条件。
赣榆，是一个江苏的小城市，在2000到2010年，离开了93000人。但是城市还在扩张。
中国除了大量的人口流入城市之外，还有大量的人口流出城市。无论是人口净流出，还是人口增长速度没有建设速度快，都会造成城市的人口密度的持续降低，从而抑制房价上涨。
上图中，黑色为2000年的城市面积，红色为2010年新增的城市面积。下图中是上海。（长三角）
在这里，我们用纽约曼哈顿来举例。曼哈顿是全世界人口密度最大的地区。上图中的五个地区分别是，北京-天津，长三角、珠三角、成都-重庆、武汉。
在2000到2010年。长三角扩张了88.4个曼哈顿的面积，同期人口增长只有13个曼哈顿的人口。在长三角上海之外的很多城市如无锡，还保持这几千块钱一平的房价。成都-重庆都市群土地面积发生了增长，但是人口居然是净减少。还有武汉，土地面积增加了，但是人口几乎没有增长。所以到了2016年，武汉、成都依旧是中国房价上涨比较小的城市（相对南京、合肥、郑州）。也间接回答了下面的问题。
香港人口密度从2000年每平方公里33200人降低到了2010年每平方公里32100人，降低了将近1000人。这是同期香港房价。虽然最后有所上涨，但是02年房价一直下跌。
在全中国，城市人口密度越高的地方，房价越高。中国只有236个城市人口密度在增加，也就是说只有这236个地区的房子具有投资价值。这不是说某个地方县城人口变多变少的问题，是人口密度的问题。某个县城人口增加了，但是房子盖得更多，人口密度反而被稀释了，这样的地方房价就很容易出现下跌的情况。
所以挑选房子的时候，要挑一个城市人口密度最高的地区。如北京的CBD、金融街、五道口；上海的浦东、世纪大道周边。对于小城市而言也是一样。
三四线城市的房价面临下跌的风险，最好买这样城市市中心最繁华的地方，抗跌的能力略强。但是三四线城市房价始终取决于人口流动，当人口流出人口密度降低的时候，房价会自然而然的下跌。
说了这么多，都是2000年和2010年的，那么我们现在在什么样的位置呢？让我把开始做了延长线年中国人均GDP（购买力平价）14500，我们就算做15000好了。然后中国当前的城市化率是56.1%，然后这个图是这样的。两条黑色虚线相交的地方就是今天中国处的位置。
中国人，用了大概5年的时间，走完了马来西亚之类国家十五到二十五年的城市化进程。2015年中国的城市化率比马来西亚2010年的时候还要高，比韩国2010年的时候还要高。到了2020年，基本上就达到了日本2010年的城市化率水平。而更加失调的是，中国人的人均GDP还没有达到2000年韩国的水平，城市化比例就已经如此之高了。相比于其他东亚国家，人民收入和房价的比例已经不成正比关系，也已经偏离了其他国家之前曾经走过的路线。所以，全国人民（土豪请绕道）都觉得中国的房价太贵了。这样的高房价在全国范围内是难以维持的。这样的高房价只可能在一二线城市的特定核心区内维持住。一二线城市的周边地区都是房价下跌的高危地带。
为了避免争议，特别说明，这里的城市化率是指生活在超过10万人口的城市中。如果只是简单的村镇城市化，那么很多国家的城市化率很高。但是村镇城市化相当于就地城市化，在原来村镇的宅基地上盖房，就可以了。这样没有土地出让的过程，政府也无法从中获益。所以很多专家以中国城镇化率还很低为由，忽悠政府加大力度提高城镇化率。害国害民，等到以后没人进城的时候，就是中国房价彻底崩溃之时。
我想2017如果不蹦，中国的城市化也不能再想过去五年一样疯狂的发展。最后必然会遭到报复。
可以看看各个城市的交通便利性，从左到右的城市分别是意大利都灵、西班牙巴塞罗那、法国巴黎、上海浦东，北京老城区胡同、北京新城区。欧洲城市每平方公里有上百个小格子，中国上海和北京新城区只有10几个，每一个区块之间的距离也非常大。中国城市的设计规划太差。
这个阶段开始有几个典型特征，一政策面不会再出现大的反复，紧缩性的环境会持续很长时间。二中国基本放弃了全面城镇化的思路，集中精力搞超级城市和城市群。
这背后，是产业结构转型的成果初现，区域人口出生率不平衡，以信息技术推动的社会生产力提升导致区域和区域之间，人和人之间的发展水平差异增大。
由此，本轮周期内，超级大城市房价将维持在高位，虽然市场萎缩，但良好的预期会继续支撑价格。因引进投资发展起来的新兴城市，其中没有切换到更高产业形态的，将面临现有产业利润消减，大量投资撤出无以为继的局面。身处大型城市圈内的中小城市，还能凭借产业转移借势发展。独立的中小城市将不可避免地经济下滑。
农村常驻人口老龄化的速度是大于城市的，早期没能在城市留下的农民回到农村，现已是垂暮之年，大量村庄会加快消逝，就近的小城镇发展也会深受影响。以回乡买房为主要购买力的城镇，债务比例过高的，可能会出现真正意义上的。
在这个极速变化的时代，财富创造的方式发生了明显的变化，越来越多的财富只会被创造在知识和技术富集的地方。选择这些地方虽然门槛高些，却更抗风险，大部分人都不是冒险家，只能期望在不确定的环境中尽可能保全自己，等到确定的到来。
愚一直以为，预测可以有，但不要劝人买房卖房，和不要劝人买股卖股一个道理。
2007年，百年难得一遇的大牛市，买到赚到，你要是跟人说马上会发生金融危机，大家会觉得你是个扫把星；
2008年，四万亿计划未出台之前，房价跳水，你要是跟人说房价会大涨赶快去抄底，大家会觉得你是个疯子；
2008年前后，亚洲金融风暴使亚洲国家多个政权倒下，在韩国，执政多年的保守派大国家党在总统选举中落败，在野新千年首次取得政权；在泰国，联合政府下台，由重新执政；在印尼，执政32年的苏哈托倒台；在日本，首相桥本龙太郎辞职，俄罗斯更是一年之内连换六届总理。他们都没有预见到未知的风险。
当毁灭性的金融风暴扑面而来，经济学人作为守望者，为何毫无察觉？面对老太太的问题，在场的经济学人哑口无言，选择了沉默以对。
在过去数十年里，世界经历了日本泡沫经济、亚洲金融风暴、美国次贷危机等经济危机，可是在危机爆发之前没有几位经济学家准确的预测到这些危机。
而后，卢卡斯说了一段经典的话：经济学业已证明，此类事件是不可预测的；因为，假如此类事件可以预测的话，那么人们就会据此作出反应，从而避免它的发生——于是，这个预测就成为错误的了。
如今的楼市，每个人都希望自己能够预测房价的涨跌。有一个简单的道理是：当大部分人都看涨的时候，房子奇货可居，房价会上涨，当大部分人都看跌的时候，房子无人接盘，房价会下降。一切是如此完美，即使风暴到来之前，一切看起来仍是那样的和谐。
建议在看大神们关于房价的预测时，辩证的看待，多逆向思维。关于楼市，无论看涨看空，只有一条是颠破不破的：如果看涨的人多，说明楼市存在风险，应谨慎而为；如果看跌的人多，说明楼市存在机会，可适当入市。
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有些人对最后一句抱有疑问，这里很关键的一点是，你如何判断你自己所处的位置究竟是在爬坡还是在下坡，是在波峰还是在波谷？
但是当你身处于2008年~2009年的时候，有人让你去买房，你会去么？我敢说，大部分人都不会去也不敢去接盘，因为他们没有内幕消息，也不知道最低点在哪里，只会人云亦云追涨杀跌，只怕自己是最后一个接盘的人，这房子就砸在手里OVER了。这个时候大部分人都是恐慌的，但真正有远见的和少部分离核心近的人，对这种数年难得一遇的机会，保持冷静清晰的判断。他们不会在网上发帖号召大家都去接盘，而是自己默默的买买买。此所谓Thetimetobegreedyiswhenothersareafraid.
但是过了2009年，房价开始不断攀升，这时候有人说：大家都开始贪婪的，我应该远离楼市了。但他们没想到房价一直涨到自己都不敢相信，不是说好的Thetimetobeafraidiswhenothersaregreedy？真的是骗子，挡我财路。
少年你要明白，这句话是教你怎么思考问题，而不是操作手册。如果金融投资市场真的有万能的、稳赚不赔的操作手册，大家都在赚钱，那么大家投资房产赚的是谁的钱？政府开印钞机，让房价吸水，先买房的人赚的就是后买房人的钱，如此循环无比和谐，直到最后一棒没人接了，最后接盘的人才是真正的接盘侠。
TA此时内心的潜台词应该是：什么鬼，看到大家都疯狂的买我才买的，没想到竟然亏成狗了，凭什么我这么倒霉！然后看到这句话才会幡然醒悟——Thetimetobeafraidiswhenothersaregreedy.
不预测房价涨跌，房价是一个很复杂的问题，特别是中国的房价，中国没人能解释清楚。只是看到那么多神棍拿中国特色名词“刚性需求”忽悠人买房很气愤。
还搞了“刚性需求（rigid demand）”的词条,不知道是哪些蠢（也许不是蠢是坏）货编辑的。请问世界上有那本书上定义了“刚性需求”？我就问问你们的“刚需”到底有多刚？扯什么前几年买房涨了345678倍的，这和当年下海经商或者随便搞个厂轻轻松松身价上亿有什么区别？你今天再去经商开工厂试试？时代会变，过往的历史只能作为参考。
房地产固然有它本身的价值，但是房地产也是周期性的行业。买房是一件大事，是要花很多钱的。选对时机能省几十上百万，对普通人来讲这不是一个小数目。普通人对房价应该是最敏感的，投入的钱是自己十几二十年的收入。而投资客照理说是富裕阶层，投资的都是余钱，要是真没有太大风险，跌一点就亏一点呗，人家有的是钱。为什么在这个时间段鼓吹“刚需要买就赶紧，投资就观望”?这些人是不是居心叵测？现在的媒体也是毫无节操可言，制造高分贝噪音让老百姓焦虑不堪，无法理性思考。房价上涨原因那么多，非要扯刚需。可能这么多因素里面所谓的“刚需”是权重最低的。
吃饭是你们所谓的刚需吧？粮食有涨到你吃不起吗？拉屎是刚需吧？厕纸有涨到你用不起？穿衣是刚需吧？你没见谁买不起衣服树叶一挡就上街。
你今天买的手机明天降价二百块钱都要会要求退货补差价。现在买几百万上千万的房子告诉我不要在乎涨跌？你家是有几个亿是吧？
现在北上广深的房子自己居住属性基本趋近于0。家里没点家底的都是远郊买一套，自己市区租一套。自己想住的房子买不起，买得起的房子不想住。那些扯不在乎涨跌只看房子品质学区品质的，上海好点的学区哪里不是6万起步，6万算低了。上海本地人在乎学区吗？人家早在好的地段有了房子，在起跑线上就不在乎学区问题了。
那些说刚需要买就快买，不是刚需就观望的，告诉你房价明年跌一半你是所谓的刚需你买不买？告诉你房价明年涨一倍你不是刚需你买不买？大家承担的风险是一样的凭什么刚需就要冲在前面？没有真才实学就别扯淡装神棍，直接一句不知道不就完事了啊！
0708年房价横盘略微下跌一点市场风声鹤唳的时候你们看到有人扯刚需吗？房价一跌刚需就没了？日本房价崩溃的世界就没有所谓的刚需？美国次贷危机的时候就没有所谓的刚需？那些炒作刚需的忽悠别人次数多了自己都信了。
