房价范bsport体育文10篇
发布日期：2023-05-25 06:26:37bsport体育2005年8月5日，中国人民银行了房地产金融分析小组《2004年中国房地产金融报告》，意在表明中央银行的分析人员对当前我国房地产市场的一些认识和看法。由于这是中国人民银行发表的首份关于房地产市场的专题报告，引起了社会上的广泛关注。作为宏观金融管理部门，中央银行的研究人员对房地产的分析最善长的地方也只能是从金融(信贷)入手，而之所以要出这份房地产金融报告，则主要是想表明当前中央银行对整个房地产市场的一些认识，以有利于今后房地产金融方面的研究更为广泛全面。应该说，由于部门业务的不同和专业人员知识背景不一，这份报告中对我国当前房地产市场的一些认识肯定会有不全面的地方。事实上，对问题的广泛讨论是我们实现认识真理的一条重要的途径。若不是在十一届三中全会之前的关于真理标准的全社会的大讨论，那么我们也许就没有今天思想解放和改革开放的大好局面了。华远集团总裁任志强先生就是这方面的典范。在中央银行的报告不到一个星期，就在各大门户网站上公开了其题为《地产报告逻辑混乱-央行报告中的疑问》一文，洋洋数万言，处处直指央行报告的不足。
这真是一件大好事！任先生身处我国房地产开发一线，中央银行可能没有人比他更了解房地产市场具体的实际运作，因而任先生的批评对于进一步促进包括中国人民银行在内的有关政府部门对房地产市场的认识，做好下一步宏观调控，都是善莫大焉的！不过，看过任先生的《疑问》一文后，虽然笔者对房地产市场的了解远没有任先生认识的那样直接与深入，由于个人水平也有限，对很多问题也只能不置可否，但确实有一个新的疑问，而这也是前一阵子社会上早就争论过的，那就是，在任先生文中题为“关于价格的误导”的第五部分，在承认房价一级市场连年上涨事实之后，语锋一转，指出“央行的报告则带有明显的误导性作用，与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素”。也就是说，这些年来房价的上涨一个重要的原因是地价太高了，成本上升嘛，房价跟着涨也就很自然了。
表面上看，这样的分析确实有道理，谁都知道这几年政府规范土地管理，将原来的协议出让方式全部改为招拍挂，这样那些原来与政府素有关系的企业用地也必须通过市场，其成本自然上升。但是，这个观点一直就不被国土资源部等部门认可，因为“开发商是根据市场供求决定的房价来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来‘出牌’，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚”，也就是说过高的房价反而推动了土地价格的高涨。应该说，这两种看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加说更符合人们一般的常识。但是，我们从数据上看地价与房价之间的密切关系和一般的常识推理，就能够有十分充足的理由说确是地价推动了房价了吗？那岂不是说有关政府部门要为此轮房价的大涨负有更大的责任了吗？对此，我们还需要进一步的探究，并与任先生商榷。
自1998年我国房地产市场进入全面市场化运作以来，土地价格与房价的关系确实非常密切。从近年来商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数来看，两者关系非常紧密，而且从2002年下半年开始，商品房屋和土地价格的上升非常明显，最高分别达到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地价格指数的上涨似乎总是高于且先于商品房屋销售价格指数，而土地价格恰恰为商品房屋成本的一个重要组成部分，因此看起来确实是地价过高导致房价过高了。
图11998年1季度—2005年2季度我国商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数
任先生对于央行报告的一个批评是没有弄清“完整的房地产市场概念”，其中举了很多例子。不过幸好任先生提醒，一个基本的原则就是我们在进行事物比较的研究时，必须一件事对一件事的研究。由于前面我们用到的商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数都是对各子市场价格指数的一个综合反映，故此我们这里仅以与我国老百姓生活密切相关的我国房地产市场“普通住宅销售价格”和“居民普通住宅用地交易价格”(简称“房价”与“地价”)这两个同是反映普通住宅的价格指数进行分析。根据中国经济信息网中国经济统计数据库1998年至2005年2季度的季度统计，我们由下图发现，居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数近年来确实是呈现出上升的走势，而且两者关系非常密切，其相关系数高达0.856。
但是，我们的数据是采用的季节指数，而房地产市场的运行不可避免地受到季节因素的影响，因此我们运用X11加法模型对数据进行处理，得到了消除季节因素的居民普通住宅用地交易价格和普通住宅销售价格指数情况，如图2。由该图可以看到，在剔除了季节因素后，地价与房价的关系依然是十分密切的，两者的相关系数甚至上升到了0.879。
进一步，考虑到周期变化的影响，我们用H-P滤波的方法，得到了土地价格与房价的长期趋势线bsport体育，可以进一步看到，地价与房价的拟合程度更高了，二者的相关系数甚至高达0.997。如此之高的相关系数，甚至可以直接说地价与房价是同步变化的了。
不仅从严格的计量模型上可以看到房价确实与地价关系密切，而且从各个图中都可以看到，近些年来土地价指数显然高于房价指数，因而，地价推动房价似乎就更有充分的理由了，任先生的观点看来是正确无误的了！
但是，房价与地价的关系十分密切，就可以认为这二者存在着必然的因果关系吗？究竟是地价引起了房价的上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？从逻辑推理上看，这两种情况都是有可能发生的。似乎这就是一个“先有鸡，还是先有蛋”的问题。从实践和理论两个方面来回答这个问题，似乎是一件非常繁琐的事情，而且往往会陷入“公说公有理，婆说婆有理”的纠缠不清的窘境当中。这里，我们采用2003年诺贝尔奖得主格兰杰对于两个变量间存在先后关系时，运用统计方法检验因果性的“格兰杰因果检验”的方法，来检验我国究竟是由“地价带动了房价，还是房价推动了地价”这个鸡和蛋的问题。
一般来说，我们在进行计量经济学建模时所采用的回归分析工具，实质上只是分析了变量之间的依存性，但这并不能表明变量之间的必然存在着因果关系，而这方面就需要根据理论或经验来事先判断。例如，我们之所以在回归方程中以降雨量为解释变量，而以农作物产量作为被解释变量，而不是相反，并不是出于统计上的原因，而是常识告诉我们农作物产量无论如何也不能影响降雨量，而只能是降雨影响农作物的产量。但不幸的是，并不是所以经济变量之间的因果关系都能够由理论或经验让人显然明了，即使是某一经济理论宣称了一种因果的关系，也需要给以经验上的支持。格兰杰从预测的角度给出了因果关系的这种定义，并将其称为格兰杰因果关系。
格兰杰因果性检验假定了有关y和x每一变量的预测的信息全部包含在这些变量的时间序列之中。检验要求估计以下的回归：
(1)式是假定当前y与y自身以及x的过去值有关，而(2)式则是假定当前的x与x自身以及y的过去值有关。对于(1)而言，其零假设，对于(2)式而言，其零假设。这样，就可以分为四种情况进行讨论：
1、x是引起y变化的原因，即存在由x到y的单向因果关系。当(1)式中滞后的x的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(2)式中滞后的y的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称x是引起y变化的原因。
2、y是引起x变化的原因，即存在由y到x的单向因果关系。当(2)式中滞后的y的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(1)式中滞后的x的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称y是引起x变化的原因。
3、x和y互为因果关系，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著不为零，则称x和y存在反馈关系，或者双向因果关系。
4、x和y是独立的，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著为零，则称x和y不存在任何的因果关系。
一般来说，如果变量x是变量y的(格兰杰)原因，则x的变化应该先于y的变化，因此，在做y对其他变量(包括自身的过去值)的回归时，如果把x的过去或滞后值包括进来能显著地改进对y的预测，那么我们就可以说x是y的(格兰杰)原因。
根据上述格兰杰因果检验的原理，我们对我国1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅销售价格指数”和“居民普通住宅用地交易价格指数”这两列分别代表“房价”和“地价”的变量，进行格兰杰因果检验。在进行时间序列检验时，我们必须对其平稳性进行检验。我们发现，“地价”和“房价”的原始时间序列都存在很强的单位根现象，都没有通过10%显著性水平下的ADF平稳性检验，而其一阶差分数据则在1%显著水平下表现出了良好的平稳性，这样我们用其一阶差分的平稳数据进行格兰杰因果检验，得到如下结果：
通过格兰杰因果检验我们可以发现，地价始终不是房价的(格兰杰)原因，而在滞后3期以后一直到滞后第6期，却是房价是地价的原因。由此我们可以得到比较有把握的结论是，原来所认为的，在我国地价过高是引起了房地产价格过高的原因不同，恰恰是相反，房价反而是地价的原因，任先生的观念看来是经不住统计的检验的，这个观念是需要修正的。
由于土地成本是房地产开发中最为重要的一个成本项目，而随着国家土地出让管理的规范，土地一级市场价格确实有所上升。故此，在最近有关房价过高的讨论中，很多人将地价归为其中的一个重要原因bsport体育。我们的分析表明，与这种传统的认识恰恰相反，在我国地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。当前我国房地产价格之所以居高不下，很大程度上是我国房地产市场发育不足造成的，政府应当进一步稳定现行房地产宏观调控的各项政策的同时，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰了决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。
摘要:近几年,关于我国房价问题众说纷纭,房价收入比被作为判断房价的一项重要指标,但房价收入比的具体运用还存在一些问题。首先阐述了房价收入比的定义、特性和计算方法,然后论述了我国房价收入比应用上存在的问题,最后提出使用房价收入的改进思路。
目前,关于房价收入比的定义很多,可简单的定义为“居民收入和房价水平之间的比率”;或定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”;或指“某国一套中等水平的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。
根据联合国人类与住区中心的《城市指标指南》中,房价收入比指居住单元的中等自由市场价与中等家庭年收入之比,是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标,也是预测商品住宅价未来走势的依据。
(1)地区差异性。房价收入比具有空间差异性。住宅作为物质存在,具有不动性和本土性;它作为一种特殊的商品,表现出区域性,所以房市有很强的区域局限性,无法形成全国性的房地产市场。各城市的人均收入、消费水平、消费倾向和对房地产的需求不尽相同,城市间的房价可能相差很大,同一城市不同地区的房价也有差距。不同的国家发展程度不同,消费水平不同,其房价收入比可能相差更大。房价收入比由住房市场价格和家庭收入两部分决定。这两部分受空间因素影响都很大,所以导致房价收入比在不同地域间的可比性较差。
(2)时间差异性。在不同时期,居住单元的市场价格和家庭年收入不同。首先,房价在短期内可能存在变化,特别是从长期来看,差距会较大。在不同的时点,家庭的年收入也不同。这两者或同向或反向变化。同地区差异性一样,这两因素使房价收入比具有时间差异性。
(3)非独立性。虽房价收入比是评价城市住房支付能力的指标,能为评估一定时期、一定地域居民住房购买力提供有力的依据,同时也为评估住房市场总体表现提供最丰富的信息,但是它并不是一个独立性较强的应用性指标。因为在评价特定城市居民的住房购买力时,它还须与房产不同持有权属类型的家庭所占的百分比、抵押贷款和非抵押贷款购买的居民住房所占的百分比等指标相关联。因而在分析与评判居民住房购买力时,往往不能仅以房价收入比这一指标单独定论。如以房价收入比这一指标的高低评判城区居民的住房购买力的高低,还须同其它指标综合考虑。
房价收入比是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比,公式表示为:
PRI=FunitINCf,式中,Funit为每套平均建筑面积;Ph为住宅平均销售价格;INCf为家庭可支配收入。
其中,每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格;每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。
计算房价收入比中的房价在定义中指出的是居住单元的中等自由市场价格,具体指地区内所有住房中位数价格。具体在求取过程中,方法不一,有的采取房价的均值,有的采取中位数价格。不同房价求取方法导致房价收入比相距甚远。不同国家间的房价收入比就更没有可比意义。并且许多人在计算房价收入比的时候,以上市的新房的价格作为计算口径。但新房的价格明显高于二手房价格。两者供应量加权平均,市场住房平均售价就会相应降低。我国二手房市场发展相对滞后,所以至今为止对房价收入比的计算多以市面新房售价来计算,造成了房价收入比相对来说高于正常计算的数值。如果没有从不同类型的住房供应量上考虑平均房价,得出的结论就是不科学的。从而难以为政府解决不同收入居民住房问题的政策制定提供准确的依据,也难以为房地产企业判准市场形势提供线对收入的求取方式不统一,指标结果真实性有限
房价收入比是中的收入在定义中指的是中等家庭年收入,从平均家庭的购买力上可判断出家庭是否有能力购房,反映房价的合理性,判断一个国家的房地产市场是否存在泡沫。
收集目前运用房价收入比的相关文章,在求取房价收入比中的居民收入时多采用的居民平均可支配收入。国内目前采取七分法将中国城镇居民的收入分为:最低收入户(10%)、低收入户(10%)、中等偏下户(20%)、中等收入户(20%)、中等偏上收入户(20%)、高收入户(10%)这七个阶层来统计家庭平均可支配收入。而国外大多使用中位数计算房价收入比。从理论上讲,这两种方法都是可取的,但在计算结果上肯定是有差别。在我国,城镇的贫富差距正逐步拉大,中位数收入要低于平均可支配收入。另外一个问题是,现行的收入的统计口径难以覆盖居民家庭的全部收入。一个家庭的收入不仅仅是工资,还有其他方面的收入,特别是现在居民收入多元化。这样使得计算出的收入小于家庭实际收入。所以从房价收入比计算公式的分子(家庭收入)的这个角度看,用不同方式计算出来的房价收入比可能有一定差异。
综合以上关于房价收入比中房价和收入的求取的实情发现,目前房价收入比的运用确实存在问题,且简单的拿我国的房价收入比与国外的房价收入比相比是没有意义。目前比较通行的说法,不考虑住房贷款因素,房价收入比在3至6倍间为合理区间及我国房地产存在泡沫等这样一些结论的理由还不够充分。
单纯用平均房价收入高于合理区间就去判断房市存在泡沫依据不足。由于房价收入比的差异性,我国各城市间的房价收入比差别很大,呈离散分布。同一城市的不同地区,贫富差距都很大,房价收入比也有差别。所以在使用平均房价收入比时要慎重。图1是由2006年的中国统计年鉴中的人均住宅建筑面积、单位面积住宅平均售价、家庭平均人口数、城镇人均可支配收入这四类数据根据房价收入比的公式计算出来的2006年我国20个城市的房价收入比情况。
由图1可看出,在同一计算口径下,不同城市的房价收入比的差异很大,如只用我国平均房价收入比来判断房地产市场存在泡沫,这样结论依据不足。
首先,要改进房价收入比的用法。因为房价收入比的特性使其在运用时有限制,但它却是预测商品住宅价格未来走势的重要依据。可从房价收入比的走势判断房价变化,居民对住房支付能力变化,而不是用绝对数值独立的判断房地产存在泡沫,或得出房价过高等结论。房价收入比的计算涵盖人均住宅建筑面积、单位面积住宅平均售价、家庭平均人口数、城镇人均可支配收入等数据,这些数据趋势上的变化,可反映出房价走势。
其次,要改进房价收入比的计算方法。在计算房价时,先是要区分新房和二手房,在计算时要纳入二手房价格,新房价的计算也要进一步细分。对于新房,不同类型的住房要赋予其相应的权重。如按住房的权属划分或按住房的面积划分出档次,计算不同档次的住房所占全部住房的权重。在计算出不同档次住房的中位数价或平均价后结合权重得出全部住房的中位数价或平均价。在计算居民收入时,除居民的可支配收入外,还要考虑居民的其他收入及资产,如投资性收入、“灰色收入”等。这样房价收入比的计算结果会更合理。
资产价格货币政策是否应该对资产价格做出反应一直都是备受关注和饱受争议的热点问题。美联储前主席格林斯潘尽管也对资产价格问题表示过担心，但当时在其主持下的美联储长期保持低利率，未对资产的持续高涨做出反应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫，即使是美联储也无法判断资产价格是否已经形成泡沫，对资产价格的干预力度也不容易把握。
国际金融危机之后，美联储饱受诟病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美国，近30年来，全球范围内历史上重大的金融动荡都离不开资产价格泡沫的身影，而资产价格泡沫总是在宽松的货币环境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的持续高涨无动于衷，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。
当然，货币政策瞄准和干预资产价格，在目前的学术界还尚未达成共识。然而，越来越多的经济学家认为，货币政策即使不把资产价格作为直接的调控目标，至少也应该密切关注资产价格，及早采取行动，运用多种方式尽早遏制资产价格泡沫的进一步放大和随之而来的通货膨胀。货币政策以外，金融监管政策应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方面发挥更积极、更有针对性的作用。
国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为中国在经济刺激政策中，政府财出了很多。但中国积极的财政政策和货币政策同时给经济带来了资产价格泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房地产投资的作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步膨胀，以及防止房地产泡沫突然之间破灭，应该是2010年中国政府宏观调控政策中的重大内容。
2010年我国资产泡沫问题应该受到关注。2009年以来，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。但是，投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过剩问题正在催生资产价格通胀预期，有可能导致房地产价格的进一步上涨。如果不及时调整宏观政策、适度收紧贷款增长和投资项目审批，大量的未完工程项目可能会迫使央行在2010年和2011年继续采取宽松的货币政策，从而在今后的两到三年甚至更长时间里催生一个比2007年还要大的资产泡沫。一旦这一资产泡沫破裂，对我国企业、银行、家庭和政府部门资产的负面影响以及对实体经济的损害可能难以估计。因此必须尽早采取宏观政策的微调。从这个意义上说，宏观经济政策应该对症下药，不应该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早推出一些微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。
任何一个国家或地区对房地产业的宏观调控都不可能一步到位，都是经过反复斟酌、不断调整调控措施，试图达到房地产“软着陆”。然而调控效果往往事与愿违。
房地产业对一国(地区)经济的影响效果十分突出，经常出现的情况是:泡沫初期，政府为控制房地产泡沫继续扩大出台一些措施进行调控，然而由于市场整体预期过于乐观，这些措施的作用被弱化;随着泡沫不断积聚，政府越发感到泡沫继续膨胀的压力，因而出台一些较为严厉的政策进行调控，此时市场乐观预期动摇，房地产市场开始冷却，许多资金进入观望阶段;房地产业冷却所带来的负面效应凸现，宏观经济受到损害，在通货紧缩或各方利益的压力下政府可能会放松管制，这时，如果资金面较宽松且观望资金无法找到更好的投资渠道，便会掀起新一轮、比前期上涨更猛烈的房地产泡沫，如果政府在此时出台更加严厉的措施，房地产业将会陷入萧条。
房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。中国应该更多地学习德国模式，而不是学习美国在房地产金融上的做法。
考虑当前的复杂经济形势，我国应该花2～3年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，不能忽视当前的泡沫隐患，但又不能操之过急。
从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所面临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2010年8月，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。
中房协表示，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及;加上2010年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，如何把握好调控力度确实是一道难题。
对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施;而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控目标。例如2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成(79.3%)网友表示受政策影响推迟买房；
14%网友表示不受政策影响;仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。
我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方面。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方面是房地产市场的监管者;另一方面又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。
其次，中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。
首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。
房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。
伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性(郭贵祥,2005)。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。
银行不是房地产,房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象,是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果,纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖,致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题,这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则,但在有计划的市场经济条件下,国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失,充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上,房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的,特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上,上述现象中的“炒作套利”是默认的,后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向性要求。
政府机构作为公益部门,除非具有引导产业、扶持产业的必要,不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益,通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求,使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的,土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地),房地产税也是归政府支配的,因而地方政府对发展房地产的积极性很高,地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原,2005)。央行在2005年5月的《2004年中国区域金融运行报告》中指出,最近几年来,上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元,房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性,它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时,提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨,由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降,甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动,特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响,当部门利益受到影响而必须割舍时,利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用,整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。
房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者,也是房地产市场各项费用的最终承担者,房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”,可能是实际利益也可能是名义利益,其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说,得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作,因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为,有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益,房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务,房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利,间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合,消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄,作为房地产市场中的,在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例,力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小,甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求,自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的,但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下,消费需求表现较多的是购买力的最终决定,特别是当今现实状况,在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下,即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源,相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要,放弃百姓利益而与开发商的相互应和,共同抬高房价、虚涨房市价格的做法,是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的,是一种对百姓利益不负责任的行为。
从上述看,除去房屋潜在的购买者,再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背,很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来,多次的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件,房价的理性回落不太现实,其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足,银行买单”的情形下,房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飙升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持,房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险,并能得到较为高额的投资回报,利益集团的涨价行为便不会停止,消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨,集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限,超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中,既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响,应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是,限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少,通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅,提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法,利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群,抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费,对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款,对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套,是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例,特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。
房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。
1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。
2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。
3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住宅、别墅高档公寓、二手房等，不同的住宅类型房价是不同的，对于经济适用房、二手房、普通住宅来说，一般的购房对象是收人不高的居民，而相对于别墅、高档公寓这样的住宅，有能力购买它们的购房者都属于收人颇高的居民。因此，应根据住房类型分别考虑不同类型住房的房价收人比。
这一公式主要涉及到了三个指标，分别为每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。根据以上对房价收入比的分析，住宅平均价格应为新旧住房的加权平均价格；一套住宅的建筑面积可根据当年居民人均住宅建筑面积与户均人口数来计算。这里的居民收入主要是用人均可支配收入来衡量，应是不同收入阶层人均可支配收入的加权平均值。因此，房价收入比的公式又可写为：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*人均住宅面积*户均人口数/人均可支配收入*户均人口数公式2
为了对房价收入比的构成进行进一步分析，考察不同收入阶层居民对不同面积住宅的购买力，我们还可以得到这样一个公式：
房价收入比=每平方米住宅加权平均价*套建筑面积/不同收入阶层人均可支配收入*户均人口数公式3
这里的套建筑面积通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准，对于新建商品房按建筑面积分为75、90、105、130、145平方米五类；对于二手房和经济适用房按建筑面积分为60、75、90、105、120平方米五类。
关于房价收入比，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行的标准为4～6倍[3]。但由于各个国家具体国情的差异，上述标准不一定适用于所有国家，因此国内学者也根据国内房产的实际情况，对房价收入比进行了研究。长春税务学院车延杰对中国房价收入的适用区间比进行了以下分析计算，认为中国房价收入比的合理区间应为3.38～6.75[4]；申请国内政策性贷款的房价收入比上限为10.1。这个上限均远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为这里是依据中国可获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支付的房屋价格。二、对合肥市房价收入比的实证分析
1.房价收入比的整体分析。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入为7511.43元，2005年为8470.68元，比上年上涨了12.28%，2006年为9971.05元，比2005年上涨了11.77%。与此同时，房价也有所上升，2004年平均房价为2957元，2005年为3189元，比上年增长了7.85%，2006年为3268元，比2005年增长了2.01%。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比，平均房价相对较低，增长速度也较慢。
合肥市的房价收入比都在3～9倍的合理区间内，其中2005年上涨幅度较大，从4.12上升到6.43，2006年的上涨幅度较小，仅从2005年的6.43上升到6.92。2006年全国平均房价收入比为6.7[5]，而上海、北京、广州等一线城市的房价收入比则高达15.55、13.55和12.67[6]。可见合肥市的房价比相对不高，处于全国的平均水平。
2.房价收入比的构成分析。为了进一步对房价收入比进行构成分析，我们根据公式3，计算不同收入阶层居民购买不同面积住宅的房价收入比情况，并按照房屋类型将其分为新建商品房、二手房和经济适用房进行分别计算。
不同收入阶层之间的房价收入比差别较大，具有明显的阶梯性和不均衡性。对最高和高收入户而言，普通商品房在当前价位下，任何市场可供面积都具有有效的购买力；高收入户以下收入组的房价收入比产生阶梯状变化，不同收入组随着面对住房面积的不同产生不同的房价收入比，中间收入户具有购买90平方米以下中小面积套型住房的购买力。而对中间收入户以下收入组而言，房价收入比的数值范围均在10倍以上，说明当前房价超出了中等收入户以下组的购买力。
较高收入户及其以上组对任何市场可供面积的二手房都具有有效的购买力；中间及中等偏下收入户具有购买90平方米以下中小面积二手房的购买力。而对较低收入户以下收入组而言，各组房价收入比的数值范围均为10倍以上，超过了房价收入比的上限，说明当前二手房价超出了较低收入户以下组的购买力。
上表反映了不同收入阶层对于不同面积二手房的房价收入比。从中可以看出，虽然仍具有阶梯性和不均衡性，但房价的可承受力范围较新建商品房和二手房明显扩大。
2004—2006年房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大，分别为7.8%和2.5%。通过对2006年房价收入比构成分析，可以看出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。因此，政府应加大对经济适用房的建设力度，调节普通商品房与经济适用房的供应比例并进一步降低价格，使更多的低收入家庭能够住上经济适用房。对于二手房，由于价格、供应量、相关政策等各种原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房产资源没有得到有效利用。因此，政府应进一步完善二手房市场的各项政策，鼓励二手房市场的发展，使存量房产资源得到有效利用，使居民的住房条件得到进一步改善。对于普通商品房，一般中等收入户只具有90平方米以下住宅类型的购买力，这也为建设部划定90平方米以下住宅占新建住宅面积的70%提供了充分的依据。
[2]包宗华.关于房价收入比的再研究[J].城市开发，2003，（1）.
[3]刘洪玉，马亚男.住房价格与政府调控[J].建筑经济，2005，（6）.
[4]胡志刚.刍议建立和完善住房保障制度[J].住房保障，2005，（2）.
[5]陈欣宏.中国房价收入比的计算缺陷及其改进研究[J].价格，2006，（10）.
[6]王小广.抑制房地产“泡沫”促进经济平稳发展[J].宏观经济管理，2005，（5）.
二十世纪末，在我国停止福利分房后，绝大部分企事业单位也随之停止建房，只有一小部分有土地的企事业单位仍然集资建房，大量没房的城镇居民只能加入到购房大军中，大量的购房需求在短期内集中释放出来，造成了过去几年内楼市一时供不应求的局面，从而推动了房价的持续快速上涨。是多年的住房需求积累造成的，也是我国所特有的一个历史原因，这是造成我国房价疯涨的主要客观原因之一。
我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
一直以来，对商品房涨价的一个说法是土地供应不足，可国土部前不久一次就曝光全国闲置土地16.95万亩，据说被查出来的数字只是冰山一角，不少开发商囤地不建，坐等土地升值，说明土地和楼市被遗漏的监管黑洞不知还有多少。正是这些黑洞的存在，才使各种腐败和投机炒作盛行，市场秩序混乱，房价居高不下。房价一直在上涨，有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等待土地升值后转手卖掉；或是围起开挖个坑等着房价上涨到自己满意的价格后再行开发；甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售，使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给。以上几种行为严重扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了健康可持续发展的市场环境。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
人民币不断升值导致出口产业利润率降低，为了保持经济继续稳定较快增长，我国政府实行了积极的财政政策和相对宽松的货币政策。大量社会资金在实体经济缺乏投资机会和房价永远上涨神话的刺激下涌向房地产，房价地价进入疯狂上涨阶段，房价泡沫迅速膨胀。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。
最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也包括以改善住房条件为目的购买的二套房。随着人们生活水平的提高，住房的刚性需求也越来越多。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。
投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。
多年来的农产品等物价上涨，正在不断加强老百姓的通胀预期。持续负利率诱发楼市升温，面对存款负利率，买房保值方面的需求不可避免。
分期付款让很多一时无力购房者实现了有房的梦想，同时也给房地产开发商提供了操作房价的机会。不要看富人很多，但比起工薪价层来说，实在太少了，在每个城市购房的主要人群仍是普通工薪阶层。虽然常说供求关系决定市场价格，消费能力决定市场。但是由于银行的介入这种规律被打破，消费者的购买力被放大数倍，甚至是数十倍。房地产开发商不用担心购买者买不起房子，没钱可以贷款，由于银行分期付款政策的存在，几乎人人都可以买房，所以房地产开发商自然不会有任何后顾之忧，定价时，把购房者得数十年收入作为重要的定价参考因素，这样制定出的房价自然会远远高于建筑成本。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
媒体不时报道专家预测房屋涨价的新闻，提供片面信息，误导消费者。专家的预测结果对房价造成了一定影响，很多人相信专家这个金字招牌，担心日后房价升的更高，匆匆加入到购房队伍。大家都在抢购，地产商自然提高价格，最终房屋涨价的结果完全与专家的预测吻合。有些所谓“专家”成了地产商的喉舌，在利益驱使之下，学术与科学的严谨都不再重要，出卖良心与灵魂成了必选题目，心甘情愿被商业利益所利用，其预测的结果成为地产商涨价的重要依据。也有些滥竽充数的专家，其预测行为仅仅是地产商炒做造势的伎俩。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
在房价对居民消费影响的研究中，“财产财富效应”假说产生较早，影响深远。这一理论认为，房价上涨将导致业主消费增加。庇古提出的财富效应对这一问题做了深入分析。其认为家庭财富的增长会增加居民消费需求，家庭财富不仅包括收入，还包括各种形式的家庭资产，具体到本文就是住房等不动产。莫迪利亚尼和布隆伯格也指出，住房价格上涨，直接导致住房拥有者增量财富增加，可以刺激居民消费意愿。基于中国房地产市场的研究方向，尽管我国房地产市场仍处于发展中，但仍然具有财富效应。基于生命周期储蓄假设，Quigley和Hiller研究了20世纪80年代和90年代美国各州的面板数据和25年来14个国家的跨境面板数据发现，“财产财富效应”是显著的。21世纪初，美国股票价格大幅波动，虽然居民工资增长迟缓，但居民消费和投资并未呈现颓势，甚至有强劲的趋势。对于这一现象的解释，他们认为，无摩擦和预期粘性成为用财富效应解释这一现象的关键。尽管住房的财富效应和抵押贷款效应很有利地解释了房价与消费之间的关系，但是住房价格波动的消费挤出效应也为学者所关注。Sheiner认为，房价上涨将迫使潜在的购房者节省更多的首付，减少家庭开支。由Yoshikawa和Takagi对日本进行的一项研究发现，当本地房价上涨时，打算买房的租户花费更少，从而提高了储蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定义的金融加速器模型。他们认为，房地产市场的再分配效应将抵消动态总体均衡中的部分财富效应。房价上涨不仅刺激了卖方消费，还抑制了买方消费。因此，从国家层面而言，房价并未体现出应有的财富效应刺激消费。颜色与朱国忠建立了一个动态的生命周期模型来模拟房价与家庭消费的关系，通过刻画市场摩擦，改变传统模型假设中无摩擦的市场假设，传统意义上的财富效应会由于住房抵押贷款效应而减弱。基于这一假设，买房者在买房后，会受制于还款压力而压缩消费需求。
（一）房价波动促进消费增长的机制。根据古典经济学家庇古对消费、物价水平与金融资本的研究，其认为物价下降有利于促进经济增长，从而实现充分就业。可以观察到，由于物价下降，虽然消费者本身自有财富总量没有变化，但是他本身所感知的财富量是增加的，因而会激发消费者增加消费。根据凯恩斯的宏观增长理论，消费的扩张直接刺激生产活动的增加，有利于扩大生产规模，增加产出，进而刺激经济增长，实现就业率的提高。随后，庇古进一步提出庇古效应，也可以称作是实际货币余额效应。其认为，由于价格下降，会导致可感知的各种财富的实际总量会增加，财富收入比会提高，其实这也是家庭财富的一部分。这一结果会诱发居民降低储蓄率，增加消费支出，刺激社会总体消费需求，增加国民收入水平。由于传统的财富效应分析中，仅仅关注金银货币等传统家庭财富价值的变动，但经济社会逐渐发展的过程中，财富形式不仅仅局限于传统的金银货币。开始出现了房地产、股票债券、基金等资产形式，因此社会财富形式也开始呈现多元化特征。结合本文的研究，房地产作为个人财富的一部分，会直接导致家庭财富效应的变动，进而会引起居民消费行为变化。当房价上涨，居民可感知的财富余额会增加，消费者感觉自身拥有的财富价值会增加，从而会激发消费者增加消费，提高消费支出。因此，房价波动会对居民产生财富效应，对居民消费产生刺激作用。（二）房价波动抑制消费增长的机制。传统经济理论对挤出效应的解释在于，政府支出增加，会抬高商品价格，从而会挤出私人投资和消费。根据这一理论思路将其运用到房价波动研究中发现，房价波动挤出效应是由于房价上涨导致居民负债增加，从而挤出居民消费和投资。从1998年房地产市场改革以来，加上国家政策推动，金融市场的泡沫化操作，房价呈现连续20多年猛涨的态势。对那些投资者来说，房地产价格上涨为他们带来了财富效应，会增加他们的财富总额，刺激其消费，产生消费刺激作用。而对于那些房屋刚性需求者来说，房价上涨会限制其获得住房，并进一步抑制其消费行为。首先，城镇化深入发展的过程中，大量农村剩余劳动力涌入城市，而要想获得城市户口，有一部分政策是需要与住宅挂钩的。因此，对于想要获得城市户口的外来务工人员而言，他们是住宅的刚性需求者，为了实现拥有住房的目的，他们不得不减少消费，提高储蓄率。其次，还有一部分租房者，由于房价上涨，会导致房地产市场供需紧张，由此抬高房租价格，也会挤压居民消费支出。最后，房价上涨会引起社会恐慌，形成必须拥有一套住房的社会氛围。尤其在婚姻市场，为结婚而买房成为标配，这又会增加为结婚而储蓄，降低消费。综合以上三点，房价波动会对消费产生抑制效应。模型设定与数据说明根据上文的理论机制分析，房价波动对居民消费存在刺激作用和抑制作用，借鉴石大千（2018）的实证模型，利用双边随机前沿模型测算房价波动影响消费的双边效应，具体双边随机前沿模型设定如下：其中，xit为一些影响居民消费的控制变量，这些控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。δ为参数估计向量，i(xit)为与经济发展水平相适应的消费水平。i(xit)=λxit，λ为特征变量估计参数。复合残差项ζit=ωit-μit+εit，εit为随机误差项。ωit表示房价波动对居民消费水平影响的刺激效应，为正效应，且ωit≥0；μit表示房价波动影响居民消费水平的抑制作用，为负效应，且μit≥0。本文的被解释变量为居民消费水平变量，核心解释变量为房价波动变量，控制变量包括财政支出水平、城市化、对外开放、基础设施、金融发展和产业结构。表1为主要变量的描述性统计。本文所使用数据为2003-2016年中国实证结果分析房价波动对居民消费的影响存在正反两种效应，为了测算这两种效应的大小，并比较净效应的大小，本文基于双边随机前沿模型进行分析，估计结果如表2所示。为了对两种效应进行分解，首先估计了五个模型，然后从五个模型中选取一个最优模型来进行效应分解。从表2结果可以看出，模型4的对数似然比值最大，因而选取模型4作为最后的分解模型。从模型4的估计结果来看，房价波动影响消费的正效应显著为正，负效应显著为负，表明房价波动的正负两种效应均是显著的。基于上述模型估计结果，本文基于模型的两个残差进行方差分解（见表3），结果表明，房价波动刺激消费的正效应系数为0.3426，房价波动抑制消费的负效应为0.8348，总体而言，房价波动的负效应超过了正效应。
为了便于比较，进一步测算了两种效应影响消费的比重，发现刺激效应的影响比重明显小于抑制效应的比重，也就是说，房价波动总体而言抑制了消费增长。在上述方差分解的基础上，最终分解出房价波动影响居民消费的双边效应大小及其净效应。表4结果表明，房价波动影响居民消费的刺激效应提高了居民消费19.03，而房价波动影响居民消费的抑制作用降低了居民消费29.26%，两者净效应大小为房价波动抑制了居民消费10.23%。通过对不同百分位数的估计表明，只有在90百分位数上的那些群体房价波动对居民消费才产生了刺激作用，而50百分位数以下的群体，房价波动对居民消费的作用总体以抑制作用为主。结论与建议本文通过理论分析房价波动影响居民消费的双边效应，基于2003-2016年中国283个地级市的面板数据，利用双边随机前沿模型实证分解了房价波动影响居民消费的双边效应。理论分析表明，房价会产生财富效应进而增加居民消费，具有正向作用，但另一方面，房价增长增加了居民生活成本，形成对居民消费的挤出效应。而最终两者效应孰大孰小将由两种效应的净效应决定。基于这一理论分析，不同于以往实证分析只能估计房价对消费的单方面影响的文献，本文将两种效应纳入统一模型框架下，借助双边随机前沿模型优势估算两种效应的大小，实证结论表明，房价波动对居民消费同时存在刺激和抑制两种效应，房价增长导致的财富效应可以增加居民消费19.03%，而房价增长挤出居民消费29.26%，房价的财富效应小于挤出效应，房价波动总体而言挤出效应占主导地位，抑制了10.23%的居民消费增长，对居民消费增长产生了不利影响。基于上述结论本文认为，继续坚持中央“房子是用来住的”基本思想，保持房价平稳发展，警惕房价过快增长。具体而言，一方面，避免一刀切政策，产生打压刚需的负面效应。采取有针对性措施坚决遏制投资性房地产需求，保持房价稳定。另一方面，需要不断提高居民收入水平，降低房价收入比过高的现实，逐渐提高居民收入可支配能力，降低房价波动的负面影响。从政策制定的角度而言，一是要采取更加积极的税收政策，增加居民个人收入水平，真正藏富于民。只有当居民收入水平提高了，才能平抑房价过高带来的负面冲击。二是采取更加规范和稳健的金融政策，防范金融体系风险。尽量控制金融资源向房地产等泡沫行业的投放，更多支持实体经济企业。只有当实体经济发展了，经济增长的动力基础才能稳定，经济发展便彰显活力。
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