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房价的大致基本原理龙八国际和粗略计算公式

　　龙八国际可以计算某城市或某企业群落附近小区房价，并判定土地供应是否充足，房价是否过高、学区房房价、降薪或裁员对房价的影响

　　需要数据：人口总数，人口年龄分布，收入平均数及中位数，城市人口生育率，城市房屋密度（城市面积，房屋总套数），土地税房产税，学校清北录取率

　　本文通过对商品交易现状的观察与思考，设计了一种以消费者保留价格和商品可替代性（普适性）为基础的商品交易模型。在实际的住宅房屋价格研究中，以通勤时间（工作时间）粗略等同商品可替代性（普及性），同时考虑消费者本身的劳动状态、劳动报酬、生育率、消费结构，收入的人群分布，城市的土地供应，税收政策以及配套的金融工具；获得了基本的房价拟合模型及公式。

　　并对公众关心的刚需、土地供应、学区房房价、降薪或裁员对房价的影响、房价收入比国别差异等问题进行了回答。

　　2) 房产税的征收可以快速降低即时房价（现在的房价），征收房产税比免征房产税的即时房价下降30%-40%,

　　3) 通过每年征收0.76%的房产税，即便土地不归政府所有，美国加州政府和中国上海政府占购房者的住房总支出（80年预期寿命内的总支出）的份额基本一致，约为33.5%。

　　4) 在2022年上海市的收入水平和工作制度下，少生不生时（生育率0.718）的房价58057元/㎡比正常生育水平（生育率2.0）的房价37319元/㎡上涨55.6%；当生育率为0时，上海房价达到最大值74639元/㎡。

　　关键词：商品可替代性（普适性）、消费结构、劳动时间、劳动收入、生育率、房产税、判定标准

　　企业群落对企业附近房价的影响3.1 企业群落拟合后的最高房价低于城市房价（龙华富士康）

　　：因认知变化或意外损坏或长久使用等因素造成消费者的某种价值缺失，从而形成相应的价值需求，有了价值需求才有价值需求的组合即商品的需求。能满足消费者某种价值需求或欲望的物品我们称之为商品，广义的商品包括具体的物质实体和非物质的客观服务；该商品满足消费者欲望或需求的属性即是商品的价值，满足的程度大小即商品的价值多少。

　　商品交易的本质是：消费者本身对于该商品价值在整个价值体系中所占份额的货币化（即消费者愿意的报价）与商品生产者对商品的售价进行契合比对，比对契合则付款交易完成，无法契合则更换其他商品重复这一过程。

　　该商品所能满足的价值在消费者整个价值体系里的份额与消费者的总收入的乘积即是消费者对该商品的报价，一般经济理论称其为保留价格（保留价格是消费者愿意接受的，购买该商品的最高价格，对消费者而言，在该保留价格水平，购买或是不购买该商品对消费者而言没有区别），也就是该商品价值在消费者价值体系里的货币化。生产者所有低于消费者保留价格的出售价格都是可以为消费者所接受的。

　　生产者的对某商品出售价格一般大于等于其成本价格，成本价格则为生产者在商品生产过程中所克服壁垒所消耗资源的货币化。消费者所有高于生产者成本价格的报价都是生产者可以接受的。

　　商品交易关于消费者对商品的保留价格和生产者对商品的出售价格的比对契合不以交易双方的主观意志为转移，是一种客观的必然选择。商品的替代性越低，商品选择越近乎唯一选择时，交易的价格契合越趋向于消费者保留价格，即消费者能接受的最高价格。

　　商品的替代性升高，快速的趋向于商品生产者的成本价格。其主要原因在于，商品替代性越高，意味着关于商品的整个价值体系的普适性越高。当商品的价值体系信息基本透明，普及整个社会，任何人、任何组织都可以是该商品的生产者或潜在生产者，这时，该商品的交易价格等于生产该商品的成本价格；

　　大量普及后的商品生产仍然是具有成本的，这是因为商品生产相关的厂房（土地）、设备、材料和劳动者本身都具有物质客观性，将这些物质客观存在转化为有价值的商品必然会耗费资源。随着技术进步，商品相关的特殊物质客观性逐渐向普适的物质客观性演化，单个商品生产的资源耗费越来越低，以致成本微不可察的时候，该商品价格无限趋向于0，商品的供应甚至可以由商业化转变为公共福利。

　　：这里所讨论的商品价值体系是指商品本身的价值印象和商品生产相关的原料、设备、制造工艺、设计制造管理劳动人员，附带的各种社会理念和范式等一切相关内容的集合时代进步，技术发展，商品价值体系极大普及使商品相关的物质客观性极致普适，其典型范例大概就是食盐了，千年以前食盐售卖以金银计，时至今日，对于食盐的购买耗费已经不再计入家庭开支明细而仅仅归于小项或是杂项了。类似的还有中国南水北调后的农田灌溉用水成本和美国公共场所的免费纸巾供应了，纸巾在美国价格如此低廉以致大部分家庭没有抹布这个概念，一切脏污油渍水渍有纸巾足以。

　　最典型的商品价值体系普及接近成本价格的例子就是水稻或是小麦的小农式生产，任何一个中国人都可以是水稻的生产者或潜在生产者，剔除补贴之外的大米交易价格无限趋近于大米的成本价格。而最典型的商品选择唯一性例子则是针对特定疾病如癌症的靶向药，药物研发的巨大成本和不确定性，及相关专利的排他性，使针对该疾病的其他药物研发不再有实现利润的可能，该药品的交易价格无限趋向于消费者能承受的最大价格，即保留价格。

　　商品价格是商品价值的货币表现形式，具体的数据取决于该商品的可替代性（价值体系的普适性）；可替代性越低乃至选择唯一，商品交易价格越趋向于消费者的保留价格；商品可替代性越高，其交易价格越趋向于商品的成本价格；当商品无限可替代时，其交易价格无限趋向于零。1.2

　　。个人一方面通过劳动，生产产品提供服务满足其他人乃至整个社会的需要，从而实现价值，例如洗衣机电视机生产、汽车的设计研发，理发师理发，出租车公交车司机驾驶服务，销售运输人员销售交流服务等等；另一方面通过对个人特性、个人对世界的特定理解和认知的社会化表征，进而影响他人的认知和劳动来实现价值，例如：演艺人员和网络播客们的各种影视作品传播，直播录播视频传播，普通的教育教培等等。对绝大多数普通个体来说，通过生儿育女产生的个人基因传承和对世界认知处置相关的言传身教就属于个人价值的社会化传递表征，是劳劳动创造的价值部分之外的个人价值实现。

　　任何劳动和个人社会化表征都是有限制的，所有的价值实现都基于劳动者个人良好的生命状态。保持个人的良好生命状态，必须有充足的睡眠、均衡的饮食、适当的运动和娱乐，一定的社交，和必要的医疗。

　　一般成年人适当的睡眠时间为7-8小时，短期缺觉会导致注意力不集中、反应迟钝、视力下降、开车困难、易怒、疲倦和记忆下降等症状，降低工作效率，乃至无法满足正常工作需要。长期缺觉将导致记忆缺失、心血管疾病、胰岛素抵抗、中风、肥胖或消瘦等营养类基本，无法正常工作和生活，严重状态下甚至有猝死的风险。

　　滴水未进24小时，体内水分减少4%，大脑组织开始收缩，伴随头昏目眩、反应迟钝；

　　72小时体内水分减少10%，头疼欲裂，脑功能收到永久损伤，人开始精神错乱；

　　96小时，身体到达负荷极限，为保持核心体温，血液将不再流向皮肤，皮肤出现灰蓝色，身体各器官开始衰竭，直至大脑停止工作。

　　理论上，不进食，一个健康人可以忍受饥饿的生存时间取决于脂肪储备的多少。一个营养良好、体重70公斤的人，脂肪形式存储的总能量约为16100千卡。依照人体不同能量消耗水平，每24小时消耗能量1600千卡~6000千卡计算，总的能量储备可以满足约30-100天，即断食的正常人，仅仅只能忍受30-100天的饥饿状态。

　　而人体如果营养摄入不足，时常处于饥饿状态，将导致新陈代谢减缓、体温降低、心率降低，注意力和记忆力衰退、理解困难，精神沮丧和焦虑；严重情况下还将引发社交戒断与隔离，自残行为。

　　通俗点说，不吃饭不睡觉人会死，营养摄入不良、睡眠不足会导致个人状态严重下滑以致无法完成工作

　　。为保持良好的生命状态以严谨专注细致的完成工作，个人必须有良好的睡眠、均衡健康的饮食、适当的运动娱乐，一定的社交，和必要的医疗。极限情况下，个人社交运动娱乐花费可以无限趋向于零，穿着也能削减到极低的水平，例如一年衣服相关花费控制在300元人民币以内；医疗花费因医疗保险的缘故，也可以趋向极低水准，如一年医疗花费控制在300元人民币以内。

　　而睡眠和饮食则必须保持在良好水准，因不吃饭不饮食会死，吃不好睡不好同样会极大影响工作乃至个体状态达不到工作要求而失去工作，所以这里认为睡眠的重要程度和饮食的重要程度是一样的。

　　因睡眠相关的房屋、饮食、衣物、运动娱乐、社交、医疗花费构成了个人消费的整体，而衣物和医疗花费可以控制在极低水平，运动娱乐社交花费可以无限趋向于零，故极限状态下，个人在住宅房屋相关的花费为个人人生总收入的1/2。

　　一个正常的偏脑力劳动者，25岁硕士毕业到65岁退休，一生工作时长40年，设其年平均收入为Y，则其整个人生的总收入为40Y。(不考虑投资继承等其他收入)

　　综上，极限状态下，个人在住宅房屋相关的花费为20年平均年收入，即20Y。

　　（其中4年为母亲大人怀孕生育抚养孩子损失的工作时间，孩子儿时的饮食花费由父母支付，父母儿时的饮食由祖辈支付，具体费用已由父母的饮食花费等同解决）

　　两人组建家庭与一个人独自生活一样，能够为住宅房屋提供的最大限度花费为20年平均年收入，即20Y。

　　个人关于住宅房屋所能承受的最大支出为20年平均年收入，即20Y.1.2.2 消费者住宅房屋的实际保留价格

　　实际的住宅房屋购买中，消费者不是一次性全部支付，而是以首付+按揭的方式完成交易。

　　以中国目前通行的首付比例为35%，商业贷款利率为4.9%，100万即时房价的住宅房屋首付35万，30年等额本息按揭总还款金额为124万，每月还款3449元。即购房者实际为房屋支付的款项为124+35=159万元。

　　此外还需支付2%的中介费，个人所得税增值税契税等税费1%及以上，房屋评估费、贷款服务费、贷款担保费等其他杂费1%，

　　①初次装修费用约15%，房屋使用过程中的开关灯泡玻璃门窗更换，下水道疏通门锁更换等维修费用，及后续70年使用过程中可能的天花板地板墙体二次装修及线%。 ②家私家电初期置办大约为5%，后续更换费用5%，总花费10% 综上100万即时房价的房屋，消费者实际支付的花费为 首付+按揭还款金额+中介费+税费+杂费+装修改造费+家私置办费 =35+124+2+1+1+25+10=198万元 即，100万即时房价的住宅房屋，消费者在整个人生周期为该房屋的总支出为198万，这里粗略计算为200万元。 由1.31消费者住宅房屋的理论极限支出可知，消费者在整个人生过程中关于住宅房屋所能承受的最大支出为20年平均年收入，那么消费者住宅房屋的即时价格的最大承受价格为10年平均年收入

　　一般而言，房地产商在商品住宅开发的成本主要为土地购置金，税费，建筑材料及人工成本，企业管理运营费用，财务费用，最终利润。 根据2011年到2015年全国房地产行业数据分析， 土地出让金占房价的43%； 建筑成本（设计、建筑材料和人工成本）占房价的28%； 企业的所得税、增值税、营业税附加税等等税费占比13%左右； 房地产企业的管理营销及财务成本占比8.5%； 房地产企业最终利润7.5% 统计数据显示，2017年全国商品房总销售收入133700亿，全国土地出让金收入52000亿，房地产相关的直接税费16437亿（主要包括与房地产相关的契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税），房地产企业所得税3930亿，建筑业和房地产企业为房屋建筑一起缴纳的增值税13100亿（其中房地产企业增值税7000亿，建筑业的营业税6000亿），此外与房地产相关的教育附加费、城市维持建设费、房屋转让、个人所得税和印花税总和5000亿----以上提到的所有11个税种共38400亿。土地转让金和所有相关的税费占市场销售总额67%。 中国房地产数据研究院公布的2021年3月中国内地288城最新房价数据显示，辽宁阜新4019元/㎡铁岭3787；黑龙江双鸭山2821鹤岗2197；广西百色4265钦州4610，湖南邵阳5052，广东云浮5032。考虑到上述低房价地区的房价是包括土地出让金、建筑成本、税费、企业管理营销财务成本及企业利润在内的价格，我们可以推论得出：全国范围内

　　房屋的建筑成本（建筑材料及人工成本）和基本的房地产开发运营成本大于等于2000元/㎡，局部发达地区大于等于4000元/㎡。

　　房屋设计建筑材料和施工人力支出和必要的企业管理运营支出是构成住宅房屋本身的客观物质存在，无法消减，故房屋价格的固定成本必定大于等于2000元/㎡，局部发达地区大于等于4000元/㎡。 土地出让金、税费、部分企业营销财务融资成本是和房价相关的比例型成本，其成本部分是波动的；考虑到土地出让金和税费本身具有公共属性，其具体费用因公共属性的多少甚至可以下探到零，例如水利工程移民安置房，各大中企业及学校医院的人才安置房，部分企业事业单位的集资房……；对于房地产企业的管理营销财务融资成本，其销售服务对象确定性越高，具体成本费用越低，销售对象完全确定，营销财务成本可以无限趋向于零，即公共服务属性越强则具体成本费用越低，例如居住一定年限可出售的公租房、廉租房，面向芯片研发制造人员的安置商品房。 从商品壁垒的角度来看，房屋设计施工壁垒是客观的物质壁垒，无法消除无法变更；土地出让金、税费、企业管理营销财务融资壁垒是社会化的主观性壁垒，与实际的房屋价格成比例增减，实际成本因房屋出售对象的公共属性多少有所变动。

　　房屋的公共属性越高，土地出让金、税费、企业管理营销财务成本越低乃至为零，其成本价格全国范围内大于等于2000元/㎡，局部发达城市大于等于4000元/㎡；剔除房屋的公共属性因素，则该城市房屋的成本价格为10年城市平均年收入每套。

　　（房屋价格建筑成本基本不变，但土地出让金、税费、企业管理营销财务成本会增长到该城市所有人都能承受的价格极限，理论上处于该价格时城市所有商业住宅房屋效用最大化，具体参见

　　因公共属性的差异，房屋成本价格在2000元/㎡到10年城市平均收入每套之间波动。

　　根据【1.1 商品价格的理论推导】，可知：商品价格是商品价值的货币表现形式，具体的数据取决于该商品的可替代性；可替代性越低乃至选择唯一，商品交易价格越趋向于消费者的保留价格；商品可替代性越高，其交易价格越趋向于商品的成本价格；当商品无限可替代时，其交易价格无限趋向于零。 根据【1.22消费者住宅房屋的实际保留价格】，可知：

　　基于完全公共属性考虑，该城市房价大于等于2000元/㎡，发达城市则大于等于4000元/㎡；剔除公共属性，该市每套房屋的成本价格为10年城市年平均收入。

　　因个人的日常活动受到时间的自然限制，即无论任何个体其日常活动时间都只能等于24小时，永远不可能大于24小时。在住宅房屋品质大体一致的情况下，影响消费者购买房屋的决定因素在于房屋距离工作所在地的远近，也就是消费者所能拥有的通勤时间的多少。通勤时间约多，消费者的购房选择范围越大，房屋的可替代性越强；通勤时间越少，消费者选择的范围越窄，可替代性越小乃至几乎没有选择性，这时的房屋交易价格等于消费者关于房屋的保留价格。

　　：睡眠、起床洗漱、早餐、通勤、工作（包括中餐或晚餐）、通勤、社交/娱乐/家庭生活、运动、学习、洗漱

　　1. 娱乐社交家庭生活，能松弛神经，释放压力，同时加强和社会各层面的联系，使人成为一个合格的社会化的人，而不仅仅是某个隔绝独立的生物体。我们的工作绝大部分都是社会化的，必须要考虑其他人的个体特性和价值需求；即便是数学和理论物理这种纯粹的理论性研究，也是需要同行交流和跨领域涉猎的，日常的小细节蕴含科学的大发展。

　　2. 过少的娱乐社交时间得到的通常是僵硬的肉体、懵懂的精神，呆滞的目光，毫无生气的人；以及这个人机械重复，乏善可陈的劳动成果。这些所谓的成果一个低级的AI机器人或是程序完全可以做好，而且耗费细微，何必去招募个活生生的人呢！睡眠所能恢复的生命状态是有限的，平抑高亢的脑电波和激昂的心血管单独依靠睡眠是不可能实现的，精神亢奋的你难以入眠，一定得主动的 “来啊，快活啊，反正有大把欲望”才能得到释放消解。

　　3. 日常学习是提升自我，与时俱进的最主要途径；中国的绝大多数公司无视这种进步需要，更别说进行相关激励，后果就是我们的企业即便运营了十年二十年三十年，仍然在用最初始的技术、模式和内容实现盈利，后续几十年的运作大多画蛇添足；画龙点睛，天外飞仙式的创新更是寥寥无几。

　　工作是我们创造价值，获得收入的基本方式，工作时间不可变更。再根据上述的【

　　个人日常活动必要时间统计表】，我们可以得出，个人的单程通勤时间决定了居住房屋的选择范围。单程通勤时间为零时，个人所能到达的物理距离也为零，则消费者能选择的只有办公场所所在楼或是隔壁楼层，即选择唯一；单程通勤时间达到6小时，即工作日总通勤时间12小时，也就是完全的居家办公或是不工作，我们可以去我们想要去的任何地方，即选择无穷。参照【

　　1.1商品价格形成及商品交易曲线】的“商品交易价格曲线”，把交易曲线粗略的变更为直线，得到下图。商品房屋价格曲线

　　则每天的单程通勤时间的最大值为 （24-12-W）/2=（12-W）/2

　　“1.4 住宅房屋的理论交易价格”推导中，我们使用的是一个抽象化的典型消费者模型，在现实社会中，个人收入是不平等的。如果我们把收入从低到高设立几个级别，就会发现：⑴ 收入是按级别逐级增加的；

　　⑵ 处于某个收入级别的人数分布则大体类似于纺锥体，参与社会最主要经济活动（如制造业，金融业，网络IT业等）的劳动者其人数最多，处于纺锥体的中间位置，两端逐级变少。纺锥体的一端为餐饮、服装百货销售、保安保洁等服务人员，因各个城市的最低工资的缘故，这段纺锥体没有尖端；而另一端则为中高端职业人员、管理人员、金融法律等人士，逐级减少。

　　为最大限度的拟合现实状况，这里我们把收入等级设定为1，2，3---15 ；

　　参照现实的收入增长情况，我们把收入增长的倍率设定为1.5，即第2等级的收入为第1等级收入的150% ；

　　把收入最高等级，即第15收入等级的人数设定为a，后续每低一个收入等级人数增加的倍率为b，即第14收入等级的人数为第15收入等级人数的b倍，到达纺锥体最中间位置其人数达到最大，后续每低一个收入等级人数为前一个收入等级人数的1/b。

　　因收入等级的人数成指数1/b下降的，绝大多数情况下，纺锥体最中间位置的人数占比最多，其

　　对应收入水平为整个群体的收入中位数。其中参数a，b可以调节，以最大可能拟合实际的收入分布。

　　统计数据显示2022年上海市常住人口2475.89万，月平均工资为12183元，工资中位数6906元；面积6340平方公里，居住房屋总面积为71152万平方米，按套均面积90平计算，则住房总套数为790万套，住宅房屋密度为1246套/平方公里。

　　，根据上海市统计局数据，2022年上海0-14岁青少年占比9.8%，平均受教育年限11.8年，14-18岁人口按等比例计算，

　　2.1群体收入分布模型】，把上海月平均收入中位数6906作为人数最多的第三级别月收入输入该表，调节人数倍增因子b至1.8722时，平均月收入12183元；调节L15收入等级人数因子a至3800时，城市劳动人口达2090万。上海市收入人群分布

　　该表所示数据大致拟合上海市收入人群分布状况，后续将采用该表数据代替实际数据进行房屋价格分析。

　　的推导结论，消费者对一套住宅房屋的保留价格为10年平均年收入。上海市住宅房屋消费者保留价格为

　　20*消费者月工资/90=1.33*消费者月工资 元/㎡根据【1.3 商品住宅房屋的成本价格】的推导结论，

　　剔除公共属性因素，该城市房屋的成本价格为10年城市平均年收入每套。按每套住宅房屋90平方米，

　　上海市住宅房屋理论交易价格为：=消费者保留价格=1.33*消费者月工资 元/㎡

　　城市的高端商务办公区域从来都不是单独的某一栋楼而是集中的一片区域；大型的研发生产企业也都是处于某个独立的产业片区，其范围远远超出一栋或是两栋办公楼的范围。把商业中心或研发生产企业的地理中心作为起始点，消费者集中居住的某小区作为终止点，消费者从高端办公区或研发中心的起始点到其居住地的终止点的距离不可能为零，参照上海的实际状况，其距离大致为3公里。

　　那么以消费者群体工作所在的地理中心为原点，消费者所能购买的最近的房屋距离为3公里。因房屋的建筑质量大体一致，而房屋的地理位置与消费者工作所在地的距离则成为消费者选择房屋的唯一比对物。最近的3公里的房屋被交易价格出价最高的消费者获得；后续距离变远，房屋交易价格降低；如交易价格降低到成本价格处仍有大量房屋没有出售，则剩余的房屋不再降低价格，房屋的销售价格永远大于等于成本。

　　^2*住宅房屋密度=π*3^2*1246=35230套大多情况下，3公里所能容纳价格最高的房屋套数和我们拟合数据中某个确定的收入等级人数并不一致，处于两个收入等级中间，此处上海市3公里内房屋套数位于第12收入等级和第13收入等级之间，为便于计算，设定第12至第13收入等级之间人数按百分比均匀分布，收入按百分比线等级的收入

　　此外，价格最低的房屋套数与我们拟合数据中某个确定的收入等级人数通常也并不一致，按上述方法同样处理。

　　根据消费者最高的交易价格获得距离工作所在地路程最短的住宅房屋的原则（即通勤时间越少房价越高），在房屋最高交易价格和房屋最低价格之间的各收入等级按级别人数分别计算，获得结果如下：

　　在上海市2022年收入分布状况下上海市房屋理论平均价格为29891元/㎡，

　　或减少住宅土地供应增加公园绿地等公共设施土地供应，提高城市居住工作品质；

　　或者降低最低收入等级商品住宅房屋的房屋面积，增加最高收入等级的房屋面积，具体可以把最低收入等级住房面积从90平降低到78平。

　　如最低房屋价格远高于住宅房屋的理论成本价格，则说明该城市的住宅房屋土地供应严重不足；如最低住宅房屋价格远低于住宅房屋理论成本价格，则说明该城市住宅房屋土地供应过剩；如最低住宅房屋价格等于住宅房屋理论成本，则说明该城市住宅房屋土地供应均衡，随城市收入增长和人口变化做相应变动即可。

　　个人或家庭的支出主要分为住房、饮食、医疗、儿女生育抚养、衣物、交通、社交娱乐支出等；在前文

　　消费者住宅房屋的极限保留价格】部分，我们已经对衣物交通、社交娱乐支出极致削减，这里同样忽略不计；饭必须得吃，病必须得治，至于儿女大抵是可以少生甚至是不生的，而少生不生节省的收入则可以支付给高昂的房价。对于收入最高的群体如第15收入等级，其能求娶的配偶如随机为上海市的任一异性，最大的可能落在收入中位数所在的收入等级即第3收入等级，最高的第15收入等级月收入827522元/月，远远大于第3收入等级的月收入6378元/月；对于整个家庭而言，配偶的收入所产生的影响可忽略不计，整个家庭的房屋房价主要取决于第15收入等级的消费者。少生或是多生对整个家庭的影响是微弱的，这里对住宅房屋的保留价格仍然为第15收入等级的 10年平均收入。随着收入等级的降低，单独个体的收入逐渐减少，能而且只能通过组建家庭减少生育的方式来支付超出单独个体极限保留价格的房屋支出。

　　这里把最高收入等级（第15收入等级）家庭的生育率设为正常的生育水准2，即一个家庭生育两个小孩；

　　每降低一个收入等级，其生育率降低F (0≦F≦1)，该收入等级家庭平均生育2*F各小孩；因每个小孩的生育抚养成本为10年平均收入，

　　考虑到消费者除了个人的工作工资收入以外，还有父辈祖辈的赠送收入、养老金补偿金收入、经营性收入、股票分红银行利息租金理财等收入，下现实房价计算时，采用个人可支配收入代替个人工资收入。根据上海市统计局数据，2022年上海市居民人均可支配收入79610元，其中居民工资性收入48942元。因可支配性收入是按所有常住人口计算的，这里不考虑0-18岁的非劳动人口和在校大学生的收入问题，

　　2022年上海市劳动人口（现劳动人口和曾劳动人口现退休人员）的月可配收入为1.2485倍月工资收入

　　因没有权威的房屋价格数据，本文采用【汇聚数据】通过大数据统合后的数据，如下：

　　即统合二手房和新建住宅后的上海市2022年实际房价为58060元/㎡，本文后续将采用此数据进行计算。

　　2022年成交的二手房套均面积为82.82㎡，新建住宅房屋套均面积为110㎡；

　　首套房屋且面积≦90㎡，契税1%；首套且面积﹥90㎡，契税1.5%；单套房屋面积﹥140㎡为非普通住宅。

　　生育因素对消费者保留价格的影响模型】，设F为生育降低因子则某15-L收入等级住宅房屋的实际保留价格为=(40-2*F^L)/2=20-10*F^L 年收入/套

　　即可支配收入因子为1.2485采用经过【2.23参照实际情况的住宅房屋面积及价格】

　　上海市2022年实际房价为58060元/㎡；调节生育降低因子F至0.8995，此时拟合后的上海市房屋均价为58057元/㎡，与现实的房价基本相同2022年上海拟合房价人群分布

　　根据【上海市2022年度人口检测统计数据】，上海市全市户籍人口总生育率为0.70；考虑到部分有经济能力丁克家庭（拟合计算约19.8万家庭）选择不生育，拟合后的0.7180户籍生育率是合理的。

　　①上海的住宅房屋价格严重偏高，实际房价58057元/㎡远远高于城市可持续发展的最佳房价37319元/㎡（生育率2.0房价）；上海市市民不得不降低生育欲望和可能，以减少家庭生育及后续教育抚养支出，从而增加房屋财务供给以应对高昂房价。②根据【2022中国主要城市通勤检测报告】，2021年上海市平均单程通勤时间为40分钟，其中18%的人口单程通勤时间大于60分钟。在企业外部竞争加剧，企业内部内卷程度上升，工作时间工作强度逐渐增强的客观环境里，普遍进行996工作制的上海市民要保证基本的工作状态乃至必要的提升学习，只能主观的选择更靠近工作所在地的房屋进行居住，近一点，更近一点，再近一点！通勤每多一分钟，学习娱乐家庭睡眠就少一分钟；通勤每多一小时，学习娱乐家庭可能就只能放弃某一种或削减某几种；遑论每天通勤高达两小时三小时，睡眠尚不得充分，其余自无从谈起。

　　充塞满溢的工作和通勤激励房价成长，我们的土地出让也在一旁推波助澜促使房价飞奔。在实现集体土地所有制的中国，是完全可以通过限制最高价格，减免购房者税收甚至是土地出让金的方式来平抑房价的，我们有足够的土地供给、税收调节和金融工具的来解决房价问题。

　　当生育率为0时，上海住宅房屋平均价格74639元/㎡，这便是在月工资收入12183元，年可支配收入79610元，常居人口2475万的境况下的最高房价。④当生育率从2.0下降到0.25时，上海市的最低房价（以套均面积60平计算）从26403元/㎡上升到50417元/㎡，增加91.0%；而最高房价（以套均面积150平计算）从338444元/㎡上升到478780元/㎡，增加41.5%。换而言之，高端豪宅更为保值，但不易出售流通；普通住宅更易出手，但价格波动极大。3

　　企业群落对企业附近房价的影响这里把集中的企业群落拟化成某个虚拟的城市，采用【2

　　实际的住宅房屋交易价格】模型对房价进行拟合处理。把城市某区域的实际房价设为最低房价，通过比较企业群落房价和区域实际房价，得出最终的房价。一般分为两种情况，⑴ 企业群落拟合后的最高房价低于区域房价，这时我们用区域房价作为最终房价，同时说明该企业群落对该区域房价没有影响。

　　⑵ 企业群落拟合后的最高房价高于区域房价，这时我们用拟合后的最高房价代替区域房价最靠近企业群落的内圈，外圈按人数采用【

　　因龙华富士康以主营业务相关的产线员工和基层工程师等人员为中坚，人数最多；附属服务的安保、保洁等人员数量作为第1、第2收入级别人数以b^2速率快速衰减，具体如下图所示。2022年龙华富士康收入分布

　　调节生育减低因子F至0.9665，生育率1.361（无深圳数据，采用广东省2022人口生育率数据1.362），得到拟合结果如下：2022年龙华富士康附近房价人群分布

　　龙华富士康的存在对龙华区域房价毫无影响，在目前收入水平上，龙华富士康裁员还是招募、加薪还是降薪对周围房价影响可以忽略不计。

　　该群落2022年总员工数50000，月平均工资32240元，中位数25000元（阿里P5工资）

　　因阿里以主营业务相关的程序员、产品运营、市场开发等人员为中坚，人数最多；附属服务的安保、保洁等人员数量作为第1、第2收入级别人数以b^2速率快速衰减，具体如下图所示。余杭阿里巴巴员工收入分布

　　调节生育减低因子F至0.9257，生育率0.94（无2022年数据，采用2021年统计数据），得到拟合结果如下：

　　同时因阿里巴巴员工人数较少，距离阿里巴巴办公区4.06公里外的小区其房价快速降低至31598元/㎡（套均90㎡计算），与余杭区房价基本接近。后续外溢的房价影响因小于余杭房价可以忽略不计。

　　①阿里巴巴的存在必然带动附近商家和业务关联企业发展，这些强相关企业的员工其待遇超出杭州同行业水准，对房价产生连带影响。因阿里巴巴员工作为人数最多收入最高的群体处于余杭未来科技城中心位置，其最靠近阿里巴巴的房价由阿里巴巴员工收入决定，最近的小区房价也是最高的小区房价套均774万，每平房价按套均120㎡计算高达64527元；外延小区的房价将逐渐降低到余杭区的平均水平，其降低速率远低于拟合数据。

　　②因阿里巴巴所在地余杭未来科技城并不是杭州市中心，阿里巴巴附近小区因距离杭州中心的距离差异，所能享受到的城市服务也有所区别；靠近杭州市中心这一侧的小区其房价自然比远离杭州市中心的这一侧房价更高。因公众对价格差异的感知大致是以5%作为界限的，故阿里巴巴所在地余杭未来科技城靠近杭州市中心一侧最近的小区价格最高，

　　套均813万，每平房价按套均面积120㎡计算高达67753元，按套均面积107.4㎡计算高达75072元.

　　龙华富士康拟合后的最高房价为25611元/㎡，远远小于附近龙华房价65000元/㎡；龙华富士康的存在对龙华区域房价毫无影响，在目前收入水平上，龙华富士康裁员还是招募、加薪还是降薪对周围房价影响可以忽略不计。对于【

　　因企业业绩下滑造成裁员，通常也会有相应的奖金减少甚至是薪资减少附加效应。在本节进行计算时，奖金减少等同于降薪，不做额外讨论。所以，分别以

　　①一般小幅度情况下，相同幅度（-25%）的降薪比裁员对最靠近企业群落小区的房价负面影响更大；

　　②当裁员幅度过大（-50%），留存的员工总数少于3公里范围内小区所能承载的人员数目时，房价以大于裁员幅度的速度快速衰减，直至余杭地区房价；

　　③通常，人们会默认为裁员的同时会降薪，这种认知上的偏差可能会导致实际房价比理性房价降低更多，而市场会逐渐的回归理性价格。如裁员25%时，人们默认同时降薪10%，此时的房价实际降低至原价的77.2%，而裁员25%的理性房价为原价的85.7%；

　　④影响企业群落最近小区房价，同时也是最高房价的主要因素在于高收入人群的数量，换而言之，对房屋的支出超出该地区平均房屋套均价格的员工数目﹥某常数时，该企业群落的存在会显著的提高周围房价。（该常数为企业群落三公里内所能容纳的住宅房屋总套数）

　　如余杭未来科技城阿里巴巴员工总人数仅40000人，则附近的最高房价为692万/套，裁员或搬迁25%员工后最高房价515万/套，如考虑大众有裁员同时降薪的认知偏差（裁员25%同时降薪10%），则最高房价为464万/套。

　　既然是刚需，那就说明无论是涨还是跌，某消费者都会购买；房价下跌就放弃购买，自然不够刚。

　　最接近最可能的刚需，大多是因为工作模式的特殊性，必须住在最靠近工作场所的某地。如大多网络科技公司都实行996工作制，甚至是6911工作制（9点上班23点下班一周6天），在有确切支付能力的前提下，住在最近的小区就是一种刚需。不住，极可能因过多的通勤时间影响家庭生活和个人睡眠，最终难以保持良好的工作状态。没有良好的工作状态，自然也就不可能把工作长久的维系下去。把房价降低的部分作为沉没成本参与薪酬比较，如该处薪酬更有优势也就说明该房产相较其他更有价值。不买就没工作，买了才能通过工作养活自己、抚育家人。

　　这里的金融主要指首付比例，按揭利率，货币超发。一般情况下，在经济繁荣期，首付比例降低，按揭利率上升；在经济衰退期，首付比例提升，按揭利率下降。归根结底，这些都是银行根据消费者个人的收入情况进行的风险控制罢了。关于消费者的收入水平（数额），收入的稳定性和持久性，银行对消费者有一个确定的风险管控级别；对于房屋的状况，主要包括屋况、房屋位置、配套的车位电梯学校医院运动场等公共设置，银行同样会有基本的评估等级；针对不同风险级别的消费者，不同级别的房产，实行不同的首付比例和按揭利率。这套综合的风险管控系统，其

　　银行不会给流水行打螺丝月薪4000块的工人贷款500万，也不会给那些30年40年房龄的老旧房屋7-8成的抵押贷款（等同首付20-30%）。给低收入群体发放大额贷款，或是将高房龄房屋作为大额贷款抵押物，专业术语叫“次级贷款

　　贷款特别是大额贷款通常情况下都是指定人物指定项目的，即便货币超发，在风险管控等级没变的前提下，资金也很难流向房地产。实际中确实有流向房产的行为，但这叫非法挪用资金，用经营贷买房就属于这种情况。当然，降低风险管控等级，流入房地产的资金变多，自然会导致短时间内（3年内）房价上涨。主要表现为单纯的降低首付比例甚至零首付，或首付比例不变单纯的降低贷款利率，或给次级贷款人提供巨额贷款等。房价上涨的多少取决于消费者对经济发展（产业发展或精确到某企业发展）的预期，最终仍然会回归到经济发展质量本身，即人口、收入、就业、工作制度的质量上。

　　供应的房屋总套数判定，本文通过比对理论最低房屋价格是否等于城市房屋成本价格的方式进行判定。最低房屋价格﹥成本价格，即土地供应不足，实际房价过高，导致一部分低收入群体无能力购买房屋；最低房屋价格=成本价格，土地供应均衡；

　　最低房屋价格﹤成本价格，土地供应过剩，建议减少住宅土地供应增加公园绿地等公共设施土地供应，提高城市居住工作品质。

　　理论最低房价，是指工资收入代替可支配收入，不考虑生育率时，在确定的房屋供应总套数前提下，按消费者对房屋保留价格的高低从高到低进行匹配，其最低的可成交的保留价格即为理论最低房价；范例参见【

　　城市房屋成本价格，是指按城市就业人口平均收入计算的房屋平均保留价格。采用平均收入计算的保留价格作为成本价格，是因为平均保留价格的定价能保证每套商业住宅房屋的效用最大化。

　　按N名消费者的保留价格分别进行交易，获得的最大交易总价值为曲线下方的面积

　　当整个社会分配相对公平，N/2所对应的保留价格中位数等于保留价格平均数，即a=N/2, 这时整个城市房屋供需均衡，且每套房的效用大于等于最大平均效用；

　　当社会分配不均，贫富差距过大，保留价格平均数大于保留价格中位数，我们采用最大平均效用价格即平均保留价格作为最低价格，按第a名到第N名消费者各自的保留价格分别进行交易，这时每一套房屋的效用都大于等于最大平均效用。

　　其他保留价格交易的房屋其效用必定小于最大平均效用，不符合基本的商业效用原则。因a﹥N/2所产生的房屋需求缺额可以由公租房、廉租房等社会公共福利体系解决；不公的社会分配制度产生的问题由社会公共福利解决，这很公平很社会！

　　住宅房屋套均面积判定住宅房屋作为消费者居住生活的主要场所，势必需要保证消费者本身健康的生命状态、正常工作所需的身心储备、个人提升的可能性、社交及生儿育女等需要的实现。对于不同的职业，因工作内容的差异和工作需要的不同，对下班后的居住场所也有特定要求。第一类：制造业工人，快递员外卖员，售货员，安保人员；他们对房屋的需求主要在于必要的身体疲劳恢复、社交及家庭生活，具体为

　　第二类：工程师，机械师，出纳，化妆师，设计师，程序员等；他们在第一类人员需要的前提下，通常还需要一个专业的工作间或书房，即

　　第三类：演员，漫画家，舞蹈家，拳击教练等；他们的工作除了必要的体力脑力消耗外，还需要在日常保持基本的专业状态，所以通常需要预备工作用的演出室龙八国际、健身房、训练室或画室，即

　　第四类：科学家，企业管理者，专家级程序员，飞行员，国宝级钢琴家等，他们的工作关系重大，需要保持极致的专注和准确，任何一点小的瑕疵都可能造成毁灭性后果，这必然对身心的恢复提出了更高的要求，大多需要单独肉体恢复的健身房，精神放松的娱乐室等，即

　　伴随着生产力的发展，精细化的社会分工形成不同的职业，不同的职业造就差异化的住房需求，这种需求的偏差汇聚成不同的住宅房屋套内面积现状。

　　人口正常更替需要的生育率水平2.1，然而我国的大中城市具有数目庞大的流动人口流入，生育率2.0对应的房屋价格是城市可持续发展的适宜价格。考虑到生育率提升不可能一蹴而就，我们设定的房屋价格所对应的生育率小幅度超出现实房价对应的生育率即可。参照【2.4 不同房价对人口生育率的挤压（上海）

　　经过对供应的房屋总套数，房屋套均面积和房屋价格的限制和调控，实现土地、房屋和消费者居住需求的均衡配置。事实上，制造、金融、贸易等产业的集中导致了从业人员的集中，产业集中地作为城市发展的中心或次级中心依次向外实行住宅、学校、医院、公园、运动场等公共服务设施的建设，住宅房屋和学校、医院等设施的配置比例受科技发展水平和城市建设理念的影响，极小有那种住房供应不足，城市中心仍然保留大块空地的情形，而在广大郊区增加住宅土地供应虽然能降低整个城市的平均房价，但对中心城区的房价影响极其有限

　　事实上，实际情况中的住宅、学校、医院、公园、运动场等设施建设有先后之分，住宅房屋配套有可能存在滞后的情况，住宅土地供应滞后导致房价过高自然是可能的。其次还存在产业集中地地理位置偏于一隅的问题，其外延无法提供有效的土地供应等问题，客观上限制了扩大土地供应的可能。如粤海街道所在的南山区，其西侧和东南侧都是大海，无土地可以供应。

　　产业人口（包括产业和其关联企业人口）之外的其他人口多一点或是少一点，并不能影响该产业集中地的房价。一定的产业发展状态对应着确定的产业人口和工作收入，它不可能也不能提供额外的就业需求；相反，产业的就业人口需求如果得不到满足，产业必定衰退到能满足就业人口的程度。劳动创造价值，不存在的产业劳动自然不可能创造真实的产业价值。

　　具体问题具体分析，答案是产业要素集中的一、二线城市基本不会，或者说有缓慢下降但微不可察。

　　随着总人口下降以致内需不振，进而影响产业规模，最终导致房价下降。但人口下降是一个极度缓慢的过程，以三十年五十年计，具体到某年其下降幅度微不可察。

　　对于三四线小城市，如果没有产业，那就没有产业人口的集中，也就没有相关的公共服务供给的必要，没有对应的公职人员，人口大量流失，城市不复存在，只留存下各种特色小区或村落。

　　而对于有产业存在的三、四线小城市，围绕该产业有部分产业人口聚集，公共服务也能保持基本水准；但因人口下降，人工服务费用价格上升，水电网学校医院等公共服务成本上升，居住成本和房屋价格水准并不一定就低于普通的一、二线城市物价水平。

　　以全国平均的清华北大录取率0.5‰为基准等级，录取率每翻一倍等级增加一级；以全国清北录取率最高的北京人大附中20%为最高等级。

　　以57679元/㎡所在的L6收入等级对应第7等级学校，收入每提高一个等级对应的学校也提高一个等级。具体如下图

　　如该房屋所在社区因某些原因配置第10等级学校（正常情况下对应第9收入等级），则该社区房价为：

　　因就读第9收入等级的对应学校大致只能培养出第9收入等级所需的个人能力，不确定能获得第9等级的收入，而教育对个人收入的影响权重占50%，所以对差额乘1/2处理。

　　其主要原因在于消费结构，房地产征收，首付和按揭利率，及工作时间的差异，下文将以美国为例具体分析。

　　根据美国劳工统计局数据，2022年美国居住消费占整个消费的比重为42.36%，

　　消费者对房屋的理论极限支出=42.36%*40=16.94年收入2022年美国购房首付20%，贷款利率为4%（在3%-5%区间波动极大，事实为5.1%），房产税采用加州2022年数据0.76%（各州差异极大，最低夏威夷0.28%，最高新泽西州2.49%）

　　故美国消费者关于住房的实际保留价格=16.94/2.533=6.69年收入

　　根据美国统计数据显示，2022年其就业人口年平均工资54000美元，工资中位数38000美元。居民总收入13.6万亿美元，其中82.7%属于薪酬收入，17.3%属于薪酬以外的收入则 年可支配收入=100/82.7=1.2092*年工资

　　不吃不喝9.33年才能购买一套房屋，其实也是不容易的；重要的是还需要每年缴纳0.76%的房产税。上海市2022年月可支配收入中位数8622元，每套房屋价格中位数3839117元

　　按购房者或潜在购房者年收入中位数57000美元计算，全美购房者房价收入比=354519/57000=6.57，这算是发达国家正常水平。

　　上海市购房者房价收入比=3839117/（19400*12）=16.49，整个职业生涯总共40年，即时的房屋就需要花费16.49年的收入，如果考虑到贷款和装修，80年人生涉及到房屋的总花费高达32.98年收入，这活得也太局促了些！

　　征收房产税极大的降低房屋的即时价格（现在的价格），有利于降低消费者购买房屋难度，快速的进入安居乐业状态；但不影响消费者整个人生长度对房屋的总支出

　　土地私人所有，美国政府获得收入=8.62*（13%+11%）=2.07年收入

　　通过征收房产税，即便土地不归政府所有，美国加州政府和中国上海政府占购房者的住房总支出（80年预期寿命内的总支出）的份额基本一致，约为33.5%；远高于免征房产税时的比重24.01%。

　　减少劳动时间能极大的降低房价假定美国普遍实行699工作制，即每天12小时工作制，代入【4.6 美国的房价收入比

　　相比8小时工作制的房价上升了50%假定中国上海普遍实行8小时工作制，代入【2.24上海市实际房价和生育率

　　8小时工作制上海房价收入比=2565569/（8622*12）=24.79，对于身处上海的很多人来说，夫妻共同努力，买房定居成为一种可能。上海市购房者房价收入比=2565569/（19400*12）=11.02，生儿育女，儿女双全完全是可以期待的，支出上也是可以承受的。

　　房屋是人类用来居住、生活、学习、社交、娱乐的重要场所；在这里，人们或学习交流提升自我，或娱乐放松愉悦身心、或尊老爱幼畅享人伦之乐、待得夜半月高卧床酣睡恢复疲惫之躯。从价值的角度来说，人们在居所里塑造、恢复、提升劳动能力，然后通过工作创造价值获得回报；回付的报酬用于维持或提升居住和生活条件，如有余力，则生儿育女，繁衍继承。

　　要成为一个健全的劳动者，一个与时俱进的人，一个独立的个体，势必需要体验生活，持续学习，独立思考。没有生活体验，自然不知道客户的价值趋向和价值选择；没有持续学习，个人的劳动能力大多只能停滞不前，落后时代；没有思考，就没有独特的人，没有独特的劳动价值。而生活学习思考都是需要时间的，目前中国普遍实行的12小时工作制是提供不了这些时间的；即便劳动者愿意去生活去学习去思考，大抵也是挤压了其他活动的结果，放弃娱乐，敷衍家庭，缩减睡眠----但这永不可能成为常态。在目前的收入水平和工作生活模式下，今天的中国劳动者甚至是不能培育一个一样的我，大多只能是弱化的我，乃至虚无的我（他和她不生育啊或只生一个）。

　　资本是个人、公司或组织积累起来的可以用于再生产的财富。中国从来就没有资本家，也没有资本。

　　在996工作制度下，中国的企业不可能以十年二十年这样的时间长度进行重复生产，这一点欧美国家已经用数百年的生产实践验证过了。子曾经曰过：商品生产所需要的劳动是全方位的，既有实际生产过程中的及时性技能劳动，也有需要长久传承训练和学识辨别沟通协作等长久劳动。企业只为劳动者的即时劳动成果支付报酬，只为生产过程中所应用到的一部分劳动技能支付报酬，其他劳动能力和长久性的劳动能力培养成本则由整个社会或个人承担。如富士康流水线上打螺丝的工人，只会获得打螺丝所需要的手眼及基本身体控制能力相关的报酬，至于他是不是会8名外语，能不能百米跑进10秒则忽略不计。

　　这里仅仅把商品生产过程中所需要的劳动定义为即时劳动，例如流水线上料、异常排除、物料转运存储，程序编写相关的代码输入、测试等。把不属于商品生产过程中的劳动，但影响即时劳动价值水准或价值认定的相关劳动定义为长久劳动，例如个人的学识认知、体态气质、判断智慧、乃至企业文化、品牌价值、国家的法律法规（这些都是劳动者个人或是全体通过长时间的生产生活实践形成的）

　　因996超长劳动制度的现状，中国劳动者们没有实践进行包含即时劳动能力和长久劳动能力的整个劳动能力的恢复和提升，只能勉强恢复即时劳动能力。而即时劳动能力中的打螺丝和写代码都只需要基本的身体和精神状态要求大体是一样的，都只是类似虎豹扑食所用到的基本动物本能。

　　中国的租住房屋和自有居住房屋发挥的都仅仅是恢复即时劳动能力的作用，所以当消费者租用房屋的时候，自然是按即时劳动价格进行计算权衡。

　　110㎡商品房四室一厅，可以出租给四个租客，即1750*4= 7000元

　　而我们的商品房是按照欧美传统即可以全面恢复劳动者劳动能力的房屋来设计建造的，欧美的8小时工作制基本可以全面的恢复劳动者的劳动能力（即时和永久劳动），至于是否能提升劳动能力则取决于劳动者的自主选择，是娱乐运动多一点，还是学习思考多一点。

　　所以相同的商品住宅对于同样的收入水平同样的劳动制度的消费者，欧美还是中国，房屋价格是一样的

　　而在不同的劳动制度下，中国的房屋只能恢复即时劳动能力，而欧美的房屋能恢复全面劳动能力，所以中国的租金远远低于欧美租金。欧美房屋每年租金的多少大致等同于住宅房屋价格的投资收益，按5%左右的年收益水平

　　以首付投资年收益5%，按揭贷款年利息5%计算，即购房投资者每年的沉没成本为房价的5%，（一般情况下比5%要高），考虑到房屋出租年收益1.2%，但出租不具有绝对的连续性，仅以1%年收益计算，则

　　一个国家或地区保持每年6%及以上的经济增长率是很困难的，通过投资该国或该地区的住宅房屋获利不是一个可靠选项

　　总结人，作为智慧化的社会性动物，通过劳动创造价值，获得报酬。而作为形成、塑造、恢复、提升劳动要场所的住宅房屋参与劳动成果分配，其价格取决于消费者劳动本身，并受社会化因素的影响。一个城市的房价取决于这个城市经济的发展特别是支柱产业的发展，同时受到土地、税收和金融风险管控的影响。通过分析劳动时间（工作通勤时间），劳动收入（个人收入），劳动群体的集中程度（产业人群的人数多少和收入水平），劳动生产力的发展水平（城市建设和土地供给的水平），政府对房地产的管控（土地税和房产税）以及劳动对劳动者本身的反馈（生育率），我们获得了大致的房价（住宅房屋价格）基本公式，得出以下结论：

　　在金融风险管控等级不变的情况下，首付和贷款利率的变化不会影响房价；风险管控等级降低，短时间内（1-3年）的确可能造成房价上涨，但从长期看来，房价仍然会回归到劳动（劳动收入、劳动时间）和劳动聚集（产业化和产业集中程度）决定房价的基本状态。

　　征收房产税比免征房产税的即时房价下降30%-40%；通过每年征收0.76%的房产税，即便土地不归政府所有，美国加州政府和中国上海政府占购房者的住房总支出（80年预期寿命内的总支出）的份额基本一致，约为33.5%。

　　⑥【少生不生，快活一生】这种降低家庭生育率，以增加其他方面的预算，提升生活品质的想法只有在少生不生是少数派非主流的时候才有意义。当少生不生成为社会主流，住宅房屋价格将按照消费者不生育之后节省下来的总支出提升价格；消费者因少生不生节省下来的每一个子，都会被物价（房价）上涨所耗尽，留待休闲或是娱乐那只是幻想。

　　在2022年上海市的收入水平和工作制度下，少生不生时（生育率0.718）的房价58057元/㎡比正常生育水平（生育率2.0）的房价37319元/㎡上涨55.6%；当生育率为0时，上海房价达到最大值74639元/㎡