龙八国际·(中国)官方网站

龙八国际学会算房价 买房就有底

　　龙八国际目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。显然，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，亦一目了然。下手还是等待，你心中有答案了吧！

　　房子，买还是不买，多半都卡在了价格上。哪里有低价房，哪里就有蜂拥而至的购房者。记得不久前，有朋友和小记说“昆明有3700元/平方米的团购房”，这让小记着实激动了半天。但后，这样的好事，多半不了了之。不是小记不识趣，而是有些便宜并不是那么好占。拥有区位优势的房子，不会太便宜。地段不合适的房子，买了也无太大使用价值。

　　事实上，理性地来说，买房得符合自己的需求，那么什么样的房价算是合适？小记觉得，成交的价格具说服力。大众普遍能够接受的房价是多少？那就是房源真实的成交价格。日前，某网站发布了昆明2015年季度的房价地图，不妨拿来对比一番，说不准你就心里有底了。

　　那么，到底成交的价格，是否就是合理的呢？目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”龙八国际，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。显然，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，亦一目了然。下手还是等待，你心中有答案了吧！

　　现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。

　　1.土地成本（25%-30%）：房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

　　2.建安成本（30%）：是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。

　　3.开发地产的行政费用和税费（30%）：主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税契税房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费可能接近30%。

　　4.利润率（10%）：利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。就目前来看，对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线， 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少？就有可能直接触及生死线以下。

　　总结点评：当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的，开发商的利润空间也就会随之增大。

　　总的来说，楼面地价建安成本和行政费用是重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。

　　展示地块为昆明近期底价成交地块。依据高容积率计算，其楼面地价在1874元/平方米。就某业内人士提供的建安成本（多层、高层）（1500-2100元/平方米）、报建、行政费用和税费等（约800-1200元/平方米），再涵盖开发商合理的利润比例（500-1000元/平方米），这一地块建成的新房水平，基本在6000-7000元/平方米左右。

　　另外，在昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远看来龙八国际，这些费用的比例可能越来越低，楼盘销售费用比、银行贷款利息等等才是大头，就目前不少开发企业的开发模式来看，不少开发商的自有资金基本为零，为此，有近半数的成本来自银行贷款利息也就一点不夸张。

　　如此计算，你买楼的价格，高还是低了？而这就是为何开发企业，笃信不降价，要涨价的理由砝码。