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“冰冻”龙八国际二手房

　　龙八国际二手房很火吗？不一定。住建数据显示，成都二手房“成交量腰斩”降到近年历史低位，同样值得注意和深思，具体原因我们在此前的文章（点击蓝字，阅读全文）一文中有十分详细的分析。

　　这周，二手房“一房难求”的消息传遍各购房群，特别是在城南，甚至有说“卖家坐地涨价100万”，“八次遭遇卖家反悔”的各类故事。

　　是真实的价格上涨，还是虚假的卖家试探？我们这里暂不做评判，今天我们只是想从供应这个角度看，成都二手房存在的结构性问题：二手房市场看似挂牌量巨大，实则处于结构性短缺的“冰冻”状态。

　　大家都知道成都二手房挂牌量大，供大于求是常态，甚至有人说，成都二手房是“堰塞湖”，对市场形成巨大的供应压力。

　　我们以链家的数据来看（一是链家是真房源龙八国际，二是样本足够大），成都二手房挂牌量达到13.1万套，的确很大。不过这是所有房源数量，除去商业和车位，剩下的房源即便都视为住宅，则为11万套。

　　当然，11万套也是一个很大的数量，毕竟去年的二手房销售量为5万套，11万套足够卖2年多。

　　请注意！我们再来看构成，这11万套中，5年内的只有9944套，占整个房源的8%。房龄在10年内的也不过3.6万套，占比三成左右。也就是说，差不多七成房源都是房龄10年以上的老房子，真正的优质房源并不多。

　　我们再看一下房龄10年以内，位于高新区的房源数量，少的可伶，一共显示有2567套。并且中介说，部分房源中介不愿意带看，因为房东只是挂出来试探行情。

　　如果你还想要这套房源满五年可以免增值税，那么勾选“10年内、高新区、满5年”这三个标签，系统显示仅有532套。

　　所以，二手房整体供应量虽然大，但是房龄短、地段好、资源好的优质房源却相对稀缺。和新房市场一样，二手房存在结构性紧缺问题：破老小（如果没有学区）不好卖，好优新抢不到。

　　问题来了，二手房是完全市场化的市场，为什么会存在结构性供应严重不足的问题？

　　2017年4·12限售政策：2017年4月13日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满三年的，无法办理交易过户手续。

　　比如，张三在2017年5月购买了一套期房，在2019年12月交房，即便是交房即交证（产权证），目前也无法进行交易。更何况，多数期房都是在交房两年甚至更长的时间后才能拿到产权证，所以再次交易的周期基本在7年左右甚至更长。

　　因此，目前市面上的5年以内的次新二手房，基本都是2017年4月13日以前购买的期房，数量十分有限。

　　链家住宅二手房挂牌量11万余套，楼龄5年以内的仅9944套（1月21日链家官网数据），也就并不奇怪。

　　去年9月14日，成都出台楼市调控新政，规定二手房交易免征增值税的时间从2年升为5年。

　　本来次新二手房就有限，再加上增值税的交易成本，那么除了学区房，优质的房源范围进一步缩小。部分满了2年但没有满5年房源，卖家选择了取消出售，等待观望，可能直奔满5年再出售去了。

　　11.24新政针对热点楼盘（报名人数超房源数三倍）要求无房优先，普通资格客户买房更加困难。

　　此前，麓湖、万科公园5号普通资格均未能入围最后的摇号环节。不被看好的陆肖TOD，剩余100多套500万级以上的房源热销，说明改善在新房市场的选择越来越小。

　　一些有换房打算的业主认为，卖了二手拿到钱买新房也太难，因此挂牌意愿降低，观望情绪浓厚。

　　从链家挂牌房源的面积段来看，90平米以下的小户型，无论是5年内还是10年内，基本占比都在50%。这说明，2017年以来的豪宅化倾向，并没有体现在二手房市场，因为大部分房源还在“限售期”。

　　这导致二手房市场的改善型选择其实还没有新房市场多，从下图数据可以看出，144平米以上的户型去年下半年的涨幅其实超过了90平米以下的小户型。这基本上颠覆了我们认为小户型更稀缺的观点龙八国际。

　　还有一个数据是，二手房市场500万级以上的成交其实远没有新房市场活跃。我们人工统计了贝壳找房2020年成都5+2区域500万以上二手房成交，全年一共仅619套。这一数量，基本相当于万科公园五号一个项目的数量。

　　上图可以看到，锦江区和高新南区的成交量最大，占比约60%，主要成交集中在攀成钢和金融城这两个新房断供的豪宅板块。

　　“改善看新盘，无房摇神盘，摇号运气差的无房买二手。”这基本就是2020年尤其是“9.14”新政以后成都楼市的缩影。

　　深圳、上海经历的，杭州会经历、成都也会。只是因城施策的前提，让市场规律作用的表现有时间和细节上的差异。