bsport体育这两天全网都在热议一张“2030年中国城市预测房价表”靠谱吗?
发布日期:2023-07-20 05:58:57bsport体育房价,一直是人们的热议话题。而房价涨跌更是牵动诸多人的心弦,买了房的希望房价涨,没买房的希望跌,如此,人们就对房价有了一种预期。当人们觉得未来房价还会涨时,就可能提前布局,当觉得未来房价不涨或者下降,很可能择机变现。从过去二十多年的房地产繁荣期看,依靠对房价的提前预判而获得不菲财富的大有人在。那么,未来还会如此吗?
我们先来看看,这两天,全网都在热议的一张“2030年中国城市房价预测表”。
这张表共预测了20座城市,从涉及的城市看,基本都是一线城市、新一线城市等经济较为发达的代表性城市,这个价格是城市房价均价哈,那么,跟现在比,到2030年到底是一个什么水平呢?我们不妨看看与目前各城市房价的对比数据。
从表中可知,整体上都有倍增幅度,增幅最小的上海房价增长了1.41倍,增幅最大的是成都,增幅达到了3.8倍。虽然说只预测了20个重点城市,但说白了,如果真如这张表预测的那样,其他城市的房价按照城市能级基本也能对比出来。
老实讲,就目前的市场状态bsport体育,这数据一看就让人惊掉了下巴,离2030年还有7年时间,如果说楼市走出当下的阴霾后,一些城市发展潜力大,收入增长快,人口净流入比较多的话,有可能有单倍左右的增幅就不错了,但本身基数就比较大,人口增长乏力的城市显然没那么大潜力。
一座城市房地产市场是否繁荣,除了共性的经济因素和货币因素外,一个最关键的因素就是人口净流入,我们可以看看过去10年这些城市的净流入状态:
从上表可以看出,深圳、武汉和成都近5年无疑是人口净流入的“王者”,年均都超过50万人流入,广州和苏州是40万人净流入级别,杭州和合肥也超30万人。北京和天津为人口净流出,特别是天津人口近5年平均每年都流出14万人,如果说北京、上海是因为控制超大城市规模主动分流的话,那么天津则是实实在在的净流出,而且量还不小bsport体育。
人口净流出直接反映在房价上就是,2016年天津的商品房均价为2.32万元/平米,到2021年降到了1.91万元/平米,每年都呈下降趋势,此阶段人口净流入的深圳房价则从4.5万元/平米涨到5.4万元/平米,同样的情况也出现在广州、合肥和杭州上,由于人口大量流入,房价实现了较大幅度增长。
当然,有人就问了,人口流入数据大房价就一定是明显增长的吗?这需要考虑各城市的特殊性,深圳是由于城市面积小,土地供应不多,加上人口净流入,而成都和武汉虽然都是年均50万人口流入级别,但成都主要依靠合并,人口增长并不完全真实,而武汉则是因为面积实在太大了bsport体育,土地不缺,分散购房需求。所以,我们在分析一座城市人口变动与房价变动关系时,更应该考虑从一座城市的纵向进行分析,如果由于“抢人”政策切实有效,在每年新房供应大体恒定的情况下(事实上每年都差不多的量),房价一定是快速增长的,最典型的就是表中没有统计的西安,由于率先开放零门槛落户,2016-2021年房价出现了翻倍增长。
也有人问了,像一线城市买房的门槛很高,人口规模受到控制,是不是房价就没增长了。实际上也不是哈,大城市毕竟吸引力强,高质量的人才仍然可以进入,只是未能立足的人被淘汰了而已,高收入意味着高需求,房价的动能其实是很强大的。
目前的房地产已经开始进入新的发展模式,就是降杠杆、降负债,不仅仅是针对企业的,也影响到购房者本人,投资需求将受到抑制。过去10年,我们大多数城市的房价每年有10%左右的复合增长,但到2030年这个阶段显然不可能有这么高增长。
原因就在于我们的城市化已进入下半程,农村进入城市的人口大幅锐减,人口流动主要是城市与城市之间的流动。没有吸引力的城市人口将净流出,房价支撑力较弱,显然不可能出现表中的倍增数据,顶多沾沾通胀数据的光,而有较大虹吸效应的城市其人口将继续流入,虽然幅度可能减弱,但对房价的支撑还是比较强,虽然不如表中数倍增长,但单倍增的可能性还是比较大的。