韩国房价跌穿 有区域bsport体育成交量暴跌70％
发布日期：2023-06-13 05:28:52bsport体育韩国的房地产市场已经连续一年下跌。首尔最热的房价已经暴跌了30%以上，部分地区房价下跌了40%，成交量也暴跌了70%。
这在2021年是不可想象的。当时韩国房价一路飙升，五年平均涨幅80%，首尔房价一度超过15万元/平方米，居世界第二。
2016年，欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率从3.25%下调至1.25%，成为本轮房地产上行的起点。2020年，随着疫情的爆发，韩国将基准利率降至0.5%。韩国的房价直接飙升。
韩国房价“越调越涨”的背后，不仅是房东的贪婪、普通人的焦虑、海外投资者的煽风点火，更是韩国的特色制度——传播（第四声)房，又称全租房制，让无数人趋之若鹜地加杠杆买房，助涨助跌。
全租房制度是指按照房价的一定比例（一般在50%-80%左右）给房东押金，房客可以“免费”居住，无需支付租金。一般为两年，房客退房，房东全部退还押金。
例如，在首尔，每月租一套公寓需要5000元或6000元bsport体育。但是，如果你去银行贷款支付全租押金租房，你每月需要支付的利息只有普通月租的四分之一甚至更低。
这是一种租赁模式，但本质上，这是一种贷款，大量的押金是房东向租户借的钱，以房屋作为抵押贷款，支付利息的方式是免除租金。
看来双方都受益的政策实际上隐藏着巨大的风险。房东拿到押金必须投资，房地产仍然是最好的选择，也炒房价。租户可以依靠银行贷款“首付”押金“免费”住房，原本以为可以省点钱买房，但房价越来越高，只能继续“传递”。
在房地产市场参与者不断增加杠杆的基础上，加息是另一种激烈的药物。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随后，贷款利率上升，买家偿还贷款的成本增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也增加了，变成了普通的每月租房。但当租户想退还租金，向房东要求全部押金时，许多房东因为“投机房地产投机”（用A租户的押金支付B房的首付，B房的押金支付C房的首付……），不能退还押金，只能选择卖房子，卖房子越来越多，所以房价会越来越低。每个人都急于出售，房地产泡沫开始破裂。
此前，有媒体透露，一些投机者通过传记在首尔买了280套房子。最后，由于杠杆过多，资本链断裂，引爆了一场巨大的雷声，房东直接消失，导致数百名租户的毕生积蓄瞬间消失。
但这只是冰山一角。一些专家预计，韩国今年将发生更多、更大的欺诈行为，预计损失1.8亿元。
不仅买房的普通人失去了杠杆，韩国房地产开发商的金融链也面临着崩溃的危险。
媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家负债率超过200%。韩国银行的调查还显示，约有36家％房地产上市开发商的营业利润无法偿还利息，韩国房地产陷入流动性危机。
同时，韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在较低水平，房地产影子金融（不受完善法律法规限制的房地产基金、信托、项目融资贷款等房地产金融投资产品）已达到750万亿韩元，创历史新高，比2018年底增长88.6%。
然而，随着市场繁荣的急剧下降和利率的飙升，截至去年9月底，影子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内翻了一番多。可怕的是，这些影子金融机构和银行系统也有大量的桥梁交易，一旦出现问题，风险可能会传递到整个金融系统。
正是意识到这一风险，韩国政府采取措施，迅速推动“反市场政策”的正常化。韩国总统尹锡岳曾要求寻找房地产市场软着陆的计划。一些分析人士认为，韩国的房价今年将触底，明年可能会恢复到去年1月的水平。目前，自今年4月以来，韩国的房价下跌比以前有所放缓。
但分析指出，韩国房地产市场令人担忧的因素不是价格过高，而是增长前景疲软、房地产相关贷款激增、利率相对较高。例如，目前韩国家庭负债杠杆率已达到108%，远高于美国、中国、日本和欧元区76-60%左右，这将对市场预期需求产生很大的负面影响。
