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房价bsport体育跌到50万一套三四线楼市“下跌潮”降临?马光远也改口了

发布日期:2023-05-04 05:49:03

  bsport体育房地产支柱地位100年不会变,房地产这个东西,闻着臭,吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的,都是因为没有吃一口。

  以上这段话是著名经济学家马光远在2020年初说的一段话,那时楼市行情还比较好,人们还没意识到房价会在未来2年内迎来下跌。按照当时的市场环境来看,楼市行情虽然不好,但是也不差,并且大部分人都看涨房价,加上历史经验,马光远这样看好房地产行业也是很正常的。但是突如其来的疫情打破了房地产行业的原有局面,不仅让房地产行业陷入了巨大困境,同时越来越多的人开始看跌房价。因此,从2020年到现在,房企们都在努力降价促销回笼资金,以此来降低负债率和缓解资金压力。

  而在这种市场环境下,房价不可能再继续保持上涨的势头,最终在2021年9月份我国的平均房价迎来了70多个月的首次环比下跌。从2020年到2021年上半年国家对楼市的调控政策一直比较严格,不仅收紧金融政策,同时也不断提升房贷利率,房企和购房者的融资成本都提升了很多,这也是房价下跌的主要原因之一。但是从2021年下半年到现在,为了稳定房价的走势,各地开始放松楼市调控政策,甚至开始出台救市政策来帮助当地房地产行业的发展。特别是进入2023年之后,很多地区的房贷利率低至3.9%,创下10年以来新低,还有很多城市提升了公积金额度,同时下调首套房的房贷比例,这样人们的购房门槛和购房压力都降低了很多。

  2023年也没有了疫情的影响,再加上现在的政策环境非常有利于刚需购房者买房,这也直接让春节之后的楼市出现了好转迹象,很多这几年一直没有买房的人也开始考虑买房了。也正是这个原因,春节之后的2月份各地楼市商品房成交量显著提升,甚至有了小阳春的势头。在很多人都在担心房价会出现反弹上涨的时候,3月份的楼市似乎迎来了“倒春寒”,2月份的好行情并没有延续到3月份。那么,为什么会出现这种情况呢?在笔者看来,主要是人们又开始观望起来bsport体育,虽然2月份商品房成交量显著提升,但是2月份二手房挂牌量不降反升,这说明很多投资客正趁利好卖房子。也就是说,现在大部分人并不看好未来房价走势,而刚需购房者看到这种情况,他们也就不担心房价上涨了,所以很多人就又开始观望起来。

  也就是说,过去一年多各地的救市并没有让房价反弹上涨,不仅仅是三四线城市房价在一直下跌,就是一二线热点城市的很多郊区楼盘价格也在一路下跌。当然,相比经济比较发达的一二线热点城市来说,经济不发达的三四线城市房价下跌更加明显,并且目前根本就看不到房价反弹上涨的迹象。其实相比于一二线热点城市,其实很多三四线城市房价并不低,甚至堪比一二线热点城市郊区的房价。造成这种情况的原因也很简单,那就是在2015年之后三四线城市棚改项目占比当地楼市比例很大,这导致大量棚改资金和拆迁户流入了当地楼市,再加上2016年之后一二线热点城市限购,大量炒房客涌入三四线,最终导致三四线城市房价走出了翻倍行情。

  到了2018年,三四线城市的房价已经非常高了,很多小县城的房价都上涨到七八千元一平方米,单价突破万元的楼盘也不少。也就是说,当时在县城买一套房子基本上就要百万元起步,这么高的房价严重偏离了居民的正常收入水平。但是2018年之后棚改项目开工数量大幅减少,到了2020年棚改政策被旧改政策取代,这导致棚改开工数量越来越少,这也意味着三四线城市的楼市失去了大量棚改资金和拆迁户,直接失去棚改资金和拆迁户的支撑之后,房价失去了上涨的动力,并且开始出现下跌迹象。特别是2020年疫情之后,三四线城市的房价彻底撑不住了,房价下跌已经成为常态,甚至降价也卖不掉房子。笔者的一位粉丝表示,他的一套120平方米的房子,挂牌价一路从100万元降低到50万元,但是目前他的房子依旧没有卖掉。

  其实房价下跌这么多并不夸张,了解当下楼市的人可能都清楚,不说三四线城市了bsport体育,就是一二线热点城市的郊区楼盘价格腰斩也是非常正常的。针对这样的房价走势,马光远也终于改变了自己对楼市的看法,马光远认为现在投资三四线城市的房子就是“火中取栗”,也就是说马光远已经不再看好三四线城市的楼市。另外,马光远还提出了“3个20%理论”:20%的城市、20%的房企和20%的房子。对此,马光远认为未来只有那些经济发展潜力大、人口持续流入的一二线热点城市的房子适合投资,并且还需要看房企和房子的品质。可以看出,马光远虽然改变了自己的观点,但是并没有全盘否定未来的楼市,只是看跌三四线城市房价,而对于一二线热点城市的优质房产,马光远依旧是看涨的。

  总结:笔者赞同马光远现如今的观点,房子是,给人居住的位置,只要有需求,房地产行业就会有发展空间。房子是一个商品,随着房子的投资属性逐渐减弱,需求将决定以后房子的价格。对于一二线热点城市来说,这些城市的人口还会持续增加,每年都会有大量人口流入这些城市,随着人口的增加,这些城市的房价还有继续上涨的可能。相反地,目前大部分三四线城市的住房资源已经过剩,而这些城市大都存在人口流失的问题,所以这些城市的房价未来将失去人口的支撑,房价跌回合理水平只是早晚的事情。

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