bsport体育暴跌超40%这些地方房价泡沫破了下跌趋势已然成形？
发布日期：2023-06-03 13:58:45bsport体育先来说说韩国楼市泡沫破灭，截止到5月底，韩国房价连续9个月保持暴跌趋势，注意不是下跌，而是暴跌，首都首尔跌幅最高的超过40%，无论是房东还是租客，都未能在这一轮楼市退潮中幸免。
为了刺激韩国经济增长，韩国政府将房地产作为刺激经济增长主要工具，将投资重心主要集中在房地产建设上，包括减免房地产转让所得税、不动产取得税、登记税等各种房地产相关税收，与此同时，还放宽出售限制，全面取消商品房限价政策，允许外国人享受国民购房待遇，中央银行实行低利率贷款政策，至此以后韩国楼市变一发不可收拾，一直上涨，首尔房价最贵时期，需要3-4亿韩元，折算人民币下来约50-70万元/平方米。
韩国楼市前期有多疯狂，后期就有多惨淡，从2022年开始，韩国出台了一项关键政策，将在2023年-2027年提供270万套房，此计划一出，在韩国楼市引发轩然，原本从2017年-2022年8月，韩国首尔房价涨幅达到87%，超过韩国房价平均涨幅（37%），本次又遇上美联储加息，本身依赖美国的韩国成为经济衰退牺牲品，不仅经济衰退，超过90%的出口行业下滑，当然最直接的原因还是韩国人口减少，目前韩国出生率全球最低，没有人口红利做支撑，房价泡沫不攻自破。
再来说说国内，我国的房地产目前比韩国坚挺，至少新房没有出现过暴跌情况，冰山指数发布的全国100成房价涨幅分析显示，只有江西南昌、广东珠海房价在上涨，山东菏泽不涨不跌，其余97座城市房价全线下跌，一般情况下，当大部分城市房价出现上涨趋势时，那么接下来大概率也会继续保持上涨，除非遇到像疫情这类情形，而当大部分城市出现下跌趋势时，那么接下来大概率也会继续下跌，除非出现类似于2008年和2014年史诗级救市政策。
新房还好，但是部分地区的二手房就没这么幸运了，河北廊坊，一个与两座直辖市（北京、天津）接壤的城市，房价却出现暴跌，房价最高时超过2万元/平方米，然而现如今廊坊二手房均价只有1.2万元/平方米，部分房源低至1万元/平方米bsport体育，足足下跌1万元/平方米，跌幅达到50%，
无独有偶，类似于房价暴跌的还不止廊坊，在上海也出现过这样情形，上海闵行高兴花园，这里的房源都是2000年以前的老房子，房价最高时达到11万元/平方米，是上海有名的“买不起的老破小”房源，之所以成为买不起的老破小，在于当时的学区作祟，随后这个郊区被教育局踢出“学区房之列”，该小区房价一路狂跌，当初最贵的一居室单价从11万元跌至6万元，跌幅达到45%，高峰时期买房的人亏多少钱呢？47平方米的一居室，总价从517万元跌回282万元，足足亏损235万元，相当于损失4套四线城市的房子。
房价暴跌还不一定是最惨的，更惨的是不仅房价下跌，城市人口还越来越少，最后沦为“鬼城”，比如玉门、兰州新城、嘉峪关、威海、三亚、十堰、惠州大亚湾、张掖、常州新城、鄂尔多斯。这十大鬼城中，玉门空城率最高，因为资源枯竭、环境污染，导致玉门人相继离开，房价不断下跌，甚至低至5000元/套，类似于三亚、威海这些城市，旅游旺季时人气还不错，但是一到旅游淡季，这些地方大街上基本看不到多少人，这样的现象在我国还不少见，年轻人都去大城市打工，只有老年人留守在家中，犹如“鬼城”一般。
过去的房价为什么涨得那么快？就拿金融危机救楼市和货币化棚改政策救楼市来说，当时金融危机出现后全国楼市极不稳定，下跌风险加剧，于是国家快速用4万亿砸进基建，一下子低迷的信心被调动起来，工资上涨工人愿意干活了，市场上的项目增多，投资者愿意追加投资了，如果钱不够就从银行贷款，市场上的热钱一下子变得多起来，中国老百姓有钱之后最喜欢干的事情就是买房，需求增加，房价也随之上涨。
当在2014年出现住房库存压力过大时，开发商发现无论怎么卖也无法提高销售量，自此以后开发商不再愿意拿地，地方土地出让收入减少bsport体育，税收收入减少，于是出台“货币化棚改政策”刺激楼市，这个政策比4万亿救市还要迅猛，那些被拆迁选中的幸运家庭，可以不用工作，坐等开发商或国家抱钱来征收，市场上的热钱一下字又变得多起来，投资人看到市场好转后，拿地从消极变为积极，当年的恒大土储规模超过3亿平方米，这是何种概念？按照容积率4计算，相当于可以建12亿平方米的房子bsport体育，接近2022年全国商品房全年销售面积。
那么现在为何迟迟没有“救市大动作”呢？在2015年楼市快速复苏后，明显感受到房地产过热，于是国家在2016年提出“房住不炒”定调房地产，其实房主不炒就是国家大动作的前兆，我国在调整任何重要方向之前，都喜欢先喊口号、列计划，再实践、最后实施，房主不炒的口号喊了5年，一直到2021年都没有动静，即便在疫情期间，也没能磨灭人们的买房激情，反而地方城市越来越依赖土地出让收入，抱有抄底想法的人群不在少数。
这种现象在房地产中很不正常，国家自然也看到了这一年，即便在2021年经济不景气、疫情影响实体经济的恶劣环境下，最终还是咬牙出台“三道红线”和“银行集中度管理”政策，这也是没有办法中的唯一办法，再不抑制房地产，以后想救也救不了，果然如国家所料，潮水褪去后，裸泳的人浮现出来了，不少楼盘开始爆雷，其中规模最大的恒大，超过90%的工地停工，这样的做法虽然会让部分人受伤，但是比起未来绝大部分受伤更划算。
房住不炒，正是国家到目前为止仍不出台“史诗级救市政策”的真正原因，房地产的病不能靠救，今天救了房地产，那明天和后天呢？总不能每次都要靠救吧，健康的房地产还得依靠自身内部调节，达到自愈形成抵抗力，这种抵抗力一旦形成，即便未来再遇到金融危机也不会受到重创，现在唯一能做的就是拖下去，用时间换空间，全力救其他非房地产行业才是关键，全力把收入拉升起来，摒弃经济对房地产的依赖。
当然，以时间换空间的做法也面临风险，最大的风险就在于是否能全面提升各类人群的收入，只提升部分人群收入没有太多意义，比如高科技领域、医疗领域、教育领域、公务员等等，更多是要把底层人群的收入提升起来，尤其是那些拿着城市最低工资水平的人群，以及全国高达2亿人群的自由职业者，如果不把这类人群进行重点照顾，他们这辈子或许都难以在城里定居，现在买不起房，以后他们的子女更买不起。
最近很多专家、学者呼吁国家救楼市，声称再不救市可能就来不及了，对于这个提议，想必国家智囊团早在一年前就已经知道，2022年5月份全国各地出台稳楼市新政，从放宽限购、限价、提供购房补贴、调整公积金贷款政策等角度稳楼市，国家很清楚这样的政策对楼市促进作用不会很明显，否则不会到现在还需要经济学家、学者来再次呼吁，事实上楼市真不能再救了，城市分化，人口负增长，国际形势紧张，在这些宏观背景下，如果再继续救楼市，等同于为楼市“掘坟墓”，韩国首尔房价暴跌，或许就是继续刺激楼市后在未来的现状，既然房价下滑趋势已经成形，索性就让他随市场波动下去吧，破而后立，甩掉负担，才能走得更长、更久。
