信达证券：新房二手房销售环比回落4月房价走势分化bsport体育
发布日期：2023-05-24 14:23:11bsport体育本周核心观点：2023 年 5 月第 3 周，新房与二手房成交面积环比回落，新房同比增速降低至 13.75%bsport体育，其中一线 月低基数影响，同比增速保持在 114.27%的高位，二线与三线城市同比则基本持平；二手房同比增速为 42.86%，其中三线城市同比增速最高。房价方面，一线 月新房价格环比分别变动 0.40%/ 0.40%/ 0.20%，一线 月相比继续上升；二手房价格环比分别为 0.20%/ 0.00%/ 0.00%，不同能级城市环比增速相比 3 月均有降低。库存方面，本周 15 城库存面积环比上升，去化周期缩短。集中供地方面，5 月 19 日，成都 2023 年一批次供地结束。5 月 19 日出让 8 宗地块，沿用“限价竞买+抽签竞得”方式进行。最终 1 宗溢价、6 宗底价成交、1 宗流拍，成交金额 101 亿元，平均溢价率 2%。房企方面，国央企仍为拿地主力。3 月 22 日至 5 月 19 日，成都一批次供地圆满完成，成功出让共计 34 宗宅地，面积 129 公顷，成交金额达到 311 亿元。5 月 18 日，福州完成 2023 年首场土拍。本次出让 5 宗地块，总出让面积 6.42 万平，总成交规划建面 14.09 万平。采用“限地价+竞首期付款比例+摇号”方式拍卖出让。最终 3 宗封顶、2 宗底价成交，成交金额 12.84 亿。成交楼面均价 9111 元/平，平均溢价率 10.2%。房企以本地国企为主，厦门国贸、福州城投、福州左海、福州地铁均有地块入手。
重点政策解读：5 月 19 日，深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》。指引中提到，房源筹集条件方面，住宅、商务公寓，产业园区配套宿舍，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，城中村房屋，以及其他社会存量房屋，可以筹集作为保障性租赁住房。筹集方式方面，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，2023 年 2 月深圳市委、市政府将“十四五”规划建设筹集保障性住房原目标从 54 万套（间）提高到不少于 74 万套（间），其中保障性租赁住房增加了 20 万套（间），保租房建设筹集目标进一步提升。我们认为，深圳市明确保租房筹集管理方式，有助于加快推进保租房建设，更好满足当地新市民与青年人需求。
一周行情回顾：本周（2023/05/15-2023/05/21）申万房地产指数下跌 3.96%，跑输上证综指 4.30pct，在各类板块中位列第 30/31bsport体育，恒生地产建筑业指数下跌 3.79%，跑输恒生综指 2.69pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：华丽家族（26.15%）、世荣兆业（8.16%）、万业企业（5.85%）；本周跌幅前 3 的地产公司分别为：阳光城（-22.77%）、新华联（-22.40%）、ST 粤泰（-22.11%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.59%，跑输恒生综指 3.49pct，在各类板块中位列第 12/13bsport体育。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：建业新生活（7.59%）、绿城管理控股（2.39%）、第一服务控股（2.22%）；本周跌幅前 3 的物业公司分别为：正荣服务（-16.67%）、融创服务（-12.96%）、合景悠活（-11.70%）。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
