bsport体育苏州买房：板块的功能定位决定板块内房价的上限！
发布日期：2023-05-13 19:26:36bsport体育我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：苏叔，你好，想买一套房子投资，黄埭的教育资源不错，产业也比较发达，未来有没有投资发展潜力？可以客观地分析一下这个区域吗？黄埭适不适合普通人投资买房？
苏叔：你好，黄埭镇在距苏州市中心直线公里的黄埭，由东桥片区和黄埭片区组成，一直致力于推动多元化的产业发展，引进的都是新兴产业，早在18年就入选了全国综合实力千强镇；此外，黄埭中学的优质教育资源也是其优势所在。美中不足的是，黄埭只能通过自驾交通出行，通达度不是很高，但是轨道交通14号线已经在规划中了；商业配套并不算完善，还需要长期周期才能发展好。黄埭的发展主要得益于相城区的核心板块的发展与扩张，本地自住需求会更适合，投资上是属于一个长周期的投资板块。
提问：苏叔，你好，我刚需买房，在园区工作，目前园区内地房子买不起，所以不作为考虑范围，现在就不知道该从哪个地方看起，想问您有什么推荐的呢？
苏叔：你好，可以关注运东板块，它凭借东环南延的开通，成为苏州园区的外溢板块，而众多品牌房企进入，也让运东板块的房价有了不小的上涨幅度。最近的江陵路快速化改造工程项目，能够极大的改善运东板块的交通情况，加强板块连通性，落地后运东板块与其他核心板块的通勤距离极大缩短，交通出行将变得更加便利。另外，板块内配套正在飞速补齐，教育用地规划、学校建设规划都有不少，能够给运东的教育资源带来极大的补偿。商业上也有面积较大“苏州湾天空之城”的规划，落地后将成为运东板块最完善的商业配套。板块内楼盘较充足，2万以下的房源逐渐清盘，房价涨势良好。随着苏州人才落户政策的执行bsport体育，购房需求也会有所增长，运东板块目前房价处于刚需能够承受的范围之内，而且交通、资源配套等都在逐步完善，值得刚需关注。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享
提问：苏叔，你好，苏州本地人买房，已婚家庭三套房，已经没有购房名额了，但是还有一笔资金闲置，打算投资，公寓是不限购的，所以想问一下啊公寓能不能买呢？很多人都说公寓不要碰，但是我觉得公寓出租租金还是很可观的。如果买公寓的话可以给我一些购房指导吗？
苏叔：你好，一些想买房但苦于房价太高很难上车的购房者，可能会考虑相对价格更便宜的公寓房，但是除非不得已，不建议选择公寓。公寓是商业用地，土地性质和住宅不一样，权益也要少很多，产权只有40年，贷款年限短、利率高、水电费以及税费都比住宅高。相同的总价下，购买、持有和出让公寓的成本都比住宅要高。而且公寓的市场并不好，在苏州二手市场上除了园区带学区性质的公寓，其他板块都成交数据惨淡，周期长，成交均价较低，供大于求。购买公寓的价值在于长期持有出租，或者预算非常有限的年轻人购买公寓自住，所以公寓不是不能买，而是要选择租售比高、有收益价值的公寓。实在要选择公寓时，要尽量选择总价低，投资回报率高的，地段要选择在城市核心，有产业支撑且交通便利的区域，产品要尽量品质高，较为稀缺，避免同质化过高，还要有核心竞争力，如拥有独特生态环境资源。最后城市的选择也很重要，买公寓也和住宅一样是看城市发展前景的，寸土寸金的一线城市公寓也更值钱。
提问：苏叔，你好，对于普通人来说，又想买园区，又买不到奥体，怎么半？普通人想要在园区购房还有机会吗？有没有哪些板块或者楼盘是普通人有机会上车的？
苏叔：你好， 作为普通买房人，能够有机会上园区的车，买到的概率排名：胜浦、娄葑、青剑湖、奥体。青剑湖板块的宜居属性高，但是缺少地铁，主要靠自驾出行，同时三条高铁环绕，有噪音影响。胜浦的客群以当地置换改善为主bsport体育，对其他区域客流的吸纳能力一般，虽然规划较好，但是利好需要长时间兑现。娄葑板块生活配套成熟，房价也不高。总的来看，不管是从区位、价格，还是入手的难易程度来看，娄葑的性价比是最高的。该板块东兴路南板块的整体区位非常好，交通便利，商业规划齐全，同时还有教育利好，比较适合购入。
提问：苏叔，你好，预算300-350万左右，意向区域是平江新城、娄葑和胜浦，新区，想请教一下，怎么选房比较好，有哪些性价比高的推荐呢？
苏叔：你好，三百万的预算，在姑苏和园区，平江新城、娄葑和胜浦是最值得考虑的，配套成熟度依次递减。平江新城的优点在于交通很通达，商业配套完善；娄葑和胜浦最大的价值在于地处园区，周边配套不拔尖。新区关注科技城即可，太湖科学城很有潜力，对标的是上海张江，短板是商业配套少；另外相城的高铁新城值得优先关注
提问：苏叔，你好，坐标苏州，无房无贷款记录，想投资一套房产，今年在苏州买房有没有比较建议购买的板块呀？太湖科学城、太湖新城、高铁新城和平江新城这四大新城发展怎么样？值得投资吗？
苏叔：你好，首先是举全市之力打造的太湖科学城，有着良好的规划和较高的起点，交通便利，教育、商业等资源配套齐全，科技城的建立更是如虎添翼，将全面开启“核心区＋科技城”的双引擎时代。其次是太湖新城，这里距离主城区较近，配套设施完善，风景优美，居住氛围浓厚，适合自住。接着是利好兑现最多的高铁新城，这里是重要的交通枢纽，商业资源丰富，在建的有多所学校，享有优质的教育资源，值得关注。最后是发展历史较长的平江新城，有着无法替代的主城价值和无法复刻的教育资源，虽然目前发展界面一般bsport体育，但之后配套设施会逐渐完善，且足够的涉宅和商业地块，有着巨大的发展价值。
