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学着看图]从几张图表洞察这两年的楼市发龙八国际生的变化

　　龙八国际两会还没有完，让旧改、城镇化、城市群、房产税这些子弹飞一会。最近招商银行研究院发布了2018年-2020年4月房地产相关的各项数据汇总。

　　这些数据一般都是供业内参考，除非是专业的投资群体，不然很少有人会去关心这些内容。那作为行业媒体会在第一时间去解读这些数据，然后编辑发文。

　　而往往这类文章的受众群体会更多一些，传播面会更广。只是使用大家都能看懂的文字（语言）来换一个表述方式，今天用几张冰冷的图表给大家解读一下这两年的楼市，都发生了什么变化。

　　商品房销售面积/金额，这两项数据是反映全国楼市冷暖最直观、最简单的数据，而关于房价的涨跌数据背后蕴藏的信息量是更复杂的。

　　如果在各项数据里没有提到新建商品房（新房）、存量房（二手房）、商办项目，一般就是这些所有类目的综合统计。

　　为什么表格里面没有出现1月份，因为每年的1月份往往是全国楼市最低迷的时候，数据也没有那么高的参考价值。市场一般会在3-4月份回暖，虽然很多媒体对国家统计局发布的4月份70城新房价格指数的解读是，小阳春已经到来。

　　但我们看看图标中绿色的线月份的数据已经和去年的差不多持平，但是有很多购房者在1月末至2月底是没有去买房的，他们的需求被迫滞后到了3-4月份，导致需求集中释放。

　　所以这项数据里喜忧参半，看看5月份的数据才能比较合理地评价市场是否真的慢慢修复了。而根据招行研究院的数据显示，1-4月份写字楼销售额下降37.5%、商铺下降34.5%，今年商办市场是重灾区。

　　往往投资这类商办房产的群体，以公司、个体户、企业主为主力，可以看出做生意、做企业的人们手中没有那么充裕的现金，并且商办资产抗风险能力较弱。

　　新建商品房住宅价格（新房均价），单就新房数据而言，其实反映出的市场情况不是那么真实。因为它的定价是可控的，一方面是地方对房企施压限价，一方面是房企的花式营销数据，这个数据既不能反映市场热度也不能反映真实的价格。

　　在国内，二手房的数量、市值和交易量远远大于新房，但是由于我国城镇化发展、国民经济、土地财政、人口产业引导都依赖房地产开发，并且中国的商品房开始也才不到30年的历史。

　　和国外上百年相比仍处于一个上升期，我在招行的数据里加入了一个贝壳研究院的数据。那些评估房地产是夕阳行业的人们，可能不知道我国房地产发展阶段还不及川普的父亲建公寓那个年代。

　　一线年年末有过一次小高潮之后，就处于低位水平，北京、上海、广州的反应很稳定，而深圳从2019年到今年5月份几乎每个月都保持着最低0.12%的环比涨幅，而今年4月份同比上涨了4.8%，表现异常优秀。

　　二线城市的房价涨跌比一线城市的反射弧要长久一些，没有一线城市那种说涨就涨、说跌就跌的态势，整体反应比较平和。从许多一线城市项目操盘手的总结来说龙八国际，他们受政策影响的程度最大，一旦出台一个“4.30学区划片”或者“4.11企业纾困”这类政策，市场反应会非常的迅速。

　　市场预期会直接影响销售额变化，导致他们销售策略反差较大。二线月份有了一个较大的反弹，但实际上除了像杭州这样极个别的价格倒挂比较典型的二线城市能有不错的销量，其他城市的购买力都不一定能为0.5%以上的涨幅买单。

　　价格倒挂，即因为地方限价导致新房比周边二手房卖的便宜，目前还没有一个比较完整的价格倒挂数据反应市场情况。

　　房地产开发投资/新开工、施工、竣工面积，这一项数据往往要和房企融资情况、库存去化情况、销售回款情况结合来分析，这些数据代表了国内新增住房供给侧的源头情况。

　　按照国家统计局的计算，这几项数据能得出国房景气指数（房地产开发景气指数），老百姓买房参考房价走势，开发商投资参考景气指数。

　　在上一张表里看到了目前房地产开发占整个产地产行业链条的80%以上，房企的投资状况和施工状况影响着整个相关的行业兴衰。普通购房者参考这类数据的意义不大，相反一些材料商、施工方和房企员工对这个关注度较高，这直接关系到了他们的金主爸爸给不给恰饭。

　　从表格中我们可以看到房企的土地购置费用回归到了一个正常的水平，但由于第一个表中显示库存的销售情况仍处在修复运行阶段，房企对今年的市场判断偏保守。

　　新开工增速在过去一年里持续走低，直到4月份还处于负数。而整体施工的情况一直保持着不增不减的状态，那么在拿地占比过多的时候反应出来的是房企囤地的现象较为普遍。

　　当房企囤地不愿意开发的时候，就是销售利润低迷、房价无法注入泡沫的时候，从去年年初开始，预计到今年下半年都不一定能提起他们在造房子上的热情。招行研究院预测，今年房地产投资同比去年要下降5%。

　　那随着竣工项目同样处在低位，一些滞销的楼盘会越来越多，推盘节奏也会越来越慢，这非常不符合快周转的玩法，所以最近一两年房企大规模裁员缩减财务成本。

　　土地交易面积和价格/土地供应和成交金额，这个数据直接和地方土地收益挂钩的，处于整个行业链的顶部位置，能直接反应房地产市场的稳定性。

　　所以一旦有地方拍出了高溢价土地或者一次拍出多宗地块，一定会被宣传出来利好市场预期，这代表了房企的预期很高涨（膨胀），可以大大强化购房者的信心。

　　从2019年年初开始，土地出让金额和面积双双负增长，这是从2015年以来首次的负增长情况。一般当顶层出现下滑，末端的房价理应顺势下滑，可是这一波的调整周期并没有出现房价大幅下滑。

　　到底是什么样的力量帮房企稳住了房价下滑的缺口，这个鲜有人知，但可以看得出决策层跳过地方财政收入锐减来稳定房价，手段很强硬。

　　然后今年4月份，在土地成交面积依然处于负增长的情况下，总成交金额飙升。这表明了出让的土地以溢价成交为主导，根据招行研究院表示，地方为了修补自己的缺口，加大了优质土地的供应，有一点饿得两眼冒绿光而人为制造地王的趋势。

　　土地成交面积和供应面积，没有什么难理解的，成交大于供应代表了流拍宗地少，土地市场热，而过去一年里只有2019年年末有这样的情况发生。

　　最后是房企的投资来源，这个数据侧面反映了房企融资情况和销售回款情况，也是房企的六个钱包。

　　表现最明显的就是购房定金和预收款增速，到从今年1月初悬崖式下跌到4月份仍然处于-19%，这说明了房子真的卖不动。这项直接和业绩、回款挂钩的数据如此低迷，能帮大家看清一些市场的叫卖炒作成分了吗？

　　从多项数据上看，今年房企的日子依旧很难熬，同时也是购房者上车的一个好时机，虽然大概率买入即贬值，但谁又能知道下一次房价上涨是在什么节点呢。

　　以上所有的数据均可以在国家统计局官方网站查询，宏观的东西看多了真的费神又费脑。说来已经有两周没有去踩盘看房了，下周要走起来。

　　（文章已录成视频供大家参阅，一般会分为楼市相关解读、买房经历分享、看房记录这几个内容，更鼓励大家私信联系我们分享你的故事）