龙八国际收藏！最有效计算房产价格的方法
发布日期：2024-01-11 23:05:25龙八国际仲达 ，微博财经大咖@Samuel叔，专注房地产市场研究，《财富时代》杂志特约专家
回答这三个问题，最多人会将房价和城市产业、城市发展、货币、城市地位上联系。以上，过于宏观，都有点关系，但关系不大，房价最重要的还是和供需有关，人口净流入与存量房源比例，厦门三产为主，房价却是第一梯队，德国首府柏林房价要远低于慕尼黑。
我们买房，买的是具体的房源，具体房源，就要讲具体价格算法。今天，先来聊聊算法的关键指标之一：总价。理解总价，首先要了解三个概念：价格中位数、总价天花板龙八国际、学区房价格公式。
总价中位数的意思是：“一个城市50%人群购买房屋在这个总价之内”，以上海与成都为例，上海总价中位数是380万，成都是130万，是不是觉得比认知低？先不急反驳，我们往下看数据。总价中位数计算方法，可利用链家平台的房源库，链家二手房，上海挂出来普通住宅53000套，你在筛选“价格”栏输入380万以上，会发现显示的剩余房源只有26500套，这证明了上海一半的商品房总价都在380万以内。同理，链家成都房源库，在挂普通住宅110000套有余，“价格”栏输入130万，显示剩余房源数量为55000套左右，成都一半房屋总价在130万内。
看到这里，你可能有疑问：380万？在上海能买什么房子？130万？成都也买不到什么好房子。但请你相信我，你再次打开链家“查成交”页面，多翻看几页，会发现上海一半的成交房源，一定围绕总价380万上下10%波动，成都一定围绕130万上下10%波动。（此处插链家截图）这世界真相是，即使是上海，一半的人也只买得起380万内的房产。上海也和其他城市一样，近郊区的房产成交最活跃，人人知道的汤臣一品，可能一年卖不出去一套，因为对于绝大多数人，买房都是一个被动的事情，取决于能拿出来多少钱买哪里，而不是喜欢哪里买哪里。读懂房产价格，总价比单价更重要。
“总价中位数是城市价格之锚”，它还有很多用处，譬如，用中位数计算买什么价格的房子是投资最优品？先说结论：每个城市，总价中位数3倍以内，单价在城市均价的1.5倍以内，房间数量三房或四房的次新小区（房龄10年内），板块不偏龙八国际，租金较高，一定是又适合自住，又适合投资的佳品。以成都举例，14年成都总价中位数75万，单价8千，中海九号公馆、仁和花园、世茂御锦湾、桐梓林壹号、天悦府、天耀、中粮鸿云等盘，户型从60平~250平都有，售价相似，单价8千到1万2之间，总价基本都在240万内（总价中位数3倍以内），以上不同楼盘分布在城市不同板块，没有传统认知的最强学区强加分，今天回看，涨幅和涨额都领跑全城，成交活跃度良好，普遍价格3~4万之间，远超大盘涨幅。掌握了这个规律，将此带入今天的中位数，就可大概预测出下轮价值上涨领跑的房源 ，譬如：成都总价中位数现在130万，城市均价1.5万左右，挑总价390万内，单价不超过2.3万，三四房非郊区的次新小区，未来价值将会领跑。
总价天花板的意思是：“一个城市99%的人购买房屋总价不会超过这个数字”，直白点说就是流动性不好。每个城市，总价中位数的6倍，就是该城市的总价天花板。还是以成都和上海为例：成都总价中位数130万，130*6=780万，你再去“查看成交”，成都总成交260000套，超过780万成交不足200套，上海总价中位数380万,380*6=2280万，查成交，总数220000套，超过2280万的也不到700套。上海楼市二手主导，市场更活跃，每年成交数量巨大，天花板以上成交也仅区区几百套而已，放在全年成交总量中，占比几乎可以忽略。国人普遍觉得买房就能赚钱，实际购买每个城市总价天花板以上的房源，赚钱都很少的，水涨船高，城市总价中位数涨起来，总价天花板也在涨，但涨起来要变现是超过99%购买力的，买家稀少，就会挑剔，变现是很难的，譬如户型朝向视野等，略有瑕疵，为了出手，多半就要打折出售。
当然，总价天花板以上的房源有没有高增长的?肯定有。市面10万套房源，或许仅有100套会有一些特有的稀缺属性，占总房源数量0.1%，商品价值由供需决定，仅有100套稀缺房源却有1000个稀缺买家，此类房源过于稀缺，即使总价很高，在二手交易时也会产生超高溢价。但这是另一个话题:“什么是真正稀缺的房源？”，和本篇内容无关，暂不多讲。
为什么学区房价格放在最后说，因为要用到总价中位数，不了解总价中位数，你也看不懂这个公式，学区价值公式如下：“城市顶尖学区价值=城市总价中位数。”
拿成都市场成交验证该公式：财富中心、美华大厦、城市理想、世代锦江商务楼、红星国际、浣花南路，还有人民中路那些上世纪80年代的老房子等等，这些盘基本没有居住功能，可怜天下父母心，家长纯粹是为了孩子上学挂户口买入。但细心的你一定会发现，这些挂学区没居住功能的房子，成交总价好似商量好一样，都围绕130万这个数字波动，而成都的总价中位数正好也是130万，有点意思吧？
记住这公式就好，不用了解是如何算出来的，这个公式可以解开沿海城市很多超高单价学区疑问，记得去年南京有个天价学区房上了热搜：13平米，房龄39年，琅琊路小学本部，29中学本部，有人报价17万。南京均价不到3万，17万这个单价极为吸引眼球，迅速扩散上了微博热搜，变成舆论焦点。但你若算算总价呢？17万*13平方=221万。南京的总价中位数是多少？正好220万。北京、上海、深圳都类似，只要缺乏居住功能的学区房，看的是总价，而不是单价，学区房面积越小，越会出现超高单价。
综上，一些个人房产价格认知，望能给诸君提供一些不一样的思路，买房对绝大多数家庭都是最大额开支，响应国家政策住房不炒，但我们也希望能保护自己的家庭财富，不踩雷，不掉坑，是我们精确计算房产价值的目的。
