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龙八国际8月二线城市二手房价普跌 新一轮政策组合拳影响几何

　　龙八国际（编者按：经历了今年2月、3月的楼市“小阳春”行情后，各地房地产市场又呈持续下滑之势。相较于新房市场，多地二手房市场无论是成交量还是价格均下降更为明显。国家统计局最新数据显示，8月70城二手房价格环比和同比均仅有3个城市上涨，而二线城市的二手房价格更是全部环比下跌。

　　随着8月底以来各地陆续落地“认房不认贷”、降低首付比例和取消限购限售等政策“组合拳”，当地的二手市场能否因此止跌上涨？未来二手房市场的走势如何？为此，《每日经济新闻》记者选取了部分二线城市，对其二手房市场进行了调查采访龙八国际。）

　　据国家统计局最新数据，8月70城二手房价格环比和同比上涨城市均仅有3城，其中二线城市二手房价格均环比下跌；同比方面，二线城市中仅成都和长沙的二手房价格维持上涨。

　　易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》显示，8月份，全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌3.2%，二手房价格已连续4个月下跌。其中，南京、合肥、宁波、厦门、南昌、青岛、郑州等城市，自2022年3月~4月起陆续打开房价下行通道。

　　另据中指研究院《8月百城价格指数报告》显示，8月百城二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，已连续16个月环比下跌，跌幅较7月收窄0.01个百分点；同比跌幅扩大至2.29%。百城二手房价格环比下跌城市数量为96个，下跌城市数量连续3个月突破90城。

　　值得注意的是，自8月底以来，多城陆续实施“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策，这些政策落地后对二手房市场影响如何？

　　据中指研究院数据，9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%；上周（9月11日~17日），重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

　　“新政出台对二手的刺激够不够，主要还是看城市能级。一线和强二线城市本身置换需求的基数足够，能够带动市场交易量的回升。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，“弱二线及三四线城市，本身需求量在萎缩，叠加新政带来的挂牌量上升，去库存压力更大。”

　　《每日经济新闻》记者梳理国家统计局70城房价历史数据发现，二线城市二手房价格呈现分化态势。

　　值得一提的是，成都和长沙是8月二手房价格同比上涨仅有的两个二线年以来二手房同比价格始终保持上行或持平状态，在2022年年初至今二线城市普遍房价下跌的大背景下，仍旧保持向上趋势。

　　此外，作为“调控模范生”的长沙，市场抗跌性同样较强，仅2022年内下半年出现0.1%~0.4%的微幅下跌，今年初二手房价格已企稳且逐步回暖，增幅逐月扩大。同时，杭州是强二线城市中二手房价格下跌启动最晚、跌幅相对较小的城市。

　　相较而言，贵阳是本轮二手房价格下跌启动最早的城市，从2019年11月开始使出现同比下跌，跌幅一度扩大至5.9%；从跌幅看，郑州、南宁、哈尔滨、沈阳等二线城市跌幅明显，特别是郑州，近几个月同比下跌达5%左右。

　　中指研究院数据显示，8月份百城二手住宅价格环比下跌0.38%，同比下跌2.29%。8月十大城市二手住宅均价环比均继续下跌，武汉、杭州、南京、重庆（主城区）跌幅在0.5%以上，其中武汉跌幅最大，为0.74%。

　　另据58安居客房产研究院统计，8月份，全国各线城市二手房持续出现回落，其中二线月全国百城各线城市二手房新增挂牌量均出现明显增加，二手房新增挂牌量连续4个月出现回落之后首次出现上涨。从城市平均新增挂牌挂牌量来看，涨幅最大的城市为二线月二手房价格累计变动情况来看，据中指研究院数据《中国房地产市场月报》，合肥、银川、乌鲁木齐的二手房价格累计涨幅居百城前列，其银川累计涨幅仅次于上海，为0.62%；合肥累计上涨0.17%；乌鲁木齐上涨0.09%。

　　不过，自8月底各地陆续落地的“认房不认贷”、降首付、取消限购限售等政策，让不少城市的二手房场有所回暖。

　　据记者不完全统计，截至目前，已有近40城官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括武汉、东莞、成都、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、大连、兰州、天津、昆明、海口、福州等10余个二线日，已有沈阳龙八国际、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个二线城市全面取消限购。

　　这轮楼市政策优化，也给二手房市场带来变化。据中指研究院数据，9月前三周重点11城二手房销售套数较去年同期增长28.4%；上周（9月11日~17日），重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%，但绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

　　以青岛和济南为例，中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出，“两城市取消限购和限售，对当前房地产市场会起到积极的作用。二手房挂牌量短期内会快速增加，成交量会有小幅度的上升，价格保持平稳，新房到访量有一定的提升，但是整体影响不会特别大。”

　　再看打出政策组合拳的南京，虽然近期二手房挂牌激增，但成交平平。据我爱我家南京研究院数据，新政后首周（9月4日~9月10日），全市二手房成交新增挂牌1800套，1465套（含高淳、溧水）；上周（9月11日~9月17日）成交1493套，环比小幅上涨1.9%，但随着政策刺激对预期的减弱，当周二手房新增挂牌量1752套，环比下降2.7%。

　　我爱我家南京研究院认为，新政出台后，南京二手房新增挂牌量连续2周保持高峰值龙八国际，当下不少业主也希望能借此出售；因挂牌房源差异影响，新增房源均价则有小幅波动，但报价仍相对稳定，大跌大涨的情况并不常见。

　　新政落地后，武汉二手房市场也在进一步释放。从9月3日开始，武汉全市二手房成交、带看出现明显增长，日均成交一直稳定在百套以上，表现优于8月同期。据诸葛找房数据研究中心监测，上周（9月11日~17日）武汉二手住宅市场均价为17294元/平方米，环比下降0.17%。

　　尽管二手房交易量在增加，但挂牌量同样在上升。截至9月21日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到205751套，而在8月31日，这一数据为195934套。这也意味着，在过去的三周时间，武汉就已新增二手房挂牌房源近万套。

　　“认房不认贷、降首付等措施出台，影响仅仅局限于一线城市、强二线城市的改善需求，利好城市的数量也就10余个。政策面对于房价在短期内（未来3~6个月）不会造成趋势性上涨的影响，即使到了明年3~4月份，也顶多是70大中城市房价跌势企稳，一线城市、强二线中心城区的改善项目房价开始率先企稳，或者部分项目有小幅度的溢价。”

　　张宏伟表示，“对于成为存量房市场的城市而言，目前出的政策能够去带动整个交易量的回升，但是要达到一定力度，还应该有一些其他配套措施出来。现在供求压力比较大的一些城市，政策上仍然有一定的空间。比如二手房交易增值税免征年限由五年改为两年，同时高等级城市的这个普通住宅标准调整，对于接盘的刚需购房者来说，税费成本也降低，也增强了购买的积极性；另外，也要想方设法增强消费者的收入预期。”

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