龙八国际·(中国)官方网站

龙八国际二手房“独家房源”调查：轻松多卖二十万 培训整套话术抢房源

　　龙八国际“一套独家房源轻松地能多卖20万”，为了抢夺独家房源，各中介行业还有自己专门的话术培训。业务员签一套独家房源，即使由他人卖出，也能拿到三成到一半的佣金。

　　“大哥，您只要把房子交给我独家，保证比你要的价高10到20万，并且肯定能快速出手。”

　　二手房市场一直流传着“得房源者得天下”的说法龙八国际，某二手房中介告诉北京时间“暴风眼”（微信号：btime007），业务员签一套独家房源，即使由他人卖出，也能拿到三成到一半的佣金。

　　去年9月30日，北京市政府要求房地产经纪机构不得违规独占房源信息、哄抬房价。3月底，北京时间“暴风眼”调查发现，在几家链家店内仍存在VIP房源（即独家房源）。

　　3月29日，住房城乡建设部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等违法违规行为。

　　4月初，北京时间“暴风眼”再次调查发现，北京各大中介都已停止独家房源服务。

　　易居研究智库研究员严跃进认为，如果这种靠抬高价格抢占独家房源的市场行为普遍发生，势必会拉高整个区域的房价。

　　“卖家是出于对链家的信任，只把房子交给我们来出售的。”3月26日，北京时间“暴风眼”（微信号：btime007）以买房人身份走访了多家中介门店。在链家的一家门店内，中介如此介绍自家的VIP房源。

　　独家房源，又称速销房、vip房源，即中介与卖家签订协议，约定中介在一定时期内（通常是三个月）以不低于某个最低价格卖出该套房子，期间卖家不得将房子交与其他中介代理。中介会支付一笔保证金给卖家，如果无法按时卖出，这笔资金将交给卖家。而如果卖家找第三方销售，则需要支付中介违约金。

　　据业内人士介绍，独家房源早在二零零几年就已存在，但近年来呈愈演愈烈之势。许多中介为了争抢房源，不断采用各种手段，包括承诺高价、增加补贴，甚至出现过中介之间大打出手的现象。

　　一些中介的培训材料中明确提到，独家房源是重要资源。掌握独家房源不仅能够提升市场占有率，提高签约成功率，还能增加佣金收入。

　　“以一套五百万的房子为例，一套独家房源能轻松地多卖20多万。”一位二手房中介还向北京时间“暴风眼”透露，为了鼓励业务员能争取更多的房源，公司规定，业务员独家签一套房子，无论由谁卖出，都能拿到三成到一半的佣金。

　　所以，每家中介的业务员都会积极寻找独家，只要发现房源，都会第一时间与房东协商独家。

　　为了抢夺独家房源，各中介行业还有自己专门的话术培训，主要是强调公司实力、推广强度以及价格保障。

　　一位业务员告诉北京时间“暴风眼”，在与其他中介的竞争中，业务员都会强调自己的优势。“比如链家说自己成交量高卖的快，搜房说自己佣金低买家不容易砍价龙八国际，各有各的说辞。”

　　“但最重要的一点就是承诺高价，别的都是次要的，房子卖的最贵才能真正吸引卖家，但一般价格不会太离谱。”该业务员点出个中奥秘。

　　承诺难兑现致买卖纠纷多“套路其实挺多的，比如给卖家送水果啊、频繁上门拜访啊、承诺多渠道推广啊。”

　　上述业务员透露，熟练掌握话术后，能不能把房子抢到手，还要看业务员自己的本事。

　　根据房子优质程度，中介给卖家几百到上万不等的保证金。“这笔钱其实不是关键竞争力，因为只要卖出去了，钱还有还给中介，只是表示一个诚意罢了。”

　　签约时承诺高价，但如果房子在约定期限内难以售出，中介会劝卖家降价出售。所谓的多渠道投放广告，也只是一个幌子，中介只是会在内部重点推广。一旦房子真的无法在约定期限内售出，中介也会用很多套路把保证金要回来，比如哭穷、要求卖家延期等。

　　然而，签订的独家协议对中介来说也不是绝对的保障，卖家违约找到第三方卖出房子的现象时有发生。链家市场部一位负责人表示，独家协议的违约率大概有10%。北京时间“暴风眼”（微信号：btime007）在裁判文书网看到，北京链家曾三次起诉卖家违反独家协议，但都被判败诉。“一般中介会吓唬卖家，但卖家不害怕也没办法，都是把保证金退了了事。”

　　2015年，在北京市第二中级法院召开的一次新闻发布会上，民四庭副庭长王国才就表示，观察2014年审理的二手房交易居间合同纠纷案件，“房屋中介机构‘独占交易’的行为，会加剧二手房交易纠纷的升级” 。

　　王国才解释说，房屋出卖人委托中介出售房屋，而中介机构在合同中通常会要求出卖人在委托期限内不得自行或另委托他人出售，并约定相应的违约责任，形成中介机构对“房源”的独占。实践中，部分中介机构在委托期限内未能售出房屋，而出卖人又无法在委托期限内自行出售房屋，从而导致纠纷出现。

　　谁在推高房价扰乱市场？王旭，北京人，2015年出售自家住房时，就有多家中介上门要求独家代理，但被“链家”捷足先登。两周后，房子以一个满意的价格顺利售出。

　　但王旭后来想起来，还是觉得“独家”问题挺多。“签完房子就掌控在中介手里了，把价格明显炒高。我卖了房子还要买房，房价都高了对谁都不好。”

　　去年9月30日，北京市政府发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提到，房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。当时住建局曾对多家门店进行检查，要求存在独占房源的门店进行整改。当时，北京各大中介都停止了独家房源服务。

　　2016年12月30日，北京市发通知要求房地产经纪机构独家代理存量房出售或出租、承购或承租业务的，应当在接受委托且符合发布信息规定后24小时内公开发布房源、客源信息，同一机构或独家代理机构法定代表人、股东、合伙人、总经理所持股、从业的其他房地产经纪机构不得接受交易相对人委托。

　　“这个通知的意思是你独家代理房源可以，但信息要及时公布，并且不能同时充当买家的代理。”一位中介负责人分析，“从年初开始，链家应该是发现市场占有率下降了，逐步恢复了独家房源。其他中介为了竞争，也陆续跟进了。”

　　3月29日，住房城乡建设部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源，操纵市场价格等三类违法违规行为。

　　3月底，我爱我家、麦田、金色时光、联众等几家中介联合媒体组织了一个沙龙，主题就是“独占房源危害房地产市场”。我爱我家副总胡景辉表示，独占房源一方面推高了房价，另一方面造成信息不对称，侵害了购房人的诸多权利，也让不少中介陷入恶性竞争。

　　据了解，在北京龙八国际，链家的独家房源占了绝大多数。这次没有链家参与的活动矛头也很明显的指向了链家，多家中介均表示链家的“抢夺房源”、“挖人翘店”的恶性竞争极大的扰乱了二手房中介市场，而链家手里大量的独家房源更是推高房价的重要因素。

　　3月28日，链家发布内部通知，4月1日起，停止独家房源服务。我爱我家、麦田等中介也发布独占房源扰乱行业健康发展的报告，希望加大监管治理独占房源。

　　4月4日，北京时间“暴风眼”以卖方人身份咨询了链家、我爱我家、房天下、麦田等中介，对方均表示目前北京住建委正在严查二手中介，独家协议是违规的，现在都不做了。“这波新政一出，买房的人明显少了，都在观望，多久能卖出真不敢保证。”

　　链家公关部一名负责人向北京时间“暴风眼”介绍，“目前在VIP房源的具体操作上存在一些争议，为了避免引发不必要的理解偏差，我们主动暂停了该业务。”

　　对于推高房价的指责，该负责人称，数量上，链家的VIP房源占全市可售库存的比例在7%左右，很难通过7%的房源来影响市场的整体房价。交易程序上，对业务员来说，一套房子多卖20万，平均一个业务员不过能多拿一千元。但20万会影响房子的成交周期，不如赶紧出手再去多卖几单挣得多。

　　但有业内人士指出，“影响房子的成交周期”的说法不完全成立。“在北京二手房市场中，优质房源异常抢手，很多时候加价也不难卖出。”

　　易居研究智库研究员严跃进认为，这种独家委托协议性质是中介垄断房源，对房东来讲，经纪人抬高价格满足了房东心理预期，但是房东也因此要承担因为抬高价格而导致房子卖不出去的结果，而且一旦签订了速销房合同，房东也不能再其他中介同时挂牌相当于减少了房源的销售渠道。另一方面对买家来讲，或者以高价入手，或者错失心仪的房源。从客观影响上，如果这种抬高价格的市场行为普遍发生，也会拉高整个区域的房价。

　　京师律师事务所刘宏辉认为，独家房源协议的签订，属于滥用市场支配地位的行为，违反了《反垄断法》。无论是消费者还是从业人员，都可以去举报.

　　平台声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。