龙八国际·(中国)官方网站

龙八国际北上广深二手楼市“众生相”

发布日期:2023-08-24 17:37:32

  龙八国际国家统计局最新发布数据显示,2023年6月份,一线城市新房销售价格由涨转持平;二手房价格环比下跌0.7%,是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次,北上广深二手房价纷纷下行;单月同比则下跌0.4%,是2019年8月以来,首次出现同比下跌。

  在业内人士看来,一线城市二手房价不振,部分源于近来二手房挂牌量攀升,由于前几年房价快速上涨,入场的投资客比较多,但随着市场预期下滑,挂牌出售较多,部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货。

  记者在采访中也发现,北上广深的二手房市场各有特点,但大多存在“老破小”更难卖,甚至降价百万也难出手的情况;此前攀升的挂牌数量,也为市场成交增加了难度。短期来看,随着房价上涨预期下滑,购房者观望情绪进一步加重,二手市场提振仍需时间。

龙八国际北上广深二手楼市“众生相”(图1)

  六个月前,为了置换一套带院的一楼房源,张静把手上这套房龄27年的老房子挂牌,最初心理预期价格近七百万。按她的设想,趁着年初市场有点升温苗头,要抓紧把老房子置换成改善房,七百万的挂牌价在小区同类型房源中,也不算最高的,应该可以顺利出手。

  但现实并未按想象中发展。因近几个月市场降温,买家出手越来越谨慎,张静不得不一再调低挂牌价,最近一次降了38万,截至目前,这套房在中介平台上报价638万元。这还不是最底限的价格,为了尽快出售房源置换,张静对这套房的最低预期价格为608万。

  也就是说,短短半年时间,张静这套房卖价缩水近百万。即便如此,真正愿意出手的购房者还是不多。据经手这套房源的中介表示,最初这套房因为挂牌价略高难卖,近几个月来,市场上的房源越来越多,购房者都怕“买贵了”龙八国际,所以一再“杀价”,现在价格还能谈。

  二手房降价出售频现,影响了市场整体价格走势。国家统计局数据显示,5月北京二手住宅价格指数由涨转跌,环比下滑0.6%;进入六月,北京二手房价格环比下降0.7%,仍然不振。

  从市场成交也可看出,北京二手房经历了明显的降温过程。据北京市住建委官网数据统计,自今年4月起,北京二手房市场成交量已连续三个月下跌。6月份,北京二手房网签量为11607套,环比下降10.6%,成交量仅为3月的一半,上半年累计网签量为84332套。

  麦田房产表示,近期市场成交减少,成交房源价格和前几个月相比有所松动,市场上愿意做出价格让步的业主比例、让价力度均有所增大。当前市场属于买方市场,挂牌在售的房源量多,而市场需求和2、3月相比又明显减少,市场可以给购房者充足的挑选时间。

  房龄高的老房源占比较高,也对市场成交节奏有所影响。麦田房产表示,当前北京二手房交易中,置换需求占比逐年走高,但在目前北京挂牌房源中,每两套在售房源,就有一套是房龄超过20年的老房子。一边是在售房源越来越多,一边买房人选到性价比合适的房子依然很困难。

  前述房产中介告诉记者,七月以来,市场还没有出现明显好转,能成交的房源大多是“砍价”力度大的。“如果不是特别着急要买房,可以多看看多比较,我都不会催着购房者入手了。”

  国家统计局数据显示,此前楼市表现一直稳定的上海,已经连续两个月二手房环比领跌全国70城,5月环比跌0.8%,6月份二手住宅价格环比跌幅排在全国第一,达1.2%。

  不同于北京,上海二手房价格下滑,不仅出现在“老破小”学区房,那些面积较大的房源也有所震荡。国家统计局数据显示,6月,上海豪宅(144平方米以上)的二手房环比跌幅更大,跌幅为1.4%;90~144平方米、90平方米以下的二手房环比跌幅分别为1.3%、1.1%。

  一位上海本地房产中介表示,上海新房市场比较火热,但二手房市场因为整体价格、挂牌量的问题,最近成交价比之前降了一些,降价案例大多是2000年前的“老公房”,以及那些急卖的业主。

  从成交量看,上海二手房成交量已连续三个月下行。中指研究院数据显示,6月上海二手住宅成交量继续下降,带看量减少、成交周期延长,成交量降至1.2万套,环比下降17.7%,同比下降超2成。

  除了价格承压,上海二手房另一特点是,今年来挂牌量大幅增加。易居研究院日前公布数据显示,在全国13个重点城市中,重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大,6月初分别为22万、20万和18万套,年初至今上海二手房挂牌增速为82%。

  天风证券研报也表示,目前对上海二手房挂牌量的监测方式主要有:上海房地产交易中心挂牌数据、上海链家二手房挂牌量数据、国信达上海二手房挂牌量指数,不同口径下上海二手房挂牌均有上升。其中,截至5月末,上海链家二手房挂牌量较年初增幅约83%。

  天风证券认为,前五月上海二手房成交热度较去年提升明显,市场的真实复苏,促使卖方出售意愿提升,挂牌总量因此增加。此外,银行信贷人士反映申请贷款的核验价有所提升,二手房核验价放松,也是导致挂牌量增加的主要原因,并非大规模抛售等消极因素所致。

  上述研报还表示,二季度以来,上海二手房市场成交下滑,新增挂牌量转弱信号明显,下半年若市场热度继续下行,预计新增挂牌量有望保持回落趋势。

龙八国际北上广深二手楼市“众生相”(图2)

  在国家统计局公布数据中,6月一线城市二手房价格环比下降0.7%,其中深圳降幅0.7%,北上深降幅都处于近年来较高水平。但与北京、上海不同的是,深圳、广州新房市场价格也出现负增长,其中广州环比下降0.1%(前值 0.1%),深圳环比下降0.3%(前值-0.2%)。

  深圳楼市的平稳态势,与三年前那场“最严调控”关系密切。2020年7月15日,深圳出台“7·15楼市政策”,深户需入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保才有购房资格。

  限购加码挡住大批房票后,深圳市场这三年来大幅降温。据乐有家研究中心统计数据,今年上半年深圳二手住宅过户量达到16236套,虽然同比上涨63%,但相比限购加码前2020年上半年的4.4万套,如今成交量已下跌近六成,也远低于近十年来同期平均成交水平。

  2021年2月8日,深圳还推行了二手房参考价制度指导价,市场也因此发生明显变化。2020年7~8月,深圳二手住宅月度过户量均超1万套,参考价政策推出后,该数据长期进入2000~3000套的低谷期。今年4月,深圳银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准。

  在业内看来,二手房月均2000~3000套的成交量可谓“低谷”。以深圳一线城市的经济规模、人口规模而言,二手房5000~6000套的月度交易量是比较健康稳定的水平。而双重政策调控下,深圳二手市场进入冰山期,距离6000套的荣枯线相差甚远。

  深圳的房价,也在这些年的政策“组合拳”下转为冷静。乐有家研究中心数据显示,上半年深圳二手房均价已从2020年的6.9万元/平方米下降至6.5万元/平方米,下降幅度约5.8%,光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7~9个点,相对其他区而言降幅较大。

  若以二手房参考价作为参考,“7·15政策”推出前,2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上;到2023年6月,深圳市场有近5成房源以低于参考价成交。近3年深圳二手房热点片区的价格不同程度下跌,部分片区跌幅超过15%。

  值得注意的是,“715”政策让当时不少新市民们置业计划暂停,而随着3年之期将满,这批房票正在陆续解锁。“2023这一年,深圳会有数十万的深户获得购房资格,他们的置业需求将陆续释放,为市场带来新的活力。”上述机构表示。

  在广州,二手房难卖的案例,比比皆是。有当地业主对记者表示,年初把自己一套房子挂出去,本想着趁当下市场捡漏换房,没想到房子挂了几个月一直没卖出去;与此同时,广州的二手房挂牌量还在持续增加,旧的卖不掉,便难以腾挪资金置换新房。

  据合富研究院统计,出于“卖一买一”的置换需求,2023年广州全市二手房放盘量较2022年增长约15%~20%,二手卖家放盘量高达20万套,但实际成交却同比下降了15%,二手买家“从看楼到成交”的时长也由以往的2个月增长至3~4个月。

  广州市房地产中介协会最新发布数据也显示,2023年第二季度,广州市二手住宅整体网签宗数和面积分别为27104宗和271.52万平方米,环比分别下降2.36%和增长0.32%。2023年4~6月,广州市二手住宅网签宗数环比分别下降18.10%、12.65%和5.46%。

  上述协会表示,广州新房市场对二手房潜在客源有一定分流。部分偏远区域新房库存量较大、且去化缓慢,开发企业加大营销推广力度以拉动新房销售,对二手房市场份额造成一定冲击。

  此外,二季度以来,部分潜在置业群体观望情绪浓厚,储蓄意愿加强,对房产等大额商品购买意愿较弱。随着二手房挂牌量增多,部分业主降价意愿增强,受“买涨不买跌”心态影响,入市意愿较低。

  整体而言,当下北上广深都存在二手房挂牌量增加、供需不平衡、房价上涨动力减弱的情况,二手房市场下行的压力要大于新房。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,前几年一线城市房价快速上涨,入场的投资客比较多,但近期市场预期明显下滑,部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货;此外一线城市保租房、长租房、人才房供应多,租购并举取得进展,很多购房人群开始转向租房。

  李宇嘉认为,一季度积压的需求释放完毕后,市场出现断层,目前政策端已经开始部署,预计三季度会有所好转。但同时,由于货币政策坚持边际优化、精准化因城施策,不会大水漫灌、买房预期弱化,三季度市场会在二季度低位上有所修复,不会有太明显变化。

  “当前制约需求和行业销售的根本原因,仍是居民购房信心不足,随着房价看涨预期的下滑,进一步加重观望情绪。”中银证券认为,经历了前期的放量,整体成交动能减弱,市场正复归理性,房价也有所回调。当前行业缺乏实质的催化剂,市场仍在期待更有效的政策。

  免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

  文明上网理性发言

HTML地图 网站地图