bsport体育未来10年房价还会不会继续上涨？看完这“4组”数据答案明显
发布日期：2023-07-28 07:30:11bsport体育根据统计部门发布的1-10月份数据计算得知，新建商品房均价为1.02万元/平米。这是一个啥水平呢？相比1-3月份的1.06万元/平米，下降了400元/平米，现在买的线万的支出成本。不过，相对于历史，仍旧处于高位。
其实，这就关系到未来房价会不会涨的问题。对于购房者而言，现在不少开发商都在打折促销，现在买进去，虽然比以前节省了钱，但房子这玩意又不是一天两天的事，万一后面再继续降价，对投资者而言是站岗，对刚需来说，可能一年又白忙活了。说白了，就是担心买了怕跌，不买怕涨。
其实，回答这两个问题不难，但要防止以过去的思维来评判未来房价的走势，因为未来一些影响房价关键走向的因子已经发生了变化，只有我们找出这些变化因子进行分析，才能得出一个相对靠谱的预判。要判断未来房价趋势，关键要从“4组”数据着手：
在2019年之前的二十年时间里，估计没有多少人会觉得国家会摆脱房地产来发展经济，主要是房地产对GDP的直接贡献基本都维持在5%以上，如果把房地产关联的大几十个行业算在一起，对经济的增长贡献更是达到了20%以上。
但时过境迁，在2019年中的时候，国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是这样提的，也是这样做的。大家很明显的能感觉到，这两年的楼市调控大体原则没有任何放松，所谓的“救市”也仅仅是维持市场稳定，并没有要拉一把送一程的意思。为什么这么做？
很直接的原因就是经济发展要摆脱对房地产的依赖，当然不仅仅是主观的扭转，还在于有这个“底气”，那就是其他产业的发展替代，比如实体制造业、高科技、互联网和服务业等等，包括国内循环的提出。我们目前房地产对经济近20%的贡献率，相比美国在今年第一季度，房地产及其关联行业对经济的贡献占比为12.7%，可见，我们还有一定压缩空间。不可否认，未来房地产还将是一个重要的产业，毕竟居住的需求一直会存在嘛，但依存度会进一步降低。
俗话说，任何一种税收的开征和结束都需要缘由，一种旧事物的退出，必然要有一种新事物能具备取而代之的能力。像在2000年以后，土地出让收入越来越多，有足够的底气替代了占据财政半边天的农业税。说白了，财政支出是必须的，要降低土地财政的依赖度，就必须要房地产税承担重任，能行吗？
我们没有经验，可先看看一些发达经济体的成熟做法，大部分的研究都少不了以美国为例，根据莱瑞施罗德在《房地产税在美国地方政府中的财政作用》一文中提到数据显示，在县、市等所有行政单位中，房地产各种税收占比介于51.73%-92.21%，其中，单就房地产税而言，在这个比例上打个对折，也就是说在25.86%-46.10%之间。这个替代水平到底如何？可以看两个数据：
1.以2019年为例，我国土地出让收入为8.4万亿元，而财政收入（包括一般性公共预算收入+政府性基金收入）为27.6万亿元，占比为30.4%，在上述替代数据之内。从这个角度看，如果按照美国1%-3%房地产税征收税率的话，房地产税是能够替代土地出让收入的。
2.我国经济学家任泽平团队对2017年土地出让金做过一个测算认为，未来房地产税的上限可达7.2万亿元，占地方财政的47%，超过了土地财政收入比例。不过bsport体育，报告也提到，当房地产税开征以后，对土地收入预期下降，说白了，土地卖不了那么多钱了，想要按现在的土地收入水平去评估替代率也不合适，从这个角度而言，房地产税又不能完全替代土地财政。
根据“7普”的最新数据显示，2020年我国城市化率已经来到了64%关口，这是很多研究机构把城市化率数据停留在60%所不曾想到的，超出预期了。这意味着什么？
同样以美国为例，数据能查到可对比的情况下，美国1945年的城市化率为58.5%，然后通过25年时间，城市化率达到73.6%，然后再用30年时间，到2000年时，美国城市化率达到82%。可以看到，当城市化速度从60%上升到70%已明显放缓，25年才增加15.1个百分点，每年只有0.6%。而70%到80%就更慢了，8.4个百分点用了30年，每年只有0.28%的速度。
给我们的启示是，目前我们64%的城市化率已经进入明显放缓阶段，虽然我们发展比老美快些，但综合这个速度，大概在2025年左右达到70%，到80%起码也要在2035年以后了，时间跨度非常之长。如此，房地产事实上已经失去了高速增长阶段。
当然，对房地产而言，也不尽是坏消息。比如在后续城市化过程中，还有两个需求对住房市场形成一定支撑，1.改善需求，虽然我们的人均居住面积达到了40平米，但有超过25%的小产权房，以及无法统计的老旧房；2.家庭户均人数虽然一直在下降，但目前仍然接近3人/户，相比发达体普遍2.5人左右的水平，我们还有近20%的空间，这里面还包括随着经济收入提高，老人和年轻人的独居趋势，家庭小型化意味着对住房需求量会增加。
这一个因子非常特别，它是独立于住房需求之外的因素，也就是说与人口，与住房存量关系不太大，用后者这些因素分析房价趋势都会失灵。说到底，房子也是一种商品，新盖的房子，必须以当时的物价水平来衡量，否则就没有开发商愿意建。所以，像美国这样的发达国家，即便房地产税征收了这么多年，房价仍旧处于上涨过程中，其主要原因就是隔几年会大“放水”一次。
数据显示，我们房价连续一二十年“涨多跌少”，跟M2货币供应持续增长较快有重要关联，在过去二十多年里，在2017年之前都是双位数的增长。根据经济专家黄奇凡的分析认为，未来十几年，M2的增速显然不会像过去那么快增长，大概是经济增速+物价指数。举个例子，假如GDP增速5%，物价指数2%，M2增速就是7%，虽然比现在低，但仍旧保持了一定增速。
其实不难理解，正因为经济增速与M2增速高度的一致性，当经济发展压力越来越大时，越需要保持一定的货币宽松性，所以，未来10年，经济增速继续趋缓，M2也会降速，但不能降得太快，保持一定速度才有利于经济发展。
新趋势下，未来10年房价还会不会上涨？通过以上“4组”数据分析，答案明显了，该懂。
不难得出一个结论，整体上，在新趋势下，房价还会稳中有涨bsport体育，但不是全面涨，会出现“两个分化”，但到2030年-2035年以后，主要就要看M2这一关键因素了，具体而言，可以从这4个方面理解：
第一，产业的发展需要一个过程，部分替代房地产也不可能一蹴而就，需要时间。5年，10年，谁也说不清楚，方向确定了，只是时间问题。当然，从发达体看，房地产一直仍旧在经济中占有一定比重，我们只是多了一些而已，需要慢慢调整，这样形成的结果是，房地产在一定时间还只能保持稳定。所以，房地产在未来几年失速不会太快，但在2025年以后，占比幅度可能有一个明显调整，这是大方向。
第二，房地产税替代也需要时间，目前我们有5年的试点计划，然后才有可能推开，所以，当房地产税线年以后的事了。而且在初期，从专家一致的观点看，大概率不会有多高的税率，更多影响还是心理层面的。其实，不用等到房地产税全面推开，这几年一些房子多的人应已在陆续处理了，真正开征以后，市场反而不会有多大异动，这也符合开征的初衷。
第三，“两个分化”。即改善和刚需分化，城市与城市之间的分化。如何理解呢？
一方面，正如前面分析，城市化速度在未来10年将明显趋缓，进城的新刚需越来越少，住房市场的需求主要是改善。这样一来，地段好的品质房需求受追捧，而房龄老的非品质房将越来越受人嫌弃，现在同地段能达次新品质房2/3价格，未来可能一半价格都不到。收入增加，谁不想住得好一点呢。
另一方面，有一种说法是“以后一二线城市房价还会继续上涨，三四线城市房价将逐步下降”，这种说法，看起来有理，也深得网友们赞同，不过，仍旧有些瑕疵，或者说不准确。原因在于，后续城市化将是以大城市群和都市圈为主要方向，那么在这个群里和圈里的城市，既有一二线，也有三四线，他们享受的很多资源都比较一致，凭什么核心城市涨，其他城市反其道而行之呢？实际上，从过往的经验看，无论一二线城市的产业外溢、交通通达，还是经济资源共享，房价始终存在一个比值，举个例子，假如上海房价5万，太仓1.5万，是各方面因素综合的结果，当上海房价10万了，太仓有什么理由不是3万呢？
当然，对于处在非大都市圈和城市群的三四线个收缩型城市都属于这类城市，即便在过去十多年的楼市黄金期，大多数都在原地踏步，甚至下跌，基本上没啥资产保值价值了，随着城市群和都市圈虹吸发展，这类城市还会越来越多。
第四，货币因素是一个无法回避的话题。前面分析了长期趋势应该是增速趋缓，但谁也无法预料经济发展过程中的突发因素，比如去年我们的M2就增长了10.1%，而老美比我们增加更多了。这个因素不受需求、人口、土地、财政等因素的影响，当所有物价都在上涨时，房价没有理由不涨。根据墨菲定律，未来什么情况都有可能出现，这可能是未来某个时候房价突然窜一窜最不确定的因素，特别是城市化达到75-80%以后，其他影响房价的因子，包括房地产税等因子也得退居幕后，主要还看货币。
