bsport体育地产6月报：销售持续低迷房价下跌压力加大央行表态支持存量房贷利率调整
发布日期：2023-07-24 09:36:57bsport体育受宏观经济增速放缓，居民收入预期不足、宽松政策不及预期等多重因素影响，6月房地产销售持续低迷，房价下跌压力加大。受销售低迷影响，房地产累计到位资金下滑，房企仍着力于竣工交付，投资、开工、拿地意愿均较弱，土地市场分化进一步加剧。
经过近一年密集的需求端政策调整，2023年二季度以来，地方支持政策出台力度及节奏均有放缓，三四线城市仍以购房补贴和公积金政策为主，一二线城市政策定力较强。深圳市和北京市均出台共有产权住房管理相关制度，探索一线城市保障性住房可行路径。
央行相关人士表态，支持和鼓励存量房贷置换及利率调整，存量房贷或执行区域化、差异化调整，但落地情况有待观察。此外，人民银行、金融监管总局联合发布通知，将2022年11月发布的“金融16条”中有适用期限的政策延长至2024年12月底，将2,000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
6月地产债发行规模小幅增加，滨江集团纯信用发行中票。7月中旬至8月中旬，房企境内债券兑付及回售压力有所增长，其中龙湖集团、金地集团、复地集团面临一定的集中偿付压力。
珠海万达第四次递交上市申请，股权回购相关期限或有变化，但上市进程仍具备较大不确定性，万达集团及相关企业再融资仍存一定阻力。远洋集团负面舆情加速演绎，6月董事会重组，联合工作组进驻。
1．需求端：房地产小阳春昙花一现，2023年上半年商品房销售冲高回落，6月销售较为低迷，房价下跌压力加大
全国销售：2023年1-6月全国商品房累计销售面积5.95亿方，同比下降5.3%，累计同比降幅较上月扩大4.4个百分点；累计销售金额6.31万亿元，同比增长1.1%，较上月收窄6.6个百分点。6月单月商品房销售额为1.33万亿，同比下降19.2%，销售较为低迷。
分城市能级来看，30大中城市中，一线月商品房成交面积同比分别下降12.29%、下降13.34%和增长4.79%；环比分别增长14.15%、下降6.4%和增长18.20%。销售低迷背景下，一二线城市未能延续复苏势头，其中广州、杭州等城市商品房销售面积同比降幅较大；三线城市在低基数背景下，勉强维持正增长。2023年第二季度，受宏观经济增速放缓，居民收入预期悲观、地产宽松政策不及预期等多重因素影响，居民购房意愿持续降低。
房企销售：29家样本房企6月全口径销售额与5月环比持平，同比小幅增长。样本房企上半年全口径销售额平均值为737.72亿元，同比增长率平均值为1.98%，增幅冲高后快速收窄。房企内部表现分化，越秀地产、华发股份、滨江集团、华润置地、招商蛇口等央国企维持较高增速，碧桂园、中骏集团、新城控股、建业地产同比持续下滑，万达地产二季度销售额增速转负，系上年度基数较高及负面舆情影响。
价格：2023年6月单月全国商品房销售均价10,601.02元/平方米，同比增长10.58%，环比降低1.12%，与2021年同期水平基本持平。2023年6月70大中城市新建商品住宅销售价格指数同比降低0.43%，二手房住宅价格指数同比降低2.79%，二手房率先走弱，房价下跌压力增大。
2．供给端——房企开工、投资、拿地意愿很弱，竣工维持高位，土地市场进一步分化
新开工和竣工：房企开工动力仍较弱，2023年1-6月累计新开工面积4.99亿方，同比下降24.30%，降幅持续扩大；竣工交付维持高位，1-6月累计竣工面积3.39亿方，同比增长19.00%。在资金面承压、销售持续下滑态势下，房企开工、投资意愿仍然很弱。
投资和土地成交：2023年1-6月全国房地产开发投资额5.86万亿元，同比下降7.90%，投资意愿进一步走弱。根据中指数据，2023年1-6月TOP100企业拿地总额5,920亿元，同比下降10.2%，降幅较上月扩大1.84个百分点。土地市场分化进一步加剧，一二线城市优质地块是收缩战略下的投资重点，低能级城市土地市场热度仍较低。
3．金融端——受销售低迷影响，房地产到位资金有所下滑，中长期贷款维持一定增速，
资金来源：2023年1-6月，房地产累计到位资金6.88万亿，同比减少9.8%，降幅较上月扩大3.2个百分点，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款同比分别下降11.10%、23.40%和0.90%，个人按揭贷款增长2.70%。受销售低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款未能延续增长态势，房企自筹资金、国内贷款等仍较弱。
居民杠杆：6月居民中长期贷款增加4,630亿元，同比增长11.12%，随着贷款成本下降，6月居民中长期贷款同比保持增长，但增量结构以经营贷和消费贷为主。6月20日，LPR报价利率下调10个基点，稳增长意愿较强，居民中长期贷款负担有所减轻，但对于购房意愿的提振效果仍有待观察。
（二）地产相关政策1.地方政策：需求端宽松政策力度和节奏不及预期，高能级城市保持较强战略定力
经过近一年密集的需求端政策调整，2023年二季度以来，房地产需求端支持政策出台力度及节奏均有放缓。2023年6月中旬至7月中旬，一线城市中广州出对多子女家庭出台公积金政策，提高多子女家庭公积金贷款额度，南京市、沈阳市、武汉市、大连市从购房补贴入手提振需求；三四线城市仍以购房补贴和公积金政策为主。整体而言，三四线城市限制性政策基本放开，一二线城市政策空间充足且市场关注度较高，目前仍维持较强的政策定力。
一线城市共有产权住房管理办法日趋完善。6月北京市住建委发布《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》），拟明确共有产权住房回购条件及方式，已购共有产权住房的家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。无独有偶，深圳市住建局接连发布多份文件，确立由公共租赁房、保障性租赁房和共有产权住房三项组成保障性住房体系结构，取消原有安居型商品房和人才住房。北京市和深圳市积极探索共有产权住房，加快保障房体系建设，是我国在现行住房制度下的积极探索，有助于缓解一线城市住房压力。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会就我国存量房贷事宜答记者问。邹澜认为，受理财收益率、房贷利率等价格关系变化影响，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加，持续时间较长，这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整，未来央行将“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
中证鹏元在2023年2月发布的《存量房贷利率调降呼声不断，政策落地道阻且长》指出，当前利率调整机制下，存量房贷与新增房贷利差过大，住房贷款提前偿还潮再现，但商业银行并无动力推进存量房贷利率下调，落地难度较大。2023年上半年个人住房贷款发放同比多增5,100多亿元，但表现在统计余额上仍有减少，个人住房贷款余额同比增速大幅下滑；随着LPR持续调降、新增贷款利率较低及居民提前还贷等影响，贷款加权平均利率明显降低。
2008年10月，央行表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，但始终并未公开发布强制性存量房贷利率调整政策；2009年1月，四大行在部分地区对房贷利率下限幅度由85折降到7折。考虑到当前住房贷款规模体量、银行与贷款人就提前还款的博弈路径、银行负债端刚性成本及“因城施策”“房住不炒”等政策定力，本次存量房贷全面下调可能性较弱，预计商业银行将采用区域化、差异化的调整策略，具体落地时间及落地方式仍待观察。
7月10日，人民银行、金融监管总局联合发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将2022年11月发布的“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。此外，结合保交楼工作需要，将2,000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。在销售持续低迷的背景下，房地产企业风险化解仍需时日，保持房地产融资合理适度，为房企争取风险化解的窗口，对房地产市场平稳健康发展起到正面作用。
6月地产债发行规模有所增加，滨江集团纯信用发行中票；龙湖集团、金地集团、复地集团面临一定的集中偿付压力
2023年6月，共有19家房企在境内发行债券30只，合计发行总额255.14亿元，其中一般公司债145亿元，中期票据30.86亿元，超短融48亿元，资产支持证券26.28亿元，非公开发行公司债券5亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业发行总额占比分别为33.62%、59.72%，民营房企发债总额17亿元，占比6.66%。民营房企中滨江集团纯信用发行中期票据6亿元，期限1+1年，票面利率3.95%；新城控股发行一般公司债11亿元，其中品种一3年期发行规模4亿元，利率4.5%，由江苏省信用再担保集团有限公司提供全额担保，品种二2年期发行规模7亿元，利率6.3%，由中国证券金融股份有限公司与中信证券联合创设信用保护凭证。
2023年7月中旬至8月中旬，地产债到期规模小幅下降，回售规模有所增长，兑付涉及27只债券，合计余额322.40亿元，其中民营房企到期债券余额204.80亿元，龙湖集团到期债务规模42亿元、金地集团、复地集团到期规模30亿元，或存在一定的集中偿付压力；涉及回售行权的债券余额合计244.40亿元，其中民营企业债券共155.23亿元，新湖中宝、时代控股、龙湖集团、广州合景面临一定的回售压力。
5月以来，大连万达商管、万达香港评级遭频繁下调，集团流动性、治理风险、香港IPO不确定及其潜在回购义务仍有进一步恶化的趋势。惠誉下调远洋集团评级至CCC+，随后撤销评级，主因流动性安全边际较低，且中短期债务到期较多。穆迪下调建业地产评级至Ca，主因建业地产6月23日公告美元债券利息兑付违约。因预期方圆地产没有足够的资金应对较大规模的到期债务，穆迪下调方圆地产评级至Ca。7月7日，远洋控股集团及相关债项境内评级被列入信用观察名单。
（二）房企舆情动态珠海万达第四次递交上市申请材料，大连万达商管60亿元公司债中止，远洋集团工作组入驻
珠海万达上市进展受到较高关注。6月28日bsport体育，珠海万达在港交所递交了第四份上市申请资料，相较于第一份申请资料，实控人王健林持股比例有所下降，同时删除2023年12月31日前上市的限定条件，并对美元银团贷款提前偿还、租赁业绩造假、出售20家购物中心等传闻进行回复。7月11日，珠海万达50亿元股权（占比78%）因经济纠纷被冻结24小时候解冻。从相关内容看，珠海万达上市进程仍具备较大不确定性，但Pre-IPO投资者上市期限态度、美元银团贷款偿还条款等或有所放松。
因珠海万达上市申请仍在审核过程中，7月初大连万达商管中止60亿元公司债发行。此外，万达地产新增被执行事宜，截至7月17日，万达地产被执行总金额为2.65亿元。总的来说，万达集团及相关企业当前面临较大的舆论压力，再融资存在一定阻力，需持续关注珠海万达上市进展情况。
