bsport体育房地产不再会有大规模“救市”政策！
发布日期：2023-07-24 09:35:25bsport体育导语：当前的房地产周期与前几轮不同，政策制定者下定决心不将房地产行业作为短期刺激工具。
在2021年有史以来最严峻的房地产紧缩以及2022年严格的新冠疫情管控的背景下，中国房地产行业陷入长期低迷，大多数与房地产相关的活动严重衰退，并伴随着大量私人开发商的信贷违约。家庭对房价不断上涨的信心已明显动摇。
2022年开年以来，决策层转向局部房市的宽松模式，但仍坚持“房住不炒”的一贯立场，这使得中国重启后的房地产复苏与以往周期大不相同。
随着中国在2022年底迅速重新开放，房地产行业在3月份经历了短暂的反弹，这主要归功于压抑需求的释放。然而，多项房地产指标自4月以来再次出现疲软，尤其是新房销售、开工以及土地销售。
由于政策重心转向确保预售交付，新房竣工量依然强劲。近期万达和合景泰富的负面消息也增加了市场对房地产行业尾部风险的担忧。
在充满挑战的背景下，山东省二线城市青岛最近推出了全市住房刺激规划。尚未得到官方消息证实的媒体报道暗示政策制定者正在制定新的住房宽松措施以提振经济。《经济日报》也呼吁，要耐心等待持续的房地产宽松政策发挥作用，并让房地产行业企稳。
即使在2022年大幅收缩的环境下，中国的房地产行业仍然是中国经济中最大的单一行业，其景气程度对GDP增长的影响仍然很大。与以往房地产行业曾经是主要驱动力的增长复苏周期不同，在重新开放后的持续复苏中，房地产行业表现出持续的疲软，尤其是与上游活动（土地销售、新房开工和在建房屋等）相关的一线城市和私人开发商环节。
最近的政策沟通表明，中国似乎下定决心不将房地产行业作为短期刺激工具。尽管政策制定者加大了对新购房者的支持力度，并赋予地方政府更多关于区域住房宽松政策的自由裁量权，但大多数全国性的紧缩措施仍然存在，例如遏制房地产开发商债务的“三条红线”，以及中国人民银行和银保监会遏制银行向该行业放贷的“两条红线”。
1）人口下降和老龄化表明未来几十年人口对住房的需求下降，特别是对于人口净流出的地区。
2）美中紧张局势升级、政府债务水平不断上升以及资本回报率下降增加了国内经济的脆弱程度bsport体育，将更多资源引导至具有战略重要性部门以确保重要且紧迫的供应链政策运行。
3）过去十年，中国的住房负担能力在一轮轮的房地产上升周期中一直在提升，因此，如果再经历一次像中国在2015-18年期间经历的另一轮房价上涨会使情况变得更糟，并且与政府追求“共同繁荣”的目标背道而驰。
与以往宽松阶段的一个不同之处在于，尽管当前周期中的住房宽松措施广泛基于各种宽松类别，但由于缺乏全国性现金支持的棚户区改造计划，因此变为在区域层面根据当地情况进行。
我们结合联合国最新的人口预测、中国家庭的第七次人口普查数据和近年来的其他宏观指标结果，更新了我们对城市住房总需求及其细分（人口、更新和投资需求）的预测。
具体来说，更新的联合国人口预测，显示未来几十年中国人口下降的比例更大（2050年总人口为13亿，之前的预测为14亿）。由于出生率下降，中国人口在2022年出现60年来首次下降，其下降趋势将在未来几十年保持不变。
2020年第七次人口普查表明，中国家庭规模缩小的速度比我们之前预测的要快得多，房屋拆迁率也比我们之前假设的要低。2020年末至2021年史无前例的房地产紧缩导致2021年下半年以来房地产活动普遍收缩，并大幅减少了住房投资需求。
在人口需求方面，我们使用联合国人口和城市化率预测，并推断平均家庭规模的近期趋势。在总体水平上，我们估计到2050年（届时中国的城市化率预计将达到80%），家庭形成数量将从2010年代的每年约900万个下降到略低于300万个，因为人口下降和城市化进程放缓的拖累应该更严重。
在置换及拆除需求方面，我们根据行业知识假设非现代住宅的贬值速度快于现代住宅。这意味着2022年的整体拆除率为0.9%。随着现代住房（比非现代住房的贬值速度更慢）在总住房存量中所占比例的增加，拆除率会随着时间的推移而下降。
我们在这里对“投资需求”的定义是针对不适合全年居住的房产的需求（不同于人口和置换需求）。结合最新的可用数据，我们假设从2022年开始，新的投资需求更难以产生，这意味着新的投资需求可能已经在很大程度上被现有的投资房产所满足（例如，有购买者从海南房产囤积者处购买了单个家庭使用的度假屋）。鉴于政策制定者“房子是用来住的，不是用来炒的”口号，我们认为这是一个合理的假设。
根据我们的估计，中国对新建城市住房的年度需求在2017-18年达到顶峰，反映了人口和置换需求的转折点。由于人口需求下降和投资需求大幅下降，尽管置换需求应基本保持稳定，我们预计未来几十年住房总需求将从2020年的约1500万套下降到2050年的500万套。这些预测略低于我们之前在2021年10月的预测。
政府会刺激房地产行业吗？我们的答案是肯定的（有针对性的宽松政策）以及否定的（广泛的大规模刺激）。我们认为金融风险破坏了政策制定者早前遏制房地产行业的部分努力，例如在非一、二线城市提振住房需求以及供应。
然而，为了抵消依然强劲的增长逆风和挥之不去的金融风险，我们确实预计未来几个季度将在城市层面的以下方面采取额外的住房宽松措施：
进一步放宽新购房者和升级者的信贷条件，进一步降低有效抵押贷款利率和抵押贷款首付比例，提高住房公积金使用的灵活性。财力雄厚的大城市也可以考虑像青岛这样的做法，对购房给予一定的财政补贴和税费减免。我们还看到有可能小幅下调至5年期贷款最优惠利率，即LPR，抵押贷款的一个主要定价锚。
对城镇化的进一步政策支持（例如，放宽户口登记的先决条件和与户口相关的购房限制）。
额外的融资支持以确保预售房屋的交付，并改善优质开发商的现金流状况，例如进一步延长债务成熟度，优化预售押金控制，并鼓励国有企业进行收购活动。
更多政策推动公共住房。值得注意的是，政策制定者在“十四五”规划（2021-25年）中将全国公共住房建设目标设定为870万套。除2021-22年建造的330万套外，2023-25年期间仍有540万套需要完成。
我们还注意到bsport体育，一些措施可能与国家的长期战略挂钩，例如吸引人才和鼓励生育，在这两项工作上，一些城市在2022年已有尝试推进。尚未得到官方消息证实的媒体报道提到，政策制定者似乎正在制定额外的住房宽松措施。
尽管房地产宽松政策持续，但我们看到房地产行业持续疲软，主要与非一、二线城市和私人开发商融资有关。他们似乎没有快速解决方案，我们预计2015-18年以现金支持的棚户区改造计划不会重演。
非一、二线城市在全国房地产行业占据了最大份额，尽管它们受到的市场关注度没有很高。根据我们房地产团队的跟踪数据，2020年，非一、二线城市对全国新屋销售量、开工、在建和竣工的贡献率分别为66%、65%、60%和59%。
考虑到与大城市相比，低线城市的房价相对较低，新屋销售总价和房地产投资的份额（按名义价值计算）略小，均为50%左右。2021年年中至2022年间新房销售的急剧下降基础强烈，尤其在非一、二线城市。
2021年年中至2022年新房销售大幅下滑的基础广泛，但在低线城市尤为明显
自2021年下半年以来，住房库存迅速上升，最终超过2015年的峰值，尤其是在非一、二线年的房地产周期中，一个改变游戏规则的因素是2015-18年的现金支持，中国人民银行向非一、二线城市的房地产市场注入了3.4亿人民币的质押补充贷款。
这有力提振了住房需求，进而刺激了供应，许多城市的房价上涨超一倍。由于我们预计现金支持不会重演，非一、二线城市的住房去库存可能比以前更慢、更痛苦。
私人开发商仍然面临紧张的融资条件，因为银行似乎不愿意向他们提供信贷，他们通过影子银行和离岸美元债券渠道进行的融资继续收缩，并且在过去两年违约加剧后，家庭对从私人开发商那里购买预售的未建房屋持谨慎态度。
预售作为开发商的主要融资渠道之一，近年来也经历了剧烈的起伏。预售率从2008年全球金融危机前的不到30%大幅上升至2021年的93%的峰值，随后快速下降至2022年的83%。
私人开发商遭遇了下行周期中的最大冲击：我们的信贷策略团队的跟踪表明，尽管自2022年初以来国有企业的预售量一直在逐步改善，但私人开发商的预售量仍比房地产低迷前的水平低60%。
当然，其他一些因素也可能发挥了作用，例如地方政府加强了对开发商预售收益的控制，以及家庭对房地产资产信心的转变，尤其是在非一、二线、房地产行业没有快速解决方案
考虑到“房子是用来住的，不是用来炒的”政策口号、非一、二线城市的持续疲软以及融资环境仍然紧张，我们仅假设未来几年房地产行业将出现“L”型复苏，对于私人开发商而言，所有这些可能不会很快逆转。
经济对房地产行业的依赖程度的降低可能意味着潜在增长在长期内趋于放缓，因为房地产行业在新冠疫情之前的十年中平均贡献了约2个百分点的GDP增长，但自2022年以来，它已变成明显的增长拖累。
展望未来，我们预计政策制定者将坚持其“共同繁荣”和“双循环”战略等长期政策目标，这表明房地产行业政策的最终博弈可能是：降低经济和财政对房地产的依赖。从长远来看，应是加大公共住房建设力度，并逐步将房产税扩大到更多试点城市。
