bsport体育2021年长沙购买二手房全程记录(730更新放弃二手)
发布日期：2023-07-24 04:34:22bsport体育已有长沙购房资格，原房屋在梅溪湖已经卖掉（卖给朋友了，交易顺畅，无中介），距离地铁终点站还有几公里，非常不方便，开车又太远，到万达15公里，不堵车情况下也要40分钟左右，且小区入住率比较低，周边配套差，到了晚上人都看不到一个.
计划换到稍微繁华一点的地方，近一点的地方，虽然没有买过二手房，但是是买二手房的坑听说了不少，这些坑基本都是中介挖的，所以我打算不定期长篇文字直播本次购买二手房的记录，全部实名，希望给买二手房的看看，少踩雷.
这是在看了很多二手房相关的文章之后，总结的一些东西，不全面，还在更新中，避免踩雷18式
2. 贷款手续费，银行有认识的人，可以免费，即使要找中介帮忙，几千元也能搞定，动辄3%的贷款手续费，纯粹黑心烂肺。我咨询了我在XX银行的客户经理，只需要提供资料就可以了，他们会审核是否符合贷款条件，不收任何费用；XX有专门的二手房贷款业务，无楼盘限制，客户经理说，新房他们只能做个别有合作的楼盘，二手房就全部可以做.
3. 一定要看满20套房子再做决定，可能会错过，也可能会遇到更好的，不要相信中介的话，错过了就没有了，不要有患得患失的心态.
4. 报价的时候，一定要比自己的心理预期价位低几万，不要被卖家和中介吃死，例如预算100万，中介和房东问预算的时候，就说95万，个中巧妙自己品味运用.
5. 链家房源真实，也很坑，中介费是最高的！而且每次提交贷款资料收取5000元服务费，“链家不但不支持你自己去办理按揭贷款，还和卖家说“他自己办理按揭贷款放款速度慢！资金得不到有效保障等等”.
6. 除了应该交给国家单位的税费，工本费等，中介会各个环节揩油，并不会在合同中说明，也不会提前告知，也不会包含在中介费用内。例如小到20块的材料费、复印费，大到几千块房屋的评估费，都是你自己掏哦.
7..“利用买卖双方的信息差，骗取利益”不要信任那些老实巴交的中介，中介中极少有正直的好人，基本都是那种两面三刀花言巧语的，因为你这一单够吃很久，而且以后基本没有合作的机会。一刀切，认为所有的中介都是坏人！！！
8.中介会报假价格，两头吃，例如一套房子，房东的报价是200万，中介报给你220万，当你看中后跟房东谈价的时候，例如你砍价10万，房东觉得砍得太多，然后中介把你单独拉出去说，你再加点...或者我帮你砍价，砍下来的部分我们对半分... 实际房东以为你只愿意给190万，其实你愿意给的是210万，中间这多的20万，就被中介坑了！！！ 砍下来对半分，说不定这部分就是中介故意加价上去的... 例如砍了10万下来，你分给中介5万，中介又分给房东2.5万，最好让中介出去，你跟房东单独聊下，中介会不愿意出去，他说你会要房东联系方式，私下交易，那你可以告诉他，如果我最终买了这套房，而且是私下交易的，你完全可以起诉我，《中介法》会保护你的合法权益.
昨天周末,一共去看了3个楼盘5套房，看了大半天，我突然总结除了一个非常有用的信息，先放出来大家看看.走上一两公里，如果这个地方连共享单车都没有，或者非常非常的少，那么这个地方就可以pass掉了(以后可能会发展起来，但是我目光短浅，看不到以后，只看当前)
我有朋友住在雨花区靠近高铁站那边，相对市中心来说算比较偏远的，但是周边的共享单车还是蛮多的，说明当地居住人口多，人群活跃，谁也不想住在一个死气沉沉的地方!
第一个是洋湖的江山帝景，这个本来不想去的，是在是因为中介太热情了，服务好，不好意思就去了，最开始就没考虑这里，这个就不做介绍，因为洋湖还不如我之前卖掉的梅溪湖
第二个看的是绿地中央广场，在河西奥克斯广场附近，六沟垅地铁站附近，交通方便，周边的配套也还好，听说奥克斯广场是长沙第一个CBD中心，进去逛了下，感觉人气一般般，听说是被物业搞的，以前停车不要钱，人山人海，现在停车收费很贵，人都不来了，负一楼以前是小吃城，现在变成买衣服的了，周末大晴天没几个人
从奥克斯走到绿地，要10分钟，不到一公里，距离还好，但是沿途都是那种缺乏生机的感觉，路上人还是有不少，但是路边的一些垃圾，一些坏掉的公共设施都生锈了，都没有维修，放任不管.
这个楼盘前面一大排是底商，超级冷清啊，那么多门面只有寥寥几家，其他的都没有租出去，这个小区2013年建的，到现在7年了，商业还是这么差，看完之后我突然有了一种感觉，这个地方10年后还是这个样子，我不想住在停滞不前的地方.
这个小区对面有个安置小区，菜市场什么的都非常方便，小区的成交价在1.1-1.2w左右，对这块有兴趣的可以去看看。
周边都是新建的楼盘，道路宽敞，靠近江边（不要被江景房迷惑，一年看不了几次，看江的没有特别的感觉，没看江的也照样活得好好的，钱多的另说），未来几年这里坑定会大变样，这个小区的二手房价在1.6-1.7w左右，都是精装房，恒大的精装也就那样，对面的万科的在售楼盘，精装新房限价只要1.5w，但是要摇号，听中介说他的同事要了4次都没摇到，想买这个位置的有资格的可以去碰下运气，买到就是赚到，距离江边很近，1.5w买入，4年后出手至少2w
恒大御景湾这个小区，环境还可以，人车分流，两个门都在干道上，比较方便，房子里都有暖气，不知道是自己供暖还是集中供暖
最近的地铁站是茶子山站，公交没有多少，后期可能会开通多条，周边都是新建的楼盘，等到交房入住后，肯定不会查，毕竟地理位置在这里摆着，非常好的地理位置。因为价格的原因，我想这个价格我就没必要非买这里了，江对面的北城三角洲奥城也差不多这个价格，那里规划好，配套非常成熟，房屋也差不多同时期的，所以我大概率会买到北辰，后面重点写北辰的.
插句题外话，去年还去看了下汽车西站的 达美D6, 各方面都比较满意，价格特别有竞争力，尤其是负公摊，赠送面积远远大于公摊面积，80平的房子有100的实际使用面积，但最后还是放弃了，因为学校太差了，配套的学校是长沙望新小学，是长沙政府指定的最大的农民工子女学校，咱不是有偏见，谁都想给孩子更好的教育。
长沙3月份一直是阴雨连绵的，或者阴天没有太阳，所以没有去看房，因为阴天是无法看到房间的阳光照射情况，终于等到天晴了，周二上午约了中介，下午13-15点的，两个小时看了7套北辰的房子.
先给个小知识点，大家买房都想买到坐北朝南的，但是进入了房间之后，我本人是分不清东南西北的，中介介绍的也不一定可信，这栋楼是坐北朝南，但是你的房子不一定是的，因为一层楼好几家，朝向不一样.
其实很简单，打开你的手机里的指南针软件，就可以了，东南西北一下子清清楚楚，苹果自带有，安卓不清楚，没有就去下载一个（智能手机100%都有指南针）
接下来，我按照北辰三角洲奥城的分区来说奥城D3，我查了下，这应该是奥城最早建设的小区，是奥城里面最旧（最破）的一个，因为是最早建的，很多房子都已经达到交易的标准，因此在售房源数量也是最多的. （每年电梯维修保养费会比其他小区多）
奥城的小区，一楼和负一楼是停车场，二楼是花园层，3楼才是住宅，这里的三楼实际上就是传统小区的1楼
看了两套3楼的房子，价格都很便宜，其中一套面积101，价格160万，中介透漏房东底价153，楼层太低了，没什么兴趣，楼间距很大，采光没什么问题，但是没有光照，这个房源我看已经上线年了，依然没有卖出去。另外一套3楼的，进去一看主卧墙壁渗水就没看了，直接略过.
下楼后，我顺带问了中介一个问题，3楼的下水管道是独立的吗？还是跟楼上的住户共用一个的？ 中介没有明确回复我的问题，说这么多年从来没有听过堵过... 北辰的3楼就更不能买了，100%是共用下水管道，万一哪天家里堵了，楼上的污水全喷到3楼.....（大概是2014年之后吧，新的楼盘小区，1楼都是独立下水道，2楼以上共用一个）
接下来去看了一套D3的顶楼，也是101平，价格165万，刀到160我觉得没什么问题，仔细检查了一下没有发现漏水的痕迹，特意去楼顶看了下，楼顶也没有补修的痕迹，楼顶地面全部铺了一层地板砖，中介说是房子建好后，楼顶防水做好之后在铺一层地板砖，从来没有漏过.
顶楼这套房源也挂了大半年了，看房的也很少，装修超级的简单还特别的老气，问了下果然是老人住的，买了后必然要重新装修，随便装一下20万没了，有这20w，加上房款160w，合计180不如去挑选中间楼层，装修还不错的，以后出手的时候也好出手，搞个顶楼底楼，不比正常行情低个30万是真的很难出手的，有花园的底楼加价，有阁楼的顶楼也加价，北辰的顶楼和底楼要啥没啥.讲线w我才会考虑下.
17楼的有两年租约，租客不配合看房，买了还要等两年，算了，有一点，这套房子面积101，我再贝壳上看的时候标价169w，后来过了半个月，房东把价格调到180，前几天又调到185，这个房东真有意思... 哈哈
着重说一下这个24楼，电梯是没有24楼的，叫23A，还有人忌讳这个？ 房屋的装修是可以拎包入住的，装修比较新，风格也比较适合年轻人，稍作整改就可以，当然价格也是刚刚的，101平三房，价格180，还必须捆绑一个车位一起出售，车位12w，房屋位置也比较好，电梯口对面，除了阳台是个梯形而且面积小之外，其他房间户型都很规整，就是太贵了，跟其他区的房源一比，发现不划算.
本人也需要车位，就顺带去地下室看了下车位，北辰车位是没有产权证的，只有使用权（话说我去年在老家给我爸买了个车位6.7w，小城市呢，今年给办了40年产权证...）
话说这个车位位置是真不错，正电梯口，车可以正对电梯口，装东西很方便....离地库出口也很近...，前面说到D3很老，在地库里提现的淋漓尽致，很多2010之后的小区都做了环氧树脂地面，这样不仅防滑放水还防尘，D3这个地库就很破了，照明昏暗，地面是水泥，有很多灰尘.....
D2 的小区的新旧情况比D3和E5都要好很多，D2的房源数量也是跟D3不向上下的，但是D2更靠近地铁和商场，在均价上要比D3贵1000左右.
D2看的这套房子，113平米，价格192万，比之前看的101大了不少，101的进去感觉是够用，但是113的进去那可以用宽敞来形容了，完全是两种不同的体验，建议预算充足的上110平以上的，除去公摊赠送面积也更多，113平的客厅阳台很规整，厨房还赠送一个阳台可以改成储物间，这两个阳台都有10平米了，超预算了，没多了解
E5这套略过不说，破旧没兴趣，电梯里面头顶上的灯坏了，然后就把灯罩去了挂在上面....
重点说下奥城E3，这个小区比较新，各项绿化，公共设施都保养的非常好，这个小区楼层很高，我看的这套在45楼，好像一共有50多层，因为楼层太高，我没有考虑这套，但是我对E3还是挺满意的，后面重点关注E3的房源.这个小区里面的人还是满活跃的，其他三个区感觉没什么人，下面有很多年轻人，老人，小孩在花园你玩耍，更有人气一些. E3里有两栋公寓，可能是这个原因？
E3配套的是万科的物业，了解万科物业的人应该知道，这个物业还是可以的（我之前住的房子是万科物业，服务很到位，不知道别的地方万科怎么样），别的物业配的的都是老头，只有万科物业配的二三十岁的年轻人！
离D3最近的幼儿园是21世纪幼儿园，各项费用加起来差不多2.5w左右一年，最近的公立幼儿园开福区北辰第一幼儿园在E3E4附近，公立不仅便宜还可靠.
北辰奥城几个区的房源很多，在贝壳上就有200套左右，还有其他很多房源没有在贝壳上线，接下来我会把奥城周边所有的中介全部走一遍，加上微信，寻找跟多的房源.
在贝壳上面，北辰D2有60套左右房源，一个月的成交也就4套左右，D3也有65套左右房源，一个月成交也只有5套左右 （贝壳上可以查某个小区当月的成交数量），卖房子的多，成交的少，这些房东还在不停的涨价，最近银行在收缩房贷的审批，不知道接下来房价会波动不...
评论和私信你有很多人问我一些问题，关于北辰的我还能说几句，其他区域的我就不回复了，不是我不礼貌呀，其他区域我实在是不了解...
2021年4月12日更新，约谈房东，最终没见面，不了了之，讲一下中间的的一些过程和套路
北辰的可选的房源不多，一个月都没增加一套，小三房（90-110平米的）除去顶楼和底楼的，就那么几套，一直没有看到合适的，如果预算充足，买150平以上的，那可选还是非常的多，而且单价也比较便宜，越大越便宜.
我所认为的合适的，首先房子我看中了，其次单价跟这个小区最近两个月的成交价相差不大的.
例如我看的3月看的北辰D3某套，就是上文中3.24更新的那一套，标价180，中介透漏房东底价185包含车位，电线还不含车位，而我查到的线了，不到两个月一平米涨了2300，抛去楼层装修不谈，这个单价也太离谱了，就不予考虑.
北辰看不到合适的，旁边的君悦香邸，湘江北尚，别去看了，考虑北辰的人100%看不上.
没办法，现在回头去看滨江板块，滨江只有4个小区可以出售，其他没满4年，只能走置换，听说置换有5.3%的税，还有起亚的费用，听中介说，滨江一套240万的房子走置换，要交20万的税，房主最后也放弃了
滨江金座小区太老了，2004年的小区，价格最低，小区也最老（破旧），不考虑
南山雍江汇，紧挨着茶子山地铁站，湖南金融中心，凯德壹中心（大型商场，人气旺），单价在1.8--2.2之间
世贸铂翠湾，价格最贵，1.7-2.7之间，基本上单价1.7的都是一些80多平米的两房，106平的单价都2.4了，130多平米的，均价1.9左右，价格我能接受的面积太小，面积我接受的价格太贵...唉，穷！所以pass
世贸做为品牌大盘，地理位置还是非常不错的，不知道靠着岳麓大道的那一边噪音大不大，考虑世贸的小伙伴注意下这个问题.
重点提前说，不浪费时间，能出售的只有1,2，5,6这四栋，这四栋电梯都不到停车场，只到地面1楼bsport体育，步行楼梯也不到停车场，地面是人车分流，车也开不到楼前，只能从地面，穿过花园从对面的楼栋坐电梯下去，超级不方便，买的东西比较多，买点大件家具，那真是悲剧！
中介说是因为修地铁的原因，不让挖，这个纯属扯淡，因为5,6，7三栋在同一条直线栋都有电梯下车库，而且我去车库看了，5,6栋下面就是车库，但是就没有电梯和楼梯下来，不知道开发商怎么想的？ 建房的时候忘记了？？
2栋两套141平米的，一套在5楼，一套在12楼，户型位置都是一模一样，独门独户比较好，5楼报价216万，12楼报价215万，5楼里面家具齐全，装修保养的也还不错，可以拎包入住的那种，房东一家暂时还住里面，卖掉之后他马上就搬走，看房的时候跟房东简单接触了一下，人还不错，楼层低采光差一点，房东也如实告知太阳只有快中午的时候能晒得到一会儿. 楼层太低就没考虑
另外一套12楼的，空置的，恒大装修默认版。这套采光还可以，封个阳台就可以了，买软装，想约房东谈砍点价，但是中介给的回复是房东在上海，只接受全款，不接受贷款，最后无奈放弃.
接下来是看了6栋的两套102平米的，一套13楼报价165, 暂时房东亲戚入住，装修有一定的磨损，有些非常简陋的家具， 当时觉得处理这些家具比较麻烦，况且17楼的楼层更高一些，而且标价160万，还便宜5万，就没有考虑13楼这套，然后一个星期左右，这套13楼的160多一点卖掉了.
13楼和17楼的这两套都是中间户型，就是电梯门正对面，正南正北的. 17楼这套看的非常满意，决定约房东面谈
然后中介帮忙约房东，结果发现别的中介已经约了房东在第二天中午11点（他们约了面谈，贝壳系统里都有记录），把我约在后面，如果第一个没谈号，我后补继续谈.
中介说1. 房东觉得160太低了想涨价2. 房东想换到旁边的万科，已经看好了一套（置换），万科的房东涨价了，他也跟着一起涨....
大概过了4天，中介联系我说，他一直跟17楼房东沟通，说置换的线楼先卖了，等以后再去买万科的... 等等，各种算经济账，打感情牌，说是终于帮我约到了房东愿意面谈..中介问我，房东要涨价，我最多能接受多少，我说最多165.
（回头我联系我的朋友，他住恒大7栋，我说我要买6栋，然后他告诉我，6栋电梯直到一楼，我来个去！！！我专门让他大晚上去楼下给我确认下，然后告诉我，确实不通！第二天我一早专门去小区你勘察了下，地上地下走了一圈，是真不通啊，那我怎么谈？不通电梯怎得砍点价吧...）晚上10点多发消息给我，房东明天不谈...，等消息第二天快中午的时候告诉我，约到明天下午5点，就是第三天（周末）下午五点，我说ok.
第三天我4点30左右到达约定的地点，中途中介联系房东，回头告诉我说，就这个价格，没得谈，签合同的资料都准备好了没有？
啥都不了解，就签合同交钱？？1. 房产证上的人是否都到了？2. 户籍，学位是否使用？3. 贷款是否已经还清？未还清贷款谁去办理解押？4. 拖欠的物业费？5. 是否有二次抵押？
.............................等等，房屋的真实情况我都不了解，上来就签合同？最简单的，学位有没有使用，不是房东说了没用就没用，要去教育局去查询的，不然后面被坑了，房子有退不了.
结果，还没到家，中介电话打过来，当时我在开车，到家后给回过去，中介说我之前看的北辰D3那套，房东现在可能同意按照185包车位的价格出售，约我晚上谈，我原来对北辰是非常满意的，非北辰不买的心态，现在对北辰已经不是很感冒了，除非特别好的房源（主要是穷，好的都贵）.
如果没去看恒大之前，北辰185包这位者提高我会100%拿下，但是看了这么多了，我觉得有那么一点想法了，我就拒绝了北辰这套房源约谈.
这其中有个点非常的恶心，中介帮忙给你约的时间，都是中午11点，下午5点或者和晚上，这种饭点，或者下班的点，从时间上故意制造这种紧迫感，我不相信房东连这点时间都抽不出来，几百万的买卖，非得卡着这种点来谈.
这就是中介人为制造的紧迫感，为了达到快速成交，人在时间不充足的情况下，还有中介的循循诱导下（或者施压利诱下），很可能就一时脑热.
最后说一句，有些中介表面是在卖房子，实际上他在贩卖焦虑，用房子涨价来让你冲动买单. 大部分房子时刻都在涨价,但是成交量摆在那里，中国的房地产泡沫，有不少是中介的功劳！
在长沙这个限购的城市，要珍惜好手中的房票，不要一时冲动，后悔得4年呢~~~，就像我看的前面的恒大17楼，房东涨价我也能接受，最大的缺点，电梯不通地下车库，那我是坚决不能接受的...
截止到5.15日，也没有什么新的房源出现，只看了6套房，看完之后感觉非常水，没什么干货能更新，不想更新的，但是有不少想买房的小伙伴有在后台询问，那就更一下，都是水货，请海涵
117平米，20多楼，精装清水无入住，房东报价193万，满五唯一省个税，一样的缺点，电梯不到车库，我决定考虑下，想找到100%符合要求的要看缘分，结果在我回去的路上，中介打电话给我说，这套房子刚刚别的客户以及交了定金了，189万成交，哎，失之交臂，这是目前看到的最好的一套房源.（是真的卖了）
当时在贝壳上并没有看到这套房源，无意中在安居客上看到的，一问中介，房子还在，可惜发现的晚了，从我发现到别人买走，不到2天.
然后后面这一个月，恒大御景湾又出来了两套新房源，也是线w，不砍价（这套我有去看，可以到一点点江【一线天那种感觉】，可以看湖），还有个124平的225w，121平的206w（这套我有去看，当时标价200w，看完之后砍价195w，房东回头价格涨到206w），这两套性价比太低了还不接受砍价，没有继续看.
恒大御景湾的均价在1.5-1.65之间是比较合理的，我查了今年的一些成交房源，卖的比较快的，基本上1个月就卖了，价格都是比较合理的，那种虚高1.7，1.8的一直挂到现在，这个均价那就直接去买南山了，离地铁，江边公园更近.
这两套看了一分钟我就pass掉，两套户型面积都是一样的107平，价格一个170W，一个175W, 这个价格在南山离讲，算是性价比很高的了，1.6w左右，但是这个面积的户型非常的不好，最大的缺点，客厅没有阳台，只是在墙上有个窗子.
第三，世茂新外滩，一套101的，底价162万，性价比极高，但是房东有85w的贷款需要买家帮忙赎房，当时看房的时候听另外一个在场的中介说，这套房子之前交易过一次，买家中途毁约了，搞得我心里很忐忑，后面过了半个月左右，这套也卖出去了.
世茂这块呢，周边的道路都单车道居多，周边建筑虽然不不是老破小，但是有老破小的感觉，拥挤杂乱.
感觉世茂的房子质量是最好的，楼龄比恒大和南山都比较老，但是那种‘质感’非常好，小区的绿化和设计也非常不错。 这块我觉得可以排个名，世茂恒大不分伯仲，南山次之。南山的地理位置最好的.
除了贝壳上的房源，大家可以直接去线下的门店问，建议一定要去，把小区周边几个中介都加上，有些房源是没有上传的，或者说房东刚找到中介，中介还没来得及上传。（也有中介独家房源不上传的情况，有知友就是在门店找到了贝壳上没有的房源成交了）
实在是没什么新房源了，又去看了看北辰，基本还是3月份的那些房源，卖的多，买的少，价格高，有价无市吧，跟中介聊了下他说北辰成交的均价在1.6-1.75之间，那些1.8以上的要挂很久才会成交.
滨江目前有两个盘，滨江复地和滨江府1913，都是需要摇号的，4月份滨江复地开盘90套，有2000人认筹，而且认筹中有很多八九十岁的人，可能大家在抖音上刷到了，这是为啥？大家看完滨江的摇号政策就明白了
最终放弃了二手，选择了北辰三角洲D4的7栋，130平精装，单价1.65W左右（不同楼层有差别），总价220w. 这次开盘的1.2.7三栋，1.2栋是完全临江的，无遮挡，我摇号两千多号，轮到我的时候只有底楼了，放弃，选择了7号楼，1.2号楼单价1.75-1.8左右
1. 恒大御景湾住宅3月份成交单价在1.65，6月份的时候最低已经1.85了，还有1.9的，这个价格我觉的不值。一套房子一下就多出20w，我不如买北辰，我租3年房子，那种比较好的，租金也才12w左右，还能得到一个全新的房子. （这个因素占了70%）
2. 买房永远是买地段，滨江那块未来发展不错，梅溪湖那块发展也不错，但我依然认为北辰的地段是最好的，从每个月的二手房交易量就可以看出来（20%）3. 北辰容积率高，外面街道上看密密麻麻的，其实还好，我看了这么多北辰的二手，在小区里面走过，也在楼上看过，小区房子是围合式的，就是围城一个圈，中间是绿化，还可以。 我购买的D4，小区是L型的，前面是学校和幼儿园，最高建筑24米，高楼层上看还是很开阔的，小区绿化比较少，但是我都住江边了，我去江边遛弯不爽么~~长沙的二手，好一点的地段涨的非常快，普通地段的涨的比较慢，我只选北辰，滨江这两个地方，在二手严重倒挂的情况下，我还是放弃了二手。最后祝大家早日买到自己喜欢的房子，刚需能早点上车就早点上吧
抖音上有不少鼓吹长沙房价未来大涨或大跌的人，大家都要谨慎，那些中介都是用极端的观点来吸引眼球，要不变得一文不值，要不吹上天。我是刚需，我能负担这个价格，我喜欢，那就上车吧---------------------------------------------------------我新房贷款150w，7天就放款了，有贷款疑问的可以留言或私信，我尽量解答
