房bsport体育价每年还要涨6%？国家智囊一针见血明年楼市将迎“降价潮”
发布日期：2023-07-14 05:15:55bsport体育现在的房价到底高不高？专家们之间似乎已经达成了一致意见：不高。他们给出的理由有二：一方面，全国平均房价只有九千多/平，这并未加上城中村、乡镇等的房子，如果按所有房子均价计算，全国平均房价只有不到六千/平，90%的人都能买得起，都能接受；
另一方面，现在的房价和5年后、10年后相比，肯定是非常低的。因为我国城市化率只有60%，距离发达国家70%，还有至少10-15年红利期。换句线亿农民工会进城，他们需要买房。庞大的购房需求必然会助推房价进一步上涨，未来5-10年房价再翻一番不是难事。
专家们众口一词地认为“房价其实并不算高”，这并不能代表广大购房者的心声。我们不止一次说过，房价到底高不高，最终还是亿万买来住的普通刚需说了算。四大一线城市动辄十万一平，一套房子几百万上千万，已经不是普通人可以承受得起的，即便是本地刚需，绝大多数也已经只能“望房兴叹”了；二线城市买一套房子至少也要准备七八十万，对于平均月薪只有五六千元的普通人而言，啃老成了必然。据统计，在二线%是依靠三代人六个钱包；纵使是很多人当初“看不上”的三四线城市，现如今也妥妥步入“万元门槛”。年轻人想在三四线城市拥有自己的大房本，也不得不掏空全家积蓄，再背负二三十年的巨额贷款。
不止亿万刚需认为现在的房价早已严重脱离工资收入，连国家也“承认”了房价与居民收入脱节的事实，即承认了房价过高的事实——社科院2019年底的调查报告显示，全国重点50城房价收入比数据为9.3倍，已经超过了国际临界点6倍——四个一线城市房价收入比居于全球之巅，杭州、南京、石家庄等二线倍，三线城市中温州、莆田、芜湖、宜昌等也超过9倍。需要强调的是，在美国绝大部分地区，房价是年均收入中位数的2-4倍。
不止社科院，西南财大2018年的一份调查报告也直言不露揭示道，一二线城市动辄几百万一套的房子，俨然使得越来越多的家庭买不起房，全国有27个城市，按平均工资计算，买房需要攒15年以上。但即便是租房，在一线城市也要吃去绝大多数人工资收入的近半。高房价问题需要及时解决。
此外，其实从过去20年的房价走势来看，房价也并非是“只涨不跌”的。据统计局数据显示，2009年、2014年、2018年，这几年房价都有适当的下跌。比如2018年，连一线城市北京、上海及其周边等城市都跌得稀里糊涂，最高跌幅达15%。尤其环京的燕郊、固安、香河等地，房价更是“腰斩”下跌，一些高位接盘的炒房投资客，损失惨重。我们想表达的意思很明确：如若调控得当，房价其实是完全可以下跌的，尤其是房价虚高的城市，调控把房价打回原形的事情并非不存在。
但即便如此，我们今天仍然能看到听到有专家、机构在为高房价站台，在极力维护房地产的支柱地位。尤其是在国家坚持了近4年的“房住不炒”调控背景下，依然有人对投资房地产“不死心”：
叶檀在最新的文章中解释，未来房价年均涨幅6%，这是GDP加上CPI加上工资涨幅等，得出的房价上涨精确数据。不仅如此，她还直言，“房地产是块臭豆腐，谁都喜欢吃一口。” 更称“有人抨击高房价，实际上就是因为买不起，寻找发泄的渠道。因为反对高房价具有天然的道德正当性，可以产生英雄幻觉。”
在叶檀看来，未来房子不仅能买，而且要早买。尤其是侧重投资的购房人，要重点布局有人口移入数量、创新企业数量多的城市。
2020年初的时候，社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞亦表示，2020 年商品房价格增幅预计在5%-8% 之间。一二线城市和东部等区域经济发展相对较好，人口流入相对较多，一二线大多数区域城市群房价上升更明显。对于很多人不看好的三四线城市，上述专家则一反常态认为，三四线旧改已经开始，总体上还存在投资持续增长的动力，投资增速还会在10% 左右持续一段时间。
不久前社科院再次发布2020年版《房地产蓝皮书》，对未来两年的房价走势给出了最新预测：未来两年内我国房价总体维持高位盘，除去个别城市，房价大起大落是小概率事件。一句话总结就是，未来房价会让人很悲伤，房价想实质下行依然不太可能。
3、对于2020年房价走势的判断，中科院去年底给出的预测是：2020年，房价预计上涨6.1%。
未来房价真的能如财经专家叶檀、中科院所言，保持6%的年涨幅吗？对此，国家智囊仇保兴不久前进行了回应。他一针见血提到，这次不一样，城镇化、婚恋房产标配信条以及高投资性等影响房地产发展趋势，影响房价走势的边际效应正在递减。而且人口数据和收入情况等决定住房需求的传统要素也不容乐观。以过去的逻辑来推理房价每年上涨多少幅度，是绝对站不住脚的。更何况，今年以来，全国各大热点城市房屋租金已经在呈现下跌趋势，这侧面也反映了当前阶段经济活力在降低，人们的收入也在减少。最终传导到房价上，则是跌的可能性更大。
他给出的理由有三个：其一，国家两周前对房企负债、融资层面的政策收紧（三道红线），已经表明了未来资金“不准大举流入房地产”的态度。这决定了未来房地产的资金层面已经没有优势。众所周知，资金是支撑房地产的核心要素，未来缺乏资金支撑，开发商、投资炒房客，甚至是刚需购房者的房价预期都会发生巨大变化。
事实上，最近这一个月以来，有媒体报道，已经有不少房企开启了“降价促销”之路。楼市“降价潮”已经先一步来到了。不过鉴于明年才是房企还债的高峰期，叠加政策的威力才会真正显现，所以明年大概率楼市也会有新一轮的“降价卖房潮”，尤其是融资偏难的地方中小房企，降价抛售的欲望更强；
其二，从今年上半年房企的销售业绩来看，显然真正的促销才刚刚开始——90%的房企半年度销售目标未完成，接下来的三个月，一大批房企会想尽一切办法抓销售、促回款。毕竟现金流才是王道，不管是还银行短期债务，还是企业自身的人员工资、开销等运转，亦或是储备现金，都需要通过降价来加速回款。降价可能并非开发商所愿，但是怎奈已经别无他选；
其三，对比开发商层面的拉动回款式降价意愿，投资炒房客的避险式降价抛售意愿则有过之无不及——今年5月份以来，各大二手房平台的统计数据显示，全国重点50城，这几个月以来二手房的挂牌量一直保持20%的增速，尤其是重庆、南京、成都、杭州等地，挂牌量6、7月份激增200%。原因其实很简单，开发商新房都不好卖了，都在降价或酝酿降价，这势必会影响二手房的成交量价。此外，国家最近半年以来，屡屡对资金层面的收紧，也影响了投资炒房客的预期，叠加今年是十几个城市“2年限售”解禁，很多投资炒房客其实早就按捺不住了。
一则，今年最后几个月，二手房不会那么好卖，据贝壳、58同城等平台反馈，现如今二手房的成交周期已经拉长到3-6个月。也就是说，明年上半年倘若政策不发生逆转，必然还会有一波“降价抛售潮”；二则，开发商降价销售的影响还会传导到二手房市场，尤其是三四线城市，开发商降价卖房的好戏今年底明年初才可能真正上演。
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